Mit és mennyiért lehet most a legjobban eladni a lakáspiacon?

Habár hamarosan elérkezünk a 2015-ös év feléhez, a KSH még csak most dolgozta fel a tavalyi évi lakáspiaci adatokat, azaz megérkeztek a IV. negyedéves számok is. Ezek azért különösen érdekesek, mert az elmúlt év második felében a Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítő szakemberei már minden kerület esetében jelentős fellendülésről beszéltek. Fontos tehát tisztán látni abban a kérdésben, hogy valóban lendületet vett az ingatlanpiac, vagy csak az ingatlanközvetítők szubjektív benyomásairól volt szó?

Mit mutatnak a számok?

Az előző negyedéves KSH-jelentéseknél is látható volt már egy folyamatos felívelés, ami nem torpant meg az év utolsó három hónapjában sem. Így alakulhatott ki az, hogy a 2014-es év során az előző évi szinthez képest 30 százalékkal bővült a lakáspiaci forgalom Magyarországon. Mindez együtt járt az árak emelkedésével, melyek ugyan szerényebb mértékben, de így is 3,9 százalékkal növekedtek éves szinten a tisztított árindex szerint, és a IV. negyedévben már 8 százalékkal jártak magasabban, mint egy évvel korábban. A növekedés elsősorban a használt lakások piacát érintette, hiszen az újépítésű lakások forgalma a teljes forgalomnak mindössze 2,8 százalékát tette ki, vagyis érdemben nem szólt bele a számok alakulásába.

A statisztikai hivatal adataiból az is kiderül, hogy bár a lakáspiaci forgalom mindenhol élénkült, nagyobb mértékű növekedéssel csak a nagyobb városokban találkozhattunk. Olyannyira, hogy a Budapesten értékesített lakások száma már megközelítette a 2008-as évi, vagyis a válság előtti szintet.

Ennek hatására egyébként az átlagos négyzetméterárak 226 ezerről 236 ezerre emelkedtek a fővárosban. Az ország többi részén is a drágulás volt a jellemző, azonban eltérő mértékben, ráadásul voltak olyan országrészek ahol inkább a családi házak, máshol a társasházi lakások ára növekedett nagyobb mértékben. Vagyis elég vegyes a kép, és nem lehet mindenhol, minden lakástípus esetében magabiztosan felsrófolni a hirdetési árat a tolongó vevői tömegekben bízva.

Mindenesetre az ingatlanosok nem alaptalanul beszélnek már hónapok óta erősen élénkülő és felfelé ívelő ingatlanpiacról, hiszen a valóságban is erős fellendülés kezdődött, melyben az árak ugyan nem érték el a válság előtti, irreálisnak tekinthető szintet, azonban Budapesten a forgalom már igen biztatóan alakult.

Mit és hol keresünk most, ha ingatlant akarunk?

Ezek után érdemes egy hosszabb pillantást vetni a Balla Ingatlanirodák saját statisztikai adataira, amelyek tovább árnyalhatják a képet az ingatlanpiaci, elsősorban a fővárosi helyzetről. Mint a számokból kiderül, jelenleg a legnagyobb érdeklődés a társasházi lakások iránt mutatkozik: közel háromszorosa a családi házak iránt érdeklődők számának, miközben a telkek és üdülők piaca elhanyagolható szinten marad.

Milyen ingatlan típust keresnek a vevők?

Jól jelzi a preferenciákat, hogy Zuglóban találkozhatunk a legnagyobb vevői érdeklődéssel, a IX., XI. és XIII. kerület továbbra is népszerű, és az egyre keresettebb kerületek közé tartozik több külvárosi kerület, így Újpest, Kőbánya, Kispest, Pestszentlőrinc-Pestszentimre, valamint tőle nem sokkal lemaradva a XVII. kerület és a XV. kerület.

Keresők aránya. Forrás: ballaingatlan.hu

Ami talán még ennél is érdekesebb, hogy milyen lakásméretek iránt érdeklődnek leginkább a vevők. A számsorból határozottan kirajzolódik, ami egyébként az ingatlanosok szóbeli nyilatkozataiból is világossá válhatott az utóbbi időben: az 50-60 négyzetméteres lakások iránt a legnagyobb a kereslet, és ahogy távolodunk ettől a méretkategóriától, úgy csökken folyamatosan a vevői érdeklődés, dupla méretnél már az előbbi töredékére.

A szobaszámokat tekintve a kétszobás elrendezés a legkeresettebb, elsősorban talán azért, mert az 50-60 négyzetméteres méretkategóriában ez a leggyakoribb megoldás. Népszerű még a háromszobás elosztás, amibe a sokféle egész és félszobás variációk tartoznak bele, melyekkel a közepes méretű panellakásoknál és kisebb téglaépítésűeknél oly gyakran találkozhatunk.

És hogy ezekért a lakásokért mennyit szeretnének fizetni a vevők? Több ezer ügyféligény feldolgozása után megállapítható, hogy a leggyakoribb keresés 7 és 9 millió közötti. Vagyis e két szám között húzódik a legkeresettebb értékkategória, bár az is igaz, hogy sokan akarnak még 6 millióért is ingatlanhoz jutni, míg felette fokozatosan és lassan laposodik a görbe, ahogy haladunk a még vizsgált értékek közé tartozó 23 milliós árszintig.

Mekkora ingatlanokat keresnek a vevők?

Mit hoz a jövő?

E tekintetben némi bizonytalanság merül fel egyrészt a CSOK (családok otthonteremtési kedvezménye) és még inkább a devizahiteles elszámolások miatt. Az új törlesztőrészletekkel sokan csak a napokban szembesülnek, és kérdéses, hogy az elkövetkező hónapokban, illetve a nyári ingatlanpiaci holtszezon után milyen választ adnak a kalkulált összegekre. Azaz bővül-e a most elég visszafogott ingatlanpiaci kínálat, mely az árak csökkenését is magával hozhatja, miközben a másik oldalról a CSOK generálhat plusz keresletet, ami pont az ellenkező irányba hajtja a folyamatokat.