5p
A tartozás behajtásának nehezebbé válása további terheket róhat a leendő lakásvásárlókra.
MTI Fotó: Komka Péter

Jóval nehezebbé vált a közösköltség-tartozások behajtása a nem fizető tulajdonosoktól a 2015 év végén hatályba lépett jogszabály-módosítások után. Ez nem csak az épületek korszerűsítése és a tulajdonosok közti költségmegosztás, hanem a lakások értékesítése terén is komoly problémát jelenthet. Az előírások változása miatt jóval bizonytalanabbá és nehézkesebbé vált a tartozások behajtása érdekében indítható jelzálogbejegyzés, ami különösen a külföldi, magyarországi ingatlanukat csak kiadó állampolgárok esetében jelent problémát a lakóközösségek és képviselőik számára – emelik ki a Házfórum társasházszakmai fórum szakértői.

Egyszerre rontja a lakás forgalmazhatóságát, illetve tartozások rendezésére a tulajdonosokat, hogy a társasházaknak lehetőségük van a társasházi törvényben meghatározott időtartamnál, vagyis három hónapnál régebbi közösköltség-tartozások után jelzálogot bejegyeztetni az adott tulajdonosi ingatlanra.

Hat helyett három hónap után

Egy 2011-es jogszabály-módosítás után a korábbi hat hónap helyett már három hónapos tartozás esetében is lehetett kérvényezni jelzálogbejegyzést, azonban egy újabb, 2015-ös változtatás értelmében ehhez végrehajtható okiratot vagy az adott tulajdonos, tartozást igazoló nyilatkozatát is mellékelni kell. Utóbbi megkötéshatására jóval nehézkesebbé vált ennek a lehetőségnek az igénybevétele.

„Korábban a közösköltség-tartozások behajtása érdekében két vonalon indultunk el: egyfelől először jelzálogot jegyeztettünk be az ingatlanra afféle biztosítékként, ezzel párhuzamosan pedig elindítottuk a fizetési meghagyásos eljárást is a hátralék behajtásához. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 68/D paragrafusában szereplő kikötések miatt azonban jóval nehezebbé vált a jelzálog bejegyeztetése. Hiszen nem valószínű, hogy a közös költséggel tartozó tulajdonoslegalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatban elismerné a tartozás, illetve a költséghátralék fennállását, a végrehajtható okirat beszerzéséhez pedig olyan eljárásokra van szükség, amelyek miatt jóval bonyolultabbá és időigényesebbé vált a jelzálogjog bejegyeztetése” – mondta Dr. Spitzer Katalin ügyvéd.

Azáltal, hogy a nem fizető tulajdonosokat a jogszabály-módosítás miatt nehezebb tartozásuk rendezésére ösztönözni, a tulajdonostársak jelentős hátrányt szenvednek, hiszen a kimaradó bevételeket nekik kell pótolniuk a szükséges épület felújítások finanszírozásához. Ez gyakran emelt közös költséget jelent számukra. Mivel a jogszabály szerint három hónapnál régebbi tartozásokról beszélünk a jelzálogbejegyzés kapcsán, ezek a tartozások százezer forintos nagyságrendet képviselnek egyenként, az idő múlásával azonban akár több milliósra is bővülhetnek.

Ha külföldön élnek

A legnagyobb problémát a külföldön élő lakástulajdonosok felhalmozott közösköltség-tartozásai jelentik. A jelzálog bejegyzéshez ugyanis szükség van a tartozó tulajdonos természetes személyazonosító adataira, így a pontos születési adataira is, ezeket az adatokat azonban külföldi állampolgár esetében a Földhivatalban sem lehet beszerezni.  Ezen adatok hiányában a jelzálogjog-bejegyzési kérelmet elutasítja a Földhivatal, fizetési meghagyásos eljárást pedig nem lehet kezdeményezni abban az esetben, ha a tartozó kötelezettnek nincsen ismert belföldi idézési címe.

