Balla Ákos szakértővel nem csak erről beszélgettünk: az interjú második részét még a héten láthatják. Kövessék a Napi Kommentárt a Pirvátbankár.hu oldalon és a lap Facebook-oldalán!
Az utóbbi hónapokban egyre inkább felgyorsuló folyamatos áremelkedés hatására mostanra főként a budapesti belvárosban, de egyes vidéki városokban is az egekbe szöktek a lakásbérleti díjak. Olyan magasra, hogy a bérlők helyzete sok esetben kifejezetten kétségbeejtővé vált, hiszen fizetéseikből már nem minden esetben tudják megfizetni ezeket a megemelkedett díjakat.
Nincs helye az alkunak
Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos ügyvezetője és a Privátbankár.hu ingatlanszakértője szerint ma már egy 2-3 szobás családi ház bérleti díja elérheti a havi 100-150 ezer forintot, míg a 60 négyzetméter körüli, másfél-kétszobás panellakásokért 60 ezer forintot is elkérnek a tulajdonosok. Ugyanakkor olyan esetekről is hallani a pesti belvárosból, amikor egy kis garzon bérleti díja bőven a 100 ezer forintos szint fölé kúszik. Amennyiben ezekhez az árakhoz a rezsit is hozzászámítjuk olyan összegeket kapunk, melyet sok bérlő már nem, vagy csak kínkeservesen tud kigazdálkodni.
Ez a változás nem csak az új albérletet keresőket érinti, hanem bizony azokat is, akik olyan ingatlanban élnek, melynek tulajdonosa az árak emelkedéséről hallva jelentős mértékben, akár harmadával-felével is megemeli a bérleti díjat, amikor a határozott idejű szerződés lejár. Ha pedig ez nem tetszik a bérlőnek, akkor kereshet magának másik bérlakást. Esélyeit azonban rontja, hogy jelenleg kevés a kiadó ingatlan - legalábbis a kereslethez viszonyítva -, másrészt ugyanolyan drágán talál csak másik bérlakást egy adott környéken. Az egyetlen lehetőség számára, ha olcsóbb kerületbe, jellemzően kijjebb költözik a belvárosból.
Segíthet a bizalom
Egyelőre a lakást kiadók pozíciója jobb, ők diktálják a feltételeket, azonban a Privátbankár.hu szakértője szerint elképzelhető hogy a téli fűtési szezonban megemelkedő rezsiköltségek miatt beindulhat egy vándorlás az olcsóbb, külsőbb kerületekben elhelyezkedő albérletek irányába.Így aztán a lakástulajdonosok is meggondolják majd, hogy jobb megoldás-e számukra egy hosszabb távon megbízható, már megismert bérlő, vagy pedig ragaszkodnak a magasabb bérleti díjakhoz, de akkor elképzelhető, hogy sokat áll üresen a lakás.
A Balla Ingatlanirodák elemzése szerint a mostani helyzethez több tényező vezetett el. A folyamat onnan indult, hogy a válság évei alatt - az ingatlan- és hitelpiaci boom után megdöbbentő mértékben - beszűkült a hitelek piaca, ahogy a lakáspiac forgalma is drasztikusan visszaesett. A korábbi nulla önerővel már nem lehetett hitelt felvenni, és sokaknak, akik elbuktak egy kölcsönre vásárolt lakást, nem is igen volt kedvük, illetve nem is tudtak újabb hitelfelvételbe belevágni.
Az albérletek viszont ekkor még olcsók voltak. Egy adott lakást alacsonyabb összegért lehetett kibérelni, mint amennyi annak törlesztőrészlete lett volna, ha hitelre megvásárolja. Már ha egyáltalán le tudja tenni az önerőt a vevő, és megfelel az egyre szigorúbb hitelbírálati feltételeknek. Így aztán mind többen választották a bérlakásba költözést. Sokan persze kényszerből, munkalehetőséget keresve költöztek és költöznek bérlakásokba, elsősorban olyan területeken emelve a bérleti díjakat, mint Budapest és környéke, a nagyobb iparral rendelkező vidéki városok, vagy a nyugati határszél, ahonnan könnyű az ingázás Ausztriába.
Egyre több a csaló
A tavalyi évben mindezek miatt már jóval több lett a lakást kereső bérlő, mint a kiadó lakás. A bérlők kénytelenek voltak vadászni az albérletekre és elfogadni a magasabb bérleti díjat, ha lakni szerettek volna valahol. Idén odáig fajult a helyzet, hogy újra megjelentek a pénzért árult, bérlakásokat tartalmazó listák, melyek az albérletet keresőket még néhány ezer forinttal lehúzzák, valamint egyre gyakrabban hallani csalókról, akik ugyan a kauciót átveszik a jelentkezőktől, azonban hamarosan kiderül, hogy nincs lakás, ahova költözhetnének - mondta Balla Ákos.
---- Magára talált a piac ----
Eközben viszont lassan kezdett magához térni az ingatlanpiac, a korábbi elhalasztott vásárlások fokozatosan realizálódtak, az egyre alacsonyabb banki kamatok miatt megjelentek a befektetők, miközben emelkedett a GDP is, hajtva a lakásárakat.
Már a tavalyi év második felében az ingatlanpiac lassú, de biztos talpra állásáról beszéltek a Balla Ingatlanirodák kerületi vezetői. Ez mára elvezetett egy kifejezetten keresleti piachoz, ahol a vevők igényeit nem tudja kielégíteni a kínálat, az árak pedig magasra szöktek. Ez persze tovább táplálta a bérleti piac árait is, melyek a lakáspiacon tapasztalható éves szinten és országosan öt százalék körüli tiszta áremelkedésnél is sokkal meredekebb növekedésbe kezdtek: tavaly 20-30, majd aztán idén akár 40-60 százalékról is hallhattunk nem hivatalos forrásokból.
A bérlők réme: Airbnb
Az elmúlt néhány negyedévben tapasztalható egyre fokozódó drágulásban egy új piaci tényező, a közösségi szállásmegosztó portálok, elsősorban az Airbnb is jelentős szerepet játszott. Ez a szolgáltatás - mely turisták magánlakásokban történő elszállásolását oldja meg netes foglalások segítségével - persze elsősorban a belvárosi kerületekben éreztette árfelhajtó hatását, ott azonban nagyon.
Az Aribnb megoldása azért nagyon kedvező a lakástulajdonosok számára, mert pár hétvégényi kiadással “megkeresik” azt az összeget, amit egy egész hónapra kapnának egy magyar bérlőtől. Nem véletlen, hogy az elmúlt fél évben megtöbbszöröződött (az év eleji 1500-ról júliusra 7000-re nőtt) az Airbnbre regisztrált budapesti lakások száma, és megjelentek az úgynevezett Aribnb-vállalkozók, akik kivesznek egy lakást havidíjért, hogy aztán az Airbnbn nagyobb összegért kiadják.
Ráadásul július 1-jétől már a NAV szemét is szúrni kezdte a dolog, így megindultak az első vizsgálatok a külföldi portálon jelen lévő, de a tevékenységük után nem adózó lakástulajdonosokkal szemben.
Semmi sem tökéletes
Viszont aki ilyen ingatlanhasznosításban gondolkodik nem szabad figyelmen kívül hagynia, hogy az így várható havi – bruttó - árbevétel nem a hónap minden napján realizálható, sőt, van üresen állás, a bérbeadónak az egyszerű bérbeadáshoz képest extra szolgáltatásokat és rendelkezésre állást kell teljesítenie, van rongálódás és eszközpótlás, vagyis a kiadási oldal is komoly tervezést igényel.
A belvárosi bérlakás-helyzetet így a nyár második felében csak tovább súlyosbítja az, hogy a felvételi ponthatárok kihirdetése után a leendő egyetemisták is megjelentek az albérleti piacon, elsősorban az egyetemek közelében keresve kiadó lakásokat.
Jellemző rájuk, hogy többen költöznek, így a nagyobb méretű, nagyobb szobaszámú lakások közül válogatnak, és hát persze ők is a fajlagosan olcsóbb ajánlatokat keresik, viszont beérik az átlagos, vagy annál rosszabb állapotban lévő, nem felújított ingatlanokkal is. Ez a hullám azonban a tanév kezdetekor, szeptember közepére-végére ellaposodik, az egyetemisták által generált keresleti nyomás néhány hónapra enyhül.
Rendeződhet a helyzet?
A szezon ráadásul a turistaforgalomban is elsősorban a nyári hónapokra korlátozódik, ami az előbb említett, egyetemisták albérlet-keresési rohamának lanyhulásával együtt egy őszi megtorpanást vetít előre a bérleti piacon. Ezt pedig csak tovább erősítheti az a korábban említett lehetőség, miszerint az első fűtésszámlák miatt várhatóan sok bérlő kerekedik fel majd ekkor, hogy olcsóbb, akár külsőbb kerületben lévő bérlakás után nézzen. Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos ügyvezetője szerint ezen tényezők miatt számíthatunk arra, hogy ahogy lelassul az áremelkedés az ingatlanpiacon a második félévben, úgy az év utolsó negyedévében ugyanez történik majd az albérleti piacon is, részben normalizálva a kialakult helyzetet.
