Nagy kedvencek a lakáspiacon – meddig lesznek még azok?

Lakóépületek a dél-pesti Duna parton elhelyezkedő Millennium Városközpontban, a Soroksári út és a Lechner Ödön fasor között. MTVA Fotó: Váli Miklós

A használat lakóingatlan-piac legdrágább szegmensét jelentik jelenleg azok az újszerű lakóparki lakások, melyek a 10-15, esetenként akár 20 éves lakóparkokban találhatók. A Balla Ingatlanirodák két szakértőjével áttekintettük azt, hogy jelenleg mekkora a kereslet rájuk, milyen előnyeik és hátrányaik mutatkoztak meg, milyen árakon lehet most megvásárolni őket, és hogy milyen jövő előtt állnak, tekintve, hogy hamarosan berobbannak a piacra ismét az újépítésű ingatlanok.

Az egyik legkeresettebb típus

Az elmúlt évek nagy győztesei voltak az újszerű lakóparki ingatlanok, mivel alig lehetett újépítésű lakást találni a piacon, így aki valami újat szeretett volna, az kényszerhelyzetben ezeket választotta - fogalmazott Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlanirodák XIV. és XVI. irodájának szakmai vezetője. Ezek a 15 éven, de maximum 20 éven belül épült lakóparkok felkapottá is váltak ezáltal a válság évei során.

Nagy Csaba, a Balla Ingatlanirodák XI. és XXII. kerületi irodájának vezetője szerint most is azért népszerűek, mert aki gyorsan akar vásárolni, megfelelő élethelyzetben van, valami jobb minőséget keres, és nincs ideje kivárni a klasszikus újépítésűeket, az potenciális vásárolóként jelenik meg az újszerű lakóparki lakások piacán.

Ezekkel a lakásokkal jár egyfajta “érzetkülönbség” - fogalmazott Sebestyén Tamás. Hiszen ezekben a lakóparkokban nem csak maga a lakás újszerű, hanem a ház, a lépcsőház, a lift, a kert is ad egy minőségi érzést, ráadásul általában ott a mélygarázs is, ahol az autó parkolhat. Ezzel szemben egy panellakásnál - még akkor is ha fel van újítva a lakás és a ház is - kopott a lépcsőház, néhol elmaradt a lift felújítása, adott esetben olyan a lakóközösség, melynél azért megmutatkozik az életszínvonal különbség.

Habár a kereslet erős irántuk, a kínálat sem szűk. Sebestyén Tamás felhívta a figyelmet arra, hogy most két részre szakadt a kínálati piac: az eladók egyik része tényleg el is akarja adni a lakását, így egy normális kínálati árat határoz meg rá, viszont az eladók másik fele a lakása eladása révén akar meggazdagodni, illetve egy nagyobbat, újabbat venne ugyanezen árért. Náluk hiába hívják fel a figyelmet arra, hogy a meghatározott árral elszakadtak a valóságtól, ennek ellenére ragaszkodnak hozzá.

A jól árazott ingatlanok viszont az átlagosnál gyorsabban elkelnek, különösen, ha olyan kiemelt részen találhatók, mint például a XI. kerületben Sasad vagy a Péterhegyi rész, amelyek keresett, csendes, kisvárosias környékek - tette hozzá Nagy Csaba, aki azt is megjegyezte, hogy Dél-Budán sokan nem saját célra keresik ezeket az ingatlanokat, hanem befektetés, bérbeadás miatt.

Nem felújításra vásárolják

Nagy dilemma ezeknél az újszerű 10-15 éves lakásoknál, hogy aki ilyet vásárol, kalkuláljon-e egy komolyabb felújítással vagy sem. Hiszen több mint egy évtized alatt azért egy lakást meglehetősen “le lehet lakni”. Ennek ellenére az ingatlanközvetítők szavaiból az derült ki, hogy vevőik jellemzően csak kisebb felújításokra készülnek, azaz megelégednek egy tisztasági festéssel, esetleg egy konyhabútor-cserével, de például ritkán vágnak bele a fürdőszoba teljes felújításába. Pont ezért az újszerűek közül is jellemzően a legjobb állapotúakat keresik a vevők.

Kérdés persze az, hogy pontosan milyen ingatlanhoz sikerül hozzájutni a vásárlás során. Hiszen, mint Sebestyén Tamás felhívta a figyelmet, akadnak olyan 8-10 éves lakások, melyeket tulajdonosaik pár év leforgása alatt olyan szinten amortizáltak, hogy bizony rájuk fér akár egy nagyobb felújítás is. Adott esetben akár meg van pattanva a burkolat, tönkrement a parketta, esetleg a nyílászárók, esik szét a konyhabútor. Ennek oka például a nemtörődöm életmód lehet, esetleg az, hogy a tulajdonos kutyával él, vagy bérlőnek adta ki az ingatlant. Jellemzően azonban ilyen esetekben sem kell a gépészethez nyúlni, tehát ezek felújításával nem kell kalkulálnia az új tulajdonosoknak.