„Az ilyen esetekben hagyományos fizetési meghagyással nem tudnak élni olyan külföldi tulajdonossal szemben, akinek nincsen ismert belföldi idézési címe.A társasház európai fizetési meghagyással élhet, amely ugyan hasonlóan működik a hagyományos, hazai fizetési meghagyáshoz, ám nem valószínű, hogy túl sok lakóközösség ehhez az eszközhöz nyúlna. Eddig is sokakattartottvissza ugyanis a folyamat megindításától, hogy a százezer forintos nagyságrendű tartozások behajtásához tíz-húszezer forintot kitevő eljárási és ügyvédi díjat fizessenek, európai szinten pedig ez a költség magasabb is lehet” – hangsúlyozta Sárvári Marcell, a Házfórum társasházszakmai fórum vezető szakértője.

A tulajdonosi közösség mellett a leendő lakásvásárlóknak is komoly gondot jelenthet a felhalmozott közösköltség-tartozás, hiszen a vásárlás során minden egyéb mellett arra is figyelmet kell fordítania a vásárlónak, hogy az eladó igazolja, nincs ilyen jellegű tartozás sem az ingatlanon. Ezt alapvetően egy a közös képviselőtől kikérhető nullás igazolás bizonyíthatja. Komoly problémát jelent azonban, hogy országos szinten eltér a bírósági gyakorlat, hogy kinek a felelőssége a tartozás megfizetése. Ezáltal olyan ítéletek is születtek a korábbiakban, amelyek a korábbi tulajdonostól, mások pedig az új tulajdonostól követelik a tartozás megfizetését, ami miatt a vásárlóknak még fontosabb az esetleges tartozások leinformálása.

Nézzük meg az alapító okiratot!

Emellett az adásvétel előtt pontosan a közös költség kérdése miatt mindenképp javasolt kikérni a társasház alapító okiratát, szervezeti és működési szabályzatát (SzMSz) és a közös költség mértékéről szóló igazolást. Az alapító okirat ugyanis rendelkezhet egyetemleges felelősségről, vagyis hogy a közösköltség-tartozás rendezéséért értékesítéskor az ingatlan eladója és vevője egyaránt felelős, kettőjüktől jogosan követelheti a társasház a befizetést.

Az SzMSz megismerése azért fontos, mert ez a dokumentum (vagy pedig közgyűlési határozat) hatalmazhatja fel a közös képviselőt jelzálogbejegyzés elindítására. Mindezek nagymértékben befolyásolhatják az ingatlan mindenkori értékesítését, illetve komoly többletterhet róhat a vásárlókra.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 
Mester Nándor | 2024. március 13. 18:48
Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Irgalmatlan összeget meg lehet spórolni egy ügyes hitelkiváltással
Privátbankár.hu | 2024. március 13. 09:51
Érdemes megfontolni, hogy a tavalyi évben kötött, bőven tíz százalék feletti kamatozású lakáshiteleket átváltsuk mostani, alacsonyabb kamatozású hitelre. Ám van néhány apróság, amit érdemes figyelembe venni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Aranyárú családi házak Budán
Mester Nándor | 2024. március 6. 18:59
Nem lehetetlen jó állapotú családi házat kifogni Budán. De persze nem akárhol, a II. vagy a XII. kerületben sokkal kisebb az esély olyan használt házat elcsípni, ami a többség számára megfizethető árkategóriában van. A panelből vagy lerobbant pesti társasházból kertes házba vágyók inkább Óbuda külső részein vagy Budafokon nézhetnek körül. Már csak azért is, mert akár 20-25 százalékkal is olcsóbban juthatnak hozzá - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Most is a Covid alatt kialakult költsége van egy üzletnek a plázákban
Mester Nándor | 2024. február 28. 18:59
Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Miskolc egy zsebbevágó mutatóban nagyot domborított
Privátbankár.hu | 2024. február 26. 08:44
A Borsod-Abaúj-Zempléni megyeszékhelyen a legolcsóbbak az albérletek.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG