Mélyrepülés után: mi támaszthatta fel a lakáspiacot?

A Duna House elemzése szerint a lakásvásárlási, építési kedvet elsősorban a hitelezés tudja ösztönözni, melyre igen jó példa mutatkozott 2003-2008 között, amikor a folyósított lakáscélú hitelek és támogatások mértéke többnyire bőven meghaladta a 500 milliárd Ft-ot éves szinten és ehhez további támogatások is rakódtak.

Az adatok alapján a lakossági hitelezésben egyelőre semmiképp sem látható olyan változás, amely indokolhatja a forgalom bővülését. A bankadókkal sújtott pénzintézeti szektor egyelőre kivár és igyekszik a veszteségek csökkentésére koncentrálni. A kormány által tavaly kidolgozott kamattámogatott lakáshitelek sem jelentek meg a kínálatukban, ugyanis az ott megfogalmazott kamatelvárás nem motiváló számukra. Vagyis a kamat jelenlegi felső korlátja 10,5 százalék körül lenne, szemben a legolcsóbb fix kamatperiódust kínáló lakáscélú hitelekkel, amelyek jelenleg inkább a 12 százalékot közelítik meg.

A mikrohitel program enyhe lökést adhatott

Az elemzés szerint van azért egy apró felhajtóerő, mégpedig a KKV-kat segítő Új Széchenyi Kombinált Mikrohitel Program, amely EU-s forrásból 2012-ben már 30 millió Ft-ig igényelhető, akár ingatlanvásárlásra is. Ebből 10 millió Ft vissza nem térítendő támogatás, a többi pedig kamattámogatott hitel. A fővárost és Pest megyét lefedő közép-magyarország operatív program kiírásában a mikrovállalkozások által benyújtott igénylések összege már márciusban elérte az eredetileg a célra elkülönített hatmilliárdos értéket, vidéken pedig közel 19 milliárd forint értékű igénylést érkezett be júniusra. A keret ugyan kimerült, de május közepén megjelent egy kormányhatározat, mely szerint az operatív programok egyes prioritásainak hazai társfinanszírozási keretének növeléséről szóló jogszabály idén 8,75, jövőre pedig 3 milliárd forinttal növeli meg a keretet.

Matolcsy György korábban elmondta, hogy az első otthonteremtési program, melynek a szocpol és az államilag támogatott forinthitel képezte a részét kudarcot vallott. Így egy új otthonteremtési program indítása is terítéken van. Részletek>>

Másik jelentős felhajtó tényező lehetne a vissza nem térítendő állami támogatás. A szocpol néven ismert támogatási forma a 2000-es évek közepén már valós segítséget jelentett és ösztönözte a fiatal családalapítókat. A jelenlegi szocpol a korábbihoz képest szigorúbb feltételrendszerhez van kötve, csak új lakás vásárlás esetén vehető igénybe és mértéke is alacsonyabb, két gyermek esetén 0,8-1,3 millió, három esetén pedig 1,2-2 millió Ft. Ami tovább nehezíti a hozzáférést, hogy minimum méretkategóriákhoz kötik, amely újlakás esetén már olyan ársávba sodorja a választékot, amelyhez képest a szocpol mértéke bőven 10 százalék alá tud zsugorodni.

A szocpol így igazán azoknak segít, akik lényegében e nélkül is képesek lennének megoldani a vásárlást, nekik viszont újabb problémával kell szembesülniük, alig van új projekt. Az idén legfeljebb 500 újlakást kínálnak a folyamatban lévő projektek és ezek közül kevés mondható „szocpol-kompatibilisnek”, vagyis amely árban és méretben, gyermekek számához igazított elrendezésben is megfelelő volna. A szocpol mindettől függetlenül még előnyös lenne az ingatlanpiacra, ha a fent említett állami kamattámogatásos forinthitel elérhető volna és ugyanazon banknál egyszerre állna rendelkezésre.

Mi fékezte meg az ingatlanpiacot?

Logikus lehetne demográfiai változással magyarázni a piaci növekedést a Duna House elemzése szerint. A vevők 50-60 százaléka 20 és 40 közötti fiatal, így amennyiben 1970-1990 között történt volna népességnövekedés, úgy ez ugyan jelentkezhetne az első lakást vevők körében, de nem magyarázná a hirtelen változást.

A piacon az elmúl években olyan fékezőerők jelentkeztek, amelyek abnormális képet eredményeztek. A munkahelyek megtartó képessége bizonytalanná vált, tehát nem lehetett hosszú távra tervezni. Nem volt hitelezés, folyamatosan estek a lakásárak, nem volt kiszámítható, hogy meddig, ráadásul a moratórium feloldása és a végtörlesztés olyan reményeket keltett, hogy az árakra ezek még inkább leszorító hatással bírtak.

Mindezek mellett hosszasan tárgyalták az új szocpol és államilag támogatott hitelek újbóli bevezetését, amire – akiknek nem volt sürgős – talán érdemes volt várni. Ezek és sok egyéb kisebb tényezők együttes hatásaként a szükséges minimumra lassult az ingatlanpiac és a valóban elkerülhetetlen élethelyzetek tették ki a forgalom jelentős részét.

Idén jöhetne a fordulat?

Az árak hosszú ideje stagnáltak, a hitelezés nem indult be és jó ideig nem is lehet robbanásra számítani, az állami támogatások letisztultak, kalkulálhatók. A Duna House szerint tehát miközben ingatlanvásárlásra ugyan lett volna bőven élethelyzet vezérelte ok, de a várakozás felülírta a végső elhatározást. Az idei évtől viszont semmi nem indokolja, hogy aki léphetett volna, az most ne tegye. A 2012-es adatok némelyike ezt jól alátámasztja. Az év elején érezhető volt a befektetői célú vásárlók hulláma, ami azt jelezte, hogy a piaci szereplők nem számítanak további jelentős áresésre. A statisztikák szerint a vevői oldal is lassan követi majd a trendet, de itt számolni kell az értékesítési idővel, vagyis néhány hónapos csúszással, de ugyanez megfigyelhető lesz.

Az idei első 5 hónap alapján az összes hazai ingatlan adás-vételi tranzakció darabszáma meghaladta a 45 ezret, vagyis a Duna House januárban közölt idei becslése, miszerint 2012-ben 100-110 ezer tranzakcióval számolhatunk, egyre biztosabbnak látszik. A növekedés azonnal megmutatkozott az árakban, mivel az első negyedéves adatok alapján 1 százalékpontot felfelé mozdult az árindex, melyre másfél éve nem volt példa, s mindezt úgy, hogy a végtörlesztés elvileg lefelé nyomta volna inkább az árakat.

Ugyanakkor még nem tudható, hogy mennyire lesz tartós a forgalom bővülése és a várakozással ellentétben történik-e olyan gazdasági esemény, amely felülírja az idei prognózist. Az elemzés szerint ha minden így marad, akkor bizakodhat az ingatlanpiac; ami nem valósult meg az elmúlt 3 évben, annak egy része most megjelenik a piacon.