Az árak

Azt, hogy mennyibe kerül egy lakás egy lakóparkban, többek között az határozza meg, hogy milyen a lakópark közege, elhelyezkedése, milyen a lakás minősége, az annyira nem számít, hogy pontosan melyik évben épült. Szintén lényeges kérdés a vevő szempontjából, hogy milyen jellegzetességei vannak egy adott lakóparknak - hívta fel a figyelmet Sebestyén Tamás.

Zuglóban például a legdrágábbak közé tartozik a Cordia, mely “elitebbnek” számít, mivel egyrészt ez a legfiatalabb lakópark errefelé, megjelenik ott a termálvíz, mint többletszolgáltatás, de akár azt is megemlíthetjük, hogy szemben van vele a Paskál strand, ahol szintén beruházások kezdődtek. Ugyanakkor a Harmónia lakópark, mely a kerület szélén, a Rákos-pataknál található, inkább a gyermekes családok számára vonzó a tágas játszótér és a gondozott zöldövezeti rész miatt, míg a Mandala vagy az István Park inkább a fiatalok számára ideális lakópark, ugyanis közelebb van a belvároshoz, jobbak a közlekedési kapcsolatai, és eleve egy nívósabb, bulizósabb fiatal réteg keresi őket.

Zuglóban most 380-450 ezer forint között mozognak az újszerű lakóparki lakások átlagárai. Ritkább esetben az 500 ezer forintot is elérik, de a Balla Ingatlanirodák kerületi vezetője szerint csak a kiemelkedő ingatlanok esetében van realitása egy ilyen négyzetméterárnak. Ennek ellenére persze kínálnak 500-700 ezer forint közötti négyzetméterárakon is ilyen ingatlanokat, ezeknél azonban egyértelműen túlárazottságról beszélhetünk, és ezek eladhatatlanok - jegyezte meg Sebestyén Tamás. Ha összehasonlítjuk az árakat a XIV. kerületben található panellakások áraival, mintegy 150 ezer forinttal magasabb négyzetméterárakról beszélhetünk, míg a téglaépítésű, használt lakások árai valahol a kettő között helyezkednek el.

A XI. kerületben némileg magasabb árakról beszélhetünk, hiszen itt 450 ezer forintnál indulnak a négyzetméterárak, de ezek is a nagyobb alapterületű, három-négyszobás lakásokra vonatkoznak, melyek négyzetméterára a legalacsonyabb - mondta Nagy Csaba. A többi lakásméret esetében alapvetően az 500 ezer forint lehet a kiindulási pont. A paneleknél legalább 30 százalékkal, míg a használt lakásoknál 20 százalékkal drágábbak ezek az újszerű lakóparki lakások. A legdrágább részt a XI. kerületben a Gellérthegyen 10-15 éve épült újszerű lakások jelentik. Ezek egymilliónál induló négyzetméterárát azonban kevesen fizetik meg, annak ellenére, hogy itt már nincsenek telkek, tehát új építések sem várhatók.

Az ingatlanközvetítők egyébként azt tanácsolják hogy érdemes minden lakópark esetében a vásárlás előtt a rájuk jellemző jellegzetességekkel megismerkedni. Azért is fontos az előzetes tájékozódást megtenni, mert csúnyán belefuthatunk elhibázott vásárlásokba. Akadnak ugyanis olyan lakóparkok jelenleg Budapesten, ahol annak lakói még mindig pereskednek a beruházóval a felmerülő problémák miatt. Ezekbe a lakóparkokba - és Nagy Csaba szerint ilyen lakópark található sajnos a XI. kerületben is - inkább csak azok költöznek, akik nem voltak tisztában a lakópark helyzetével.

Mennyire verik le majd az árakat az újépítésűek?

Nagy Csaba felhívta a figyelmet arra is, hogy jelenleg már nagy számban épülnek azok az újépítésű lakások, melyek átadása jövő évre várható. Ezek már 500 ezer forintos négyzetméterártól megvehetők, miközben ugyanennyibe kerül az újszerű lakás is ugyanazon a környéken.

Nagy Csaba szerint ennek hatására tehát egyértelmű, hogy csökkenni fognak az árak az elkövetkező időszakban az újszerű lakások és akár ikerházak piacán is. Sebestyén Tamás szerint viszont az újépítésűek megjelenésének hatása majd csak másfél-két év múlva jelentkezik, addig még tudják tartani magukat a négyzetméterárak.