1p
Az elmúlt 3 év ingatlanpiaci mélyrepülését követően 2012 intenzívebb, 100-110 ezer körüli forgalmat ígér. A prognózis ugyan messze elmarad a válság előtt nagyságrendtől, mégis 10-20 százalékos növekedést mutat. Érdemes ugyanakkor feltenni a kérdést, hogy mi állhat a lehetséges trendforduló mögött.

A Duna House elemzése szerint a lakásvásárlási, építési kedvet elsősorban a hitelezés tudja ösztönözni, melyre igen jó példa mutatkozott 2003-2008 között, amikor a folyósított lakáscélú hitelek és támogatások mértéke többnyire bőven meghaladta a 500 milliárd Ft-ot éves szinten és ehhez további támogatások is rakódtak.

Az adatok alapján a lakossági hitelezésben egyelőre semmiképp sem látható olyan változás, amely indokolhatja a forgalom bővülését. A bankadókkal sújtott pénzintézeti szektor egyelőre kivár és igyekszik a veszteségek csökkentésére koncentrálni. A kormány által tavaly kidolgozott kamattámogatott lakáshitelek sem jelentek meg a kínálatukban, ugyanis az ott megfogalmazott kamatelvárás nem motiváló számukra. Vagyis a kamat jelenlegi felső korlátja 10,5 százalék körül lenne, szemben a legolcsóbb fix kamatperiódust kínáló lakáscélú hitelekkel, amelyek jelenleg inkább a 12 százalékot közelítik meg.

A mikrohitel program enyhe lökést adhatott

Az elemzés szerint van azért egy apró felhajtóerő, mégpedig a KKV-kat segítő Új Széchenyi Kombinált Mikrohitel Program, amely EU-s forrásból 2012-ben már 30 millió Ft-ig igényelhető, akár ingatlanvásárlásra is. Ebből 10 millió Ft vissza nem térítendő támogatás, a többi pedig kamattámogatott hitel. A fővárost és Pest megyét lefedő közép-magyarország operatív program kiírásában a mikrovállalkozások által benyújtott igénylések összege már márciusban elérte az eredetileg a célra elkülönített hatmilliárdos értéket, vidéken pedig közel 19 milliárd forint értékű igénylést érkezett be júniusra. A keret ugyan kimerült, de május közepén megjelent egy kormányhatározat, mely szerint az operatív programok egyes prioritásainak hazai társfinanszírozási keretének növeléséről szóló jogszabály idén 8,75, jövőre pedig 3 milliárd forinttal növeli meg a keretet.

Matolcsy György korábban elmondta, hogy az első otthonteremtési program, melynek a szocpol és az államilag támogatott forinthitel képezte a részét kudarcot vallott. Így egy új otthonteremtési program indítása is terítéken van. Részletek>>

Másik jelentős felhajtó tényező lehetne a vissza nem térítendő állami támogatás. A szocpol néven ismert támogatási forma a 2000-es évek közepén már valós segítséget jelentett és ösztönözte a fiatal családalapítókat. A jelenlegi szocpol a korábbihoz képest szigorúbb feltételrendszerhez van kötve, csak új lakás vásárlás esetén vehető igénybe és mértéke is alacsonyabb, két gyermek esetén 0,8-1,3 millió, három esetén pedig 1,2-2 millió Ft. Ami tovább nehezíti a hozzáférést, hogy minimum méretkategóriákhoz kötik, amely újlakás esetén már olyan ársávba sodorja a választékot, amelyhez képest a szocpol mértéke bőven 10 százalék alá tud zsugorodni.

A szocpol így igazán azoknak segít, akik lényegében e nélkül is képesek lennének megoldani a vásárlást, nekik viszont újabb problémával kell szembesülniük, alig van új projekt. Az idén legfeljebb 500 újlakást kínálnak a folyamatban lévő projektek és ezek közül kevés mondható „szocpol-kompatibilisnek”, vagyis amely árban és méretben, gyermekek számához igazított elrendezésben is megfelelő volna. A szocpol mindettől függetlenül még előnyös lenne az ingatlanpiacra, ha a fent említett állami kamattámogatásos forinthitel elérhető volna és ugyanazon banknál egyszerre állna rendelkezésre.

Mi fékezte meg az ingatlanpiacot?

Logikus lehetne demográfiai változással magyarázni a piaci növekedést a Duna House elemzése szerint. A vevők 50-60 százaléka 20 és 40 közötti fiatal, így amennyiben 1970-1990 között történt volna népességnövekedés, úgy ez ugyan jelentkezhetne az első lakást vevők körében, de nem magyarázná a hirtelen változást.

A piacon az elmúl években olyan fékezőerők jelentkeztek, amelyek abnormális képet eredményeztek. A munkahelyek megtartó képessége bizonytalanná vált, tehát nem lehetett hosszú távra tervezni. Nem volt hitelezés, folyamatosan estek a lakásárak, nem volt kiszámítható, hogy meddig, ráadásul a moratórium feloldása és a végtörlesztés olyan reményeket keltett, hogy az árakra ezek még inkább leszorító hatással bírtak.

Mindezek mellett hosszasan tárgyalták az új szocpol és államilag támogatott hitelek újbóli bevezetését, amire – akiknek nem volt sürgős – talán érdemes volt várni. Ezek és sok egyéb kisebb tényezők együttes hatásaként a szükséges minimumra lassult az ingatlanpiac és a valóban elkerülhetetlen élethelyzetek tették ki a forgalom jelentős részét.

Idén jöhetne a fordulat?

Az árak hosszú ideje stagnáltak, a hitelezés nem indult be és jó ideig nem is lehet robbanásra számítani, az állami támogatások letisztultak, kalkulálhatók. A Duna House szerint tehát miközben ingatlanvásárlásra ugyan lett volna bőven élethelyzet vezérelte ok, de a várakozás felülírta a végső elhatározást. Az idei évtől viszont semmi nem indokolja, hogy aki léphetett volna, az most ne tegye. A 2012-es adatok némelyike ezt jól alátámasztja. Az év elején érezhető volt a befektetői célú vásárlók hulláma, ami azt jelezte, hogy a piaci szereplők nem számítanak további jelentős áresésre. A statisztikák szerint a vevői oldal is lassan követi majd a trendet, de itt számolni kell az értékesítési idővel, vagyis néhány hónapos csúszással, de ugyanez megfigyelhető lesz.

Az idei első 5 hónap alapján az összes hazai ingatlan adás-vételi tranzakció darabszáma meghaladta a 45 ezret, vagyis a Duna House januárban közölt idei becslése, miszerint 2012-ben 100-110 ezer tranzakcióval számolhatunk, egyre biztosabbnak látszik. A növekedés azonnal megmutatkozott az árakban, mivel az első negyedéves adatok alapján 1 százalékpontot felfelé mozdult az árindex, melyre másfél éve nem volt példa, s mindezt úgy, hogy a végtörlesztés elvileg lefelé nyomta volna inkább az árakat.

Ugyanakkor még nem tudható, hogy mennyire lesz tartós a forgalom bővülése és a várakozással ellentétben történik-e olyan gazdasági esemény, amely felülírja az idei prognózist. Az elemzés szerint ha minden így marad, akkor bizakodhat az ingatlanpiac; ami nem valósult meg az elmúlt 3 évben, annak egy része most megjelenik a piacon.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 
Mester Nándor | 2024. március 13. 18:48
Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Irgalmatlan összeget meg lehet spórolni egy ügyes hitelkiváltással
Privátbankár.hu | 2024. március 13. 09:51
Érdemes megfontolni, hogy a tavalyi évben kötött, bőven tíz százalék feletti kamatozású lakáshiteleket átváltsuk mostani, alacsonyabb kamatozású hitelre. Ám van néhány apróság, amit érdemes figyelembe venni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Aranyárú családi házak Budán
Mester Nándor | 2024. március 6. 18:59
Nem lehetetlen jó állapotú családi házat kifogni Budán. De persze nem akárhol, a II. vagy a XII. kerületben sokkal kisebb az esély olyan használt házat elcsípni, ami a többség számára megfizethető árkategóriában van. A panelből vagy lerobbant pesti társasházból kertes házba vágyók inkább Óbuda külső részein vagy Budafokon nézhetnek körül. Már csak azért is, mert akár 20-25 százalékkal is olcsóbban juthatnak hozzá - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Most is a Covid alatt kialakult költsége van egy üzletnek a plázákban
Mester Nándor | 2024. február 28. 18:59
Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG