Dráma a piacon: nem viszik a luxus lakásokat

Az Egyesült Államokban is igen drága mulatság új lakáshoz jutni. A magas jelzálogkamatok eleve sok családot elzárnak ez elől, ők kénytelenek bérelni. Jó hír, viszont, hogy lassan beindultak az építkezések, enyhén csökkenni kezdtek a bérleti díjak. Ugyanakkor a harmadik negyedév végén a közel egymillió építés alatt lévő lakásnak nem kevesebb mint 70 százaléka a felső kategóriák valamelyikébe tartozott, ezeket márpedig manapság sokkal nehezebb eladni, mint egy-két évvel ezelőtt. A bérbeadásuk szintén nagyon megakadt.

A CoStar tanácsadó felmérése szerint a közepes és legmagasabb bérleti díjak közötti különbség fokozatosan növekszik. Ez most jelenleg 550 dollár, vagyis mintegy 6600 dollár évente. A havi érték két-három évvel ezelőtt még csak 300-400 dollár között volt. Ez a távolodás súlyos gond lehet a bérházakat fejlesztők számára, akik különféle kedvezményekkel - általában alacsonyabb bérleti díjakkal - egymástól csalják el az ügyfeleket, csakhogy minél több lakást kiadhassanak és csökkentsék a túlkínálatukat – idézte a céget a Bisnow üzleti ingatlanos portál.

A legfelső kategóriák valamelyikébe tartozó lakások átlagos havi bérleti díja országosan 2074 dollár, ez két éves rekord. A csalogatni akaró fejlesztőnek legalább háromhavi díjmentességet kell ígérni ahhoz, hogy valaki egyáltalán fontolóra vegye az”átigazolást”. A CoStarral egyetértett a Zillow szakportál is, az is úgy véli, hogy legalább 30 százalékot kell engedni a listaárból, hogy szóba álljanak velük a potenciális bérlők.

Miami belvárosát hozták fel példának, ott a luxus lakások bérleti díja a harmadik negyedév végén 1,1 százalékkal alacsonyabb volt mint az első félév végén, miközben az alacsonyabb kategóriájú lakásoké ugyanannyit nőtt. Abban a várorészben 16708 lakás volt kivitelezés alatt, ott a fent említett díjkülönbség 540 dollár a legmagasabb és minden más kategória között. 

Charlotteban 6592 otthont építettek, ott a luxus lakások bérleti díja 3,1 százalékkal esett. Ehhez hasonló mértékű csökkenést, de legalábbis stagnálást kénytelenek elkönyvelni Florida több városában, valamint a texasi Austin és a georgiai Atlanta belvárosában. Az úgynevezett Napos Öv, vagyis az USA déli tagállamaiban a legtöbb lakást jelenleg Miamiban, Nashvilleben, Dallas-Fort Worthben, Denverben és Charlotte-ban épül. 

Amerikában hosszabb ideje működnek úgynevezett szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (REIT). Ezek közül soknak a portfóliójában vannak nagyobb bérházak, s ezeknek a cégeknek a vezetői már jól érzékelik a túlkínálatot és tudnak a sok díjkedvezményről is, mindkettő árt az üzletüknek, hiszen a sok díjmentes időszak alatt gondjuk van a cash-flowval. Egy friss jelentésük szerint a díjmentes időszak általában 3 és 6 hét közötti lehet, amit soknak tartanak. Michael Lacy, az egyik ilyen társaság alelnöke szerint akár 2024 első negyedévégben is velük lesz még ez a kényszerű gyakorlat.

Az USA-ban nagyon figyelt úgynevezett Case-Shiller Index október végén kiadott lakásár-indexe rekord magasságot mutatott: 5,8 százalékos drágulás volt év/év alapon, míg például augusztus végén csak 2,8 százalékos emelkedést mértek 2022 augusztusához képest. A legnagyobb mértékben a nyugati parti nagyvárosokban (Los Angeles, San Diego, San Francisco, Seattle és Phoenix) emelkedtek az árak. Történelmi csúcsra híztak Miamiban, New Yorkban, Bostonban és Atlantában. 

A drágaságot az is fenntartja, hogy kicsi a kínálat, sőt, a Covid után másfél évig szinte nem indultak beruházások, csak mostanában éledezik a fejlesztői piac. Ilyen durva árak mellett nem csoda, ha sokkal kevesebb új lakást vesznek az emberek, 15 évvel ezelőtt adtak el ilyen keveset mint most októberben. Tavaly októberhez képest 22 százalékos a visszaesés.

A vevőjelölteket nem csak a magas árak, hanem a megugrott hitelköltségek is elriasztották a vételtől. A Fed folyamatosan emelte a kamatlábat, a hitelpiac ehhez persze igazodott, egyre feljebb tornászva a jelzáloghitelek kamatát. A járvány előtt 3 százalék körüli értékek voltak, az ma már 8 százalékra pattant fel, két évtizeddel ezelőtt volt ilyen magasan. Nem meglepő, hogy sokan képtelenek kigazdálkodni a törlesztőrészleteket. Jelenleg a teljes kínálat harmada új építésű lakás, az minden idők legmagasabb aránya. Két éve ez a mutató 25 százalékon állt, tavaly már 28,9 százalékon, idén 30,6 százalékon, ami a jelek szerint nem egészséges és súlyos piaci zavarokat okoz.

Befektető milliárdosok
Meg se kottyan a milliárdosoknak a lakásdrágulás. Az elmúlt 10 évben a világ milliárdosai közül többen is megkétszerezték amerikai lakásbefektetéseik értékét. A Knight Frank nemzetközi ingatlanügynökség szerint például a Magyarországon is ismert spanyol Zara áruházlánc tulajdonosa, Amancio Ortego, aki vagyonának értéke alapján a 13. a világ milliárdosainak listáján, idén augusztusban csekély 231 millió dollárért vett egy luxus épületet Chicago belvárosában. Ez a város legnagyobb értékű tranzakciója idén. Eyal Ofer, a Global Holdings Management Group milliárdos főnöke júniusban 30 millió dollárért újított be egy szuper otthont Manhattanben, a híres Gramercy Park mellett. Tavaly év végén a David Rubinstein által kezelt befektetési cég 240 millió dollárt költött egy nagyobb bérházban lévő luxus lakásokra.