Az egyes kerületekben kínált ingatlanok típusának aránya, átlagára vagy átlagolt mérete nem feltétlenül egyezik azzal, amit ugyanott egyébként megvásárolnak. Ez azt jelenti, hogy a túlkínálat nem egységesen sújtja az eladókat, vagyis ha a túlkínálat problémájáról beszélünk, akkor tudnunk kell, hogy ez viszonylagos kérdés. – mondja Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője.

Eleve érdemes megvizsgálni a ház kontra lakás viszonylatát. Az ebben az összehasonlításban legnagyobb eltérést mutató II. kerületben például az eladásra kínált ingatlanok ötöde családi ház, holott az idei vásárlások csupán 5 százalékát tette ki ez a típus, vagyis a túlkínálat a családi házat kínálók körében súlyosabb. Ugyanitt az sem könnyíti meg az eladók dolgát, hogy az ingatlanok mind a házak, mind pedig a lakások tekintetében nagyobb méretűek és drágábbak, mint amit a vásárlók keresnek.

A II. kerületi lakásvásárlók idén átlag 26 millió Ft-ot költöttek 72 m2-es lakásukra, a kínálati átlag azonban ennél a típusnál 37 milliós és méretben is 10 m2-rel nagyobb. A kínált lakások szórásában tehát, aki ezektől az átlagparaméterektől minél távolabb esik, annál inkább csökken az eladási esélye. A ház/lakás kérdésben a XV. kerület fölött mindegyikben jellemző a családi ház nagyobb arányú túlkínálata, nagyjából 10 százalékkal. (Vagyis hiába fele-fele a ház/lakás a kínálatban, a vevők 60 százaléka lakást venne.)

A házak árára visszatérve nem csak a II. kerületben mutatkozik tetemes eltérés, hanem a szomszédos XII.-ben is. Mindkettőre jellemző, hogy míg a kínálati átlag jócskán 100 millió fölött van, addig a II.-ban 50, a XII.-ben 70 millió körül költöttek családi házra az elmúlt időszakban. A szintén szomszédos III. kerület sem áll jobban, ahol a kínált ingatlanok 18 százaléka családi ház, a vevők 93 százaléka azonban lakást vesz inkább. Az itt kínált házak átlaga közel 70 millió Ft, a vevők ezzel szemben 50 millió körül költöttek.

A családi házas pesti kerületek között egész jó az átfedés, ami a típuskínálatot illeti: itt fele-fele lakás és ház és az adás-vételek is ugyanezt tükrözik. Az már nagyobb probléma, hogy a kínálai átlag 32 millió, a vevők átlaga nem sokkal több, mint a fele, 18 millió Ft. A lakások áraiban az. un. presztízskerületekben nagy az átlagár eltérés a két oldalon. Az I. kerületben a kínálat 28 milliós, míg a vevők inkább 17 millió körül költenek. Az említett II. kerület után az V. kerületben is 10 milliós a differencia, ugyanis 40 milliós a kínálati oldal és inkább 30 millióért vásárolnak.

A megvett ingatlanok méretében is jelentős az eltérés ahhoz képest, mint amit a kínálat mutat. Jellemzően a nagyobb méretű házaktól, lakásoktól szabadulnának az eladók és bár az elmúlt hónapokban nőtt valamelyest a nagyobb méretűek utáni kereslet, a vevői oldalon még mindig a kisebb, könnyebben fenntarthatók felé billen a mérleg. A már sokat emlegetett II. és XII. kerületi házak esetében 100 m2-es igénykülönbségekről is beszélhetünk, de a kertvárosias XVIII. és a XXII. kerületben is 150m2-es a kínálati átlag, viszont inkább 100 négyzetméter körül veszik ezeket.

Lakások esetében már kisebb, de hatását tekintve azonos az eltérés. A VI. kerületben 70 m2 szerepel eladói oldalon, de a vevők átlagban az 57 m2-es polgári lakást preferálják. Az V. kerületben 90 m2, a XI.-ben 70 m2 a kínálati átlag, de mindkét területen 10 m2-rel kisebbet vettek az elmúlt hónapokban. – áll a Duna