1p

Az illúziók vége – a racionalitás kezdete –
úgy tűnik el az ESG, hogy velünk marad?

Klasszis Fenntarthatóság 2025 konferencia

2025. november 4., Budapest

Jelentkezzen most!

Ahhoz képest, hogy a magyar építőipar egyik lehetséges megmentőjeként tekintettek a szabályozott ingatlanbefejtetési társaságokra, nemhogy regionális pénzügyi központ nem lettünk, de egyetlen társaság sem alakult meg, és a hírek szerint nem is tervezi senki a piacralépést. Az ingatlanfejlesztőknek lenne ötletük, hogyan lehetne feltámasztani a programot.

Ember tervez

Az építőipar évek óta tapasztalható recessziója után fellendülést hozhat a szabályozás; az ingatlanfejlesztésnek egy új csatornája lehet, pénz kerülhet az iparágba; a szit az offshore konstrukcióknak is versenyképes alternatívát támaszthat; regionális központ lehetünk ilyen és ehhez hasonló szakértői kommentárok láttak napvilágot, amikor 2011. júliusában az Országgyűlés elfogadta a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló törvényt.

Most úgy tűnik, messze vagyunk az eredeti álmoktól; attól, hogy Magyarország a régió pénzügyi szolgáltató központjává váljon a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok létrejöttétől. A törvény tavaly nyári életbelépése óta ugyanis egyetlen egy szit nem alakult.

Elgondolkodtak: miért nincs egy szit sem?

Tervek pedig voltak: úgy volt például, hogy ha a feltételek kedvezően alakulnak, az SCD Group már 2012-ben tőzsdére léphet egy szit alakításával. Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület tudomása szerint azonban jelenleg sem tervezi senki ilyen társasági formának az alapítását.

Túl azon, hogy a jelenlegi piaci helyzetben nem igazán vonzó ingatlanba fektetni, az ilyen típusú befektetéseknek csak hosszú távon lehet sikeres felfutása. Mivel a kezdeményezésnek összességében pozitív hatása lehetne az ingatlanpiacra, az ingatlanfejlesztői szakma végiggondolta, hogy miért nem alapított senki ilyen társaságot, és milyen módosítások segíthetnék a jövőben ezt a folyamatot - mondta Kocsány János, az IFK alelnöke.

Az IFK ezért most néhány olyan javaslatot tett közzé, amelyek lehetővé tennék, hogy a gyakorlatban is vonzóvá váljon ez a társasági forma.

Az IFK javaslatai

Adóelőny garantálása hosszútávon: nyilvánvaló, hogy bármilyen vonzó adóelőnyöket kínál a SZIT törvény, egy kedvezőtlen gazdasági, valamint gyorsan és kiszámíthatatlanul változó szabályozási környezetben nem lehet hosszú távú üzleti terveket készíteni. Az objektív körülmények, a gazdasági válság lassan múló hatásai, illetve a fellendülés halvány jelei sem kedveznek ilyen típusú társaságok alapításának. Az IFK javaslata ennek kiküszöbölésére az, hogy a jogszabály garantálja az adóelőnyt a SZIT-nek az alakulást követő 10 évre vonatkozóan.

Átmeneti időszak a biztosítók és hitelintézetek tulajdonrészének maximalizálására: a jelenlegi törvényben nem szerencsés, hogy a biztosítók és hitelintézetek tulajdonszerzését maximálják tíz százalékban. A részvények szabad tőzsdei forgalmában sem a menedzsmentnek, sem a többi részvényesnek nincs ráhatása ezen tulajdonszerzésekre, vagyis ez a korlátozás ellentmond a befektetési piaci verseny általános szabályainak, korlátozva ezzel a piaci árszint elérését. Az sem mellékes, hogy a pénzügyi befektetők jelenléte egyfajta ellenőrzést és biztonságot jelent a kisbefektetőknek. Mivel ezzel el lehet veszíteni a SZIT státuszt, itt is átmeneti időszakot kellene beiktatni, amely alatt orvosolni lehetne a problémát. Az IFK szerint egy SZIT számára az első tíz évben garantálni kellene az adómentességet, így a státusz elvesztésével kapcsolatos kockázatok lecsökkennének. A tízéves időszak ellentételezhetné a gyorsan és sokszor kiszámíthatatlanul változó szabályozási környezet, a gazdasági válság hatásait is.

Átmeneti időszak a közkézhányad minimalizálására: ugyanígy a közkézhányad minimális szinten való meghatározása a jelenlegi törvényben átmeneti szabályozás nélkül azt eredményezheti, hogy a tulajdonosi szerkezet megváltozása pillanatában a SZIT azonnal elveszti státuszát, ami nem kívánt árfolyamesést és spekulációt eredményezhet egy olyan részvény esetében, melynek árfolyama a kötelező osztalékfizetés miatt kifejezetten stabilnak feltételezhető.

Az IFK szerint fontos lenne, ha a törvény rendelkezne egy átmeneti időszakról a közkézhányad minimalizálására. Az Egyesület javasolja, hogy a SZIT a tulajdonrész minimumok és maximumok esetére az első időszakban kaphasson mentességeket, és határozzon meg két év türelmi időt a korrekcióra, mely bevett gyakorlat a nyugati tőzsdéken is a közkézhányad fenntartására. Tisztán felmérhető kockázati elemnek kellene lenni, hogy milyen szankcióval kell számolni adózási szempontból a SZIT status elvesztése esetén. További megfontolást igényel a törvényhozó részéről olyan megbízhatósági elemek beépítése a törvénybe, mely a kisbefektetőket megnyugtatja és meggyőzi őket a részvények megvásárlásáról.

