Lesz-e jövőre ingatlanpiac?

A pozitív adóslista előnyei egyelőre nem mutatkoznak meg a piacon, ahogy az átlátható, referenciakamathoz kötött árazás sem rendezte át jelentősen a piacot. A kamattámogatott hitelek az év második felétől elérhetőek, az érdeklődés folyamatos a program iránt, ami várhatóan 2013-tól tovább élénkül. A 2010-óta folyamatosan szigorodó hitelfelvételi feltételekben 2012 második félévétől látható némi enyhülés, ami 2013-ban folytatódhat, ugyanakkor a szegmentáció is élesedni fog. Jövőre várhatóan nő a legjobb ügyfeleknek, és a legrosszabb – még éppen hitelezhető – adósoknak nyújtott hitelek díjai közötti különbség - derül ki az Otthon Centrum Hitel Center összeállításából.

Szabályok és kamattámogatás

A pozitív adóslista tavasszal indult, sok piaci szereplő, az ügyfelek és a bankok is nagy reményeket fűztek hozzá. Számításaik szerint a lista miatt még gyorsabb, egyszerűbb lesz a hitelbírálat, és a jól fizető ügyfelek akár több hitelhez is hozzájuthatnak. Sajnos ezek a remények nem váltak valóra. Sőt, a pozitív adóslista egyelőre sok esetben megnehezítette, vagy lehetetlenné tette a hitelfelvételt, mivel sok jól fizető adósról derült ki, hogy eleve magas hitelállománnyal rendelkezik, amit a bankok nem akartak tovább növelni. Ha az eladósodottság csökken, akkor a pozitív adóslista remélt kedvező hatásai is megjelenhetnek a piacon.

A referenciakamathoz kötött árazás szintén tavasszal jelent meg a piacon. A lényege, hogy a jelzáloghitel-szerződések megkötésekor a bankok kötelesek a kamatláb változását előre meghatározni. Ezt vagy a kamatok referencia kamatlábhoz való kötésével, vagy fix kamatozás esetén a kamat mértékét a kölcsönszerződésben meghatározott 3, 5 vagy 10 éves kamatperiódus alatt rögzítik, azaz a kamatláb az adott periódus alatt nem változik.. Ez az árazás a piacon általánossá vált, ugyanakkor az ügyfelek oldaláról nem érezhető gyakorlati változás az új szabályrendszer hatására.

A második félévtől érhetőek el az állami kamattámogatással kínált hitelek, amelyek árazása rendkívül versenyképes. A program iránt folyamatos az érdeklődés, és az MNB adatai szerint a harmadik negyedévben az új lakáshitel kibocsátások több mint 8 százalékát teszik ki a támogatott hitelek,. Ugyanakkor a feltételek jelenleg elég korlátozottak, némi lazítással szélesebb ügyfélkör számára is elérhetővé válna a termék, amelyet jelenleg még kevés bank kínál.

Forgalom és feltételek

Az új, lakáscélú hitelkihelyezés 10,1 milliárd forint volt szeptemberben, ami szinte megegyezik az idén a legalacsonyabb áprilisi új lakáscélú hitelek szerződéses összegével. A harmadik negyedévben 32,74 milliárdot tett ki az új szerződések összege, háztartási lakáscélú hitelek esetében, ami csaknem megegyezik a második negyedéves 33,04 milliárdos értékkel. Tehát az új szerződések volumenének csökkenése egyelőre megállt, de a harmadik negyedéves volumen több mint 40 százalékkal alacsonyabb, mint tavaly ugyanekkor.

A banki hitelezési feltételekben 2010 és 2011 főleg a szigorításokról szólt. Az átlagos hitelköltség mutatóban 2011 végétől a végtörlesztés hozott jelentős emelkedést, ami valójában 2012 első felében kitartott. A kamatok az elmúlt időszakban elkezdtek csökkenni – köszönhetően részben a jegybanki alapkamat csökkenésének – azonban egy éves távlatban még mindig magasabb a jelenlegi kamatszint (pl. a tavaly októberi forint lakáshitel költségmutató 10,29% volt, most októberben pedig 11,48% az MNB adatai szerint), ami továbbra is jelentős teher az adósoknak.

A hitelek átlagértéke évről-évre folyamatosan csökken. Ennek oka egyrészt, hogy az emberek kevesebb hitelt vesznek fel, másrészt az ingatlanárak is csökkentek. Ehhez járult hozzá a banki feltételek szigorítása, ami együttesen eredményezte mindezt. Az Otthon Centrum Hitel Center által közvetített hitelek esetében az átlagos hitelösszeg, az idén eddig lebonyolított ügyletekben, 6,1 millió Ft volt.

De mi lesz jövőre?

A lakáscélú hiteleknél arra számítunk, hogy a tavasszal élénkülni fog  az érdeklődés a termék iránt.  Egyrészt a lakásárak is elérték azt a szintet, hogy egyre többen gondolkodjanak vásárláson, másrészt sokan halasztották el vásárlásukat az elmúlt 1-2 évben, amit várhatóan már nem tolnak tovább. A kamattámogatott hitelek is segíthetik a hitelezés élénkülését, azonban komoly áttörésre a hitelkeresletben egyelőre nem számíthatunk. A kínálat is láthatóan egyre bővül, egyre több bank gondolkodik az aktív hitelezésen, a kamatszint pedig várhatóan tovább mérséklődik.

Ugyanakkor általános hitelbírálati enyhülésre nem számítunk 2013-ban. Ha a rossz hitelek arányának növekedése megáll és elindul a portfoliótisztítás, némileg enyhülhet a bírálati szigor. Prognózisunk szerint tovább fog szélesedni a legjobb – prémium – ügyfeleknek nyújtott, és a legrosszabb – még éppen hitelezhető – adósoknak nyújtott hitelek ára közötti különbség. A bankok számára egyre inkább fókuszba kerülhet a bankszámla és a számlaszolgáltatások értékesítése. A tranzakciós adó és ennek áthárítása jelentősen átrendezheti az ügyfelek szokásait, ami minden bizonnyal a piacra is hatással lesz. A megtakarítások, öngondoskodás változatlan fókuszban marad 2013-ban is.