Dugába dőlt tervek: egy árva szit sem alakult Magyarországon

Ember tervez

Az építőipar évek óta tapasztalható recessziója után fellendülést hozhat a szabályozás; az ingatlanfejlesztésnek egy új csatornája lehet, pénz kerülhet az iparágba; a szit az offshore konstrukcióknak is versenyképes alternatívát támaszthat; regionális központ lehetünk ilyen és ehhez hasonló szakértői kommentárok láttak napvilágot, amikor 2011. júliusában az Országgyűlés elfogadta a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló törvényt.

Most úgy tűnik, messze vagyunk az eredeti álmoktól; attól, hogy Magyarország a régió pénzügyi szolgáltató központjává váljon a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok létrejöttétől. A törvény tavaly nyári életbelépése óta ugyanis egyetlen egy szit nem alakult.

Elgondolkodtak: miért nincs egy szit sem?

Tervek pedig voltak: úgy volt például, hogy ha a feltételek kedvezően alakulnak, az SCD Group már 2012-ben tőzsdére léphet egy szit alakításával. Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület tudomása szerint azonban jelenleg sem tervezi senki ilyen társasági formának az alapítását.

Túl azon, hogy a jelenlegi piaci helyzetben nem igazán vonzó ingatlanba fektetni, az ilyen típusú befektetéseknek csak hosszú távon lehet sikeres felfutása. Mivel a kezdeményezésnek összességében pozitív hatása lehetne az ingatlanpiacra, az ingatlanfejlesztői szakma végiggondolta, hogy miért nem alapított senki ilyen társaságot, és milyen módosítások segíthetnék a jövőben ezt a folyamatot - mondta Kocsány János, az IFK alelnöke.

Az IFK ezért most néhány olyan javaslatot tett közzé, amelyek lehetővé tennék, hogy a gyakorlatban is vonzóvá váljon ez a társasági forma.

Az IFK javaslatai

Adóelőny garantálása hosszútávon: nyilvánvaló, hogy bármilyen vonzó adóelőnyöket kínál a SZIT törvény, egy kedvezőtlen gazdasági, valamint gyorsan és kiszámíthatatlanul változó szabályozási környezetben nem lehet hosszú távú üzleti terveket készíteni. Az objektív körülmények, a gazdasági válság lassan múló hatásai, illetve a fellendülés halvány jelei sem kedveznek ilyen típusú társaságok alapításának. Az IFK javaslata ennek kiküszöbölésére az, hogy a jogszabály garantálja az adóelőnyt a SZIT-nek az alakulást követő 10 évre vonatkozóan.

Átmeneti időszak a biztosítók és hitelintézetek tulajdonrészének maximalizálására: a jelenlegi törvényben nem szerencsés, hogy a biztosítók és hitelintézetek tulajdonszerzését maximálják tíz százalékban. A részvények szabad tőzsdei forgalmában sem a menedzsmentnek, sem a többi részvényesnek nincs ráhatása ezen tulajdonszerzésekre, vagyis ez a korlátozás ellentmond a befektetési piaci verseny általános szabályainak, korlátozva ezzel a piaci árszint elérését. Az sem mellékes, hogy a pénzügyi befektetők jelenléte egyfajta ellenőrzést és biztonságot jelent a kisbefektetőknek. Mivel ezzel el lehet veszíteni a SZIT státuszt, itt is átmeneti időszakot kellene beiktatni, amely alatt orvosolni lehetne a problémát. Az IFK szerint egy SZIT számára az első tíz évben garantálni kellene az adómentességet, így a státusz elvesztésével kapcsolatos kockázatok lecsökkennének. A tízéves időszak ellentételezhetné a gyorsan és sokszor kiszámíthatatlanul változó szabályozási környezet, a gazdasági válság hatásait is.

Átmeneti időszak a közkézhányad minimalizálására: ugyanígy a közkézhányad minimális szinten való meghatározása a jelenlegi törvényben átmeneti szabályozás nélkül azt eredményezheti, hogy a tulajdonosi szerkezet megváltozása pillanatában a SZIT azonnal elveszti státuszát, ami nem kívánt árfolyamesést és spekulációt eredményezhet egy olyan részvény esetében, melynek árfolyama a kötelező osztalékfizetés miatt kifejezetten stabilnak feltételezhető.

Az IFK szerint fontos lenne, ha a törvény rendelkezne egy átmeneti időszakról a közkézhányad minimalizálására. Az Egyesület javasolja, hogy a SZIT a tulajdonrész minimumok és maximumok esetére az első időszakban kaphasson mentességeket, és határozzon meg két év türelmi időt a korrekcióra, mely bevett gyakorlat a nyugati tőzsdéken is a közkézhányad fenntartására. Tisztán felmérhető kockázati elemnek kellene lenni, hogy milyen szankcióval kell számolni adózási szempontból a SZIT status elvesztése esetén. További megfontolást igényel a törvényhozó részéről olyan megbízhatósági elemek beépítése a törvénybe, mely a kisbefektetőket megnyugtatja és meggyőzi őket a részvények megvásárlásáról.

Induló tőke meghatározása: A minimális tőkenagyság elfogadható; ebből az összegből ma két-három közepes méretű irodaépület vásárolható, amely a stabil gazdálkodás alapját képezheti, illetve néhány más típusú, eltérő kockázatokkal rendelkező ingatlan. Alacsonyabb tőke esetén arányosan nőne a menedzsment költség, illetve kisebb számú ingatlan esetén a kockázat megosztás nem működne olyan hatékonyan.

Enyhébb előírások a menedzsment végzettségére vonatkozóan: a törvény előírja, hogy a SZIT-ben lévő IT és operatív menedzsment minden tagjának pénzügyi/gazdasági/jogi végzettséggel kell rendelkeznie. Az IFK úgy véli, hogy ez túlzott követelménynek minősül, ha az ingatlanfejlesztés az alaptevékenység,, a társasági jog erre vonatkozó szabályait kellene itt is alkalmazni.

Osztalék kifizetésre szánt idő meghosszabbítása: a törvény a számviteli beszámoló jóváhagyásától számított 15 napon belüli osztalék kifizetést ír elő. A jelenlegi szabályozás, valamint KELER eljárásrend szerint az osztalékfizetés azonban ennél több időt igényel, ezért a szakma javaslata az lenne, hogy a mérlegelfogadást követő 150. nap legyen a fizetési határidő.

Azt is figyelembe kellene venni a törvényben, hogy a nyereségesség nem jelenti, hogy a társaság az adott időpontban rendelkezik az osztalék kifizetéséhez szükséges készpénzzel.

Hogyan kellene működnie a szitnek?

A szabályozott ingatlanbefektetési társaságoktól szóló 2011. évi CII. törvény szerint a szit egy olyan nyilvánosan működő, tőzsdén jegyzett részvénytársaság, amely a kis- és intézményi nagybefektetőktől összegyűjtött pénzügyi forrásokat elsősorban magyarországi bejegyzésű kereskedelmi és lakóingatlanokba fektetné be azért, hogy ezeket az ingatlanokat hasznosítsa, illetve szükség esetén fejlessze. A törvény előírja a szitek működésére vonatkozó szabályokat, valamint a rájuk vonatkozó speciális kedvező adó, illeték és eljárási szabályokat.

A szit tulajdonképpen az EU más Tagállamaiban már elterjedt úgynevezett REIT-struktúrát (Real Estate Investment Trust - REIT) hívatott meghonosítani Magyarországon.

Az alapkoncepció szerint a szit által realizált jövedelem csak a részvénytulajdonosok szintjén adózna osztalék- és árfolyamnyereség-adó formájában: nem kell ugyanis társasági adót, helyi iparűzési adót fizetniük, és 75%-os kedvezményt kapnak a visszterhes vagyonszerzési illeték mértékére is.

A szit éves eredményét 90%-ban, SPV 100%-ban köteles osztalékként tulajdonosai felé kiosztani. Indulásához 10 milliárd forint tőke kell, az összes tulajdonrész legalább 25%-át közkézhányadként szabályozott piacra kell bevezetni.