Induló tőke meghatározása: A minimális tőkenagyság elfogadható; ebből az összegből ma két-három közepes méretű irodaépület vásárolható, amely a stabil gazdálkodás alapját képezheti, illetve néhány más típusú, eltérő kockázatokkal rendelkező ingatlan. Alacsonyabb tőke esetén arányosan nőne a menedzsment költség, illetve kisebb számú ingatlan esetén a kockázat megosztás nem működne olyan hatékonyan.

Enyhébb előírások a menedzsment végzettségére vonatkozóan: a törvény előírja, hogy a SZIT-ben lévő IT és operatív menedzsment minden tagjának pénzügyi/gazdasági/jogi végzettséggel kell rendelkeznie. Az IFK úgy véli, hogy ez túlzott követelménynek minősül, ha az ingatlanfejlesztés az alaptevékenység,, a társasági jog erre vonatkozó szabályait kellene itt is alkalmazni.

Osztalék kifizetésre szánt idő meghosszabbítása: a törvény a számviteli beszámoló jóváhagyásától számított 15 napon belüli osztalék kifizetést ír elő. A jelenlegi szabályozás, valamint KELER eljárásrend szerint az osztalékfizetés azonban ennél több időt igényel, ezért a szakma javaslata az lenne, hogy a mérlegelfogadást követő 150. nap legyen a fizetési határidő.

Azt is figyelembe kellene venni a törvényben, hogy a nyereségesség nem jelenti, hogy a társaság az adott időpontban rendelkezik az osztalék kifizetéséhez szükséges készpénzzel.

Hogyan kellene működnie a szitnek?

A szabályozott ingatlanbefektetési társaságoktól szóló 2011. évi CII. törvény szerint a szit egy olyan nyilvánosan működő, tőzsdén jegyzett részvénytársaság, amely a kis- és intézményi nagybefektetőktől összegyűjtött pénzügyi forrásokat elsősorban magyarországi bejegyzésű kereskedelmi és lakóingatlanokba fektetné be azért, hogy ezeket az ingatlanokat hasznosítsa, illetve szükség esetén fejlessze. A törvény előírja a szitek működésére vonatkozó szabályokat, valamint a rájuk vonatkozó speciális kedvező adó, illeték és eljárási szabályokat.

A szit tulajdonképpen az EU más Tagállamaiban már elterjedt úgynevezett REIT-struktúrát (Real Estate Investment Trust - REIT) hívatott meghonosítani Magyarországon.

Az alapkoncepció szerint a szit által realizált jövedelem csak a részvénytulajdonosok szintjén adózna osztalék- és árfolyamnyereség-adó formájában: nem kell ugyanis társasági adót, helyi iparűzési adót fizetniük, és 75%-os kedvezményt kapnak a visszterhes vagyonszerzési illeték mértékére is.

A szit éves eredményét 90%-ban, SPV 100%-ban köteles osztalékként tulajdonosai felé kiosztani. Indulásához 10 milliárd forint tőke kell, az összes tulajdonrész legalább 25%-át közkézhányadként szabályozott piacra kell bevezetni.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Terézváros és Barcelona példáját követheti az egész Európai Unió
Vámosi Ágoston | 2025. október 15. 19:01
Nagyon nagy összeggel indulhat az Európai Unió első, megfizethető lakhatást célzó programja. A magyaroknak különösen nagy szüksége lenne erre, hiszen itt emelkedtek a legnagyobb mértékben a lakásárak és a lakásépítési költségek az elmúlt 15 évben. Ursula von der Leyen az első lakhatási fókuszú uniós csúcstalálkozót szervezi, az uniós lakhatási bizottság pedig leszámolhat az Airbnb-vel.
Ingatlan Otthon Startosok figyelem: újabb változások érkeztek
Privátbankár.hu | 2025. október 11. 15:10
Panyi Miklós három új bejelentéssel érkezett.
Ingatlan Államtitkár az Otthon Startról: vannak árturbulenciák, de ezek ki fognak egyenlítődni – Klasszis Podcast
Imre Lőrinc – Izsó Márton | 2025. október 11. 10:20
Szeptemberben elindult az Otthon Start program, ami máris alaposan felbolygatta a lakáspiacot. Vannak olyan lokációk, ahol az árak is emelkedtek, de hosszabb távon, ha a kínálat is felzárkózik a kereslet mellé, a jelenlegi folyamatok kisimulhatnak – erről beszélt Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára a Klasszis Podcast legújabb epizódjában. Az Otthon Start Programiroda vezetője hozzátette: Budapesten számítanak a legtöbb ingatlanfejlesztésre, 30-50 ezer újlakás hiányzik most a fővárosi palettából.
Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
Ingatlan Münchenben is bemutatkozik a debreceni BMW-gyár
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 22. 07:28
Átfogó gazdasági vízióval érkezik Magyarország a világ egyik legnagyobb ingatlanos kiállítására.
Ingatlan Felsővezetők, vállalkozók repülnek rá az Otthon Startra
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 19. 06:33
Megmozgatja a társadalmat a kormány kedvezményes hitelprogramjra, de nem éppen a pályakezdő fiatalok terveznek leginkább az Otthon Starttal a GKI friss kutatása szerint.
Ingatlan Nem áll az alku: erre is rányomja a bélyeget az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 18. 15:44
Szűkülhet az alku mértéke a következő hónapokban.
Ingatlan Több mint 21 százalékkal nőttek a budapesti lakásárak egy év alatt
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 15. 10:16
Egyre több fővárosi kerületben válik megszokottá a 1,5 millió forintos négyzetméterár, ami az Otthon Start felső korlátja. 
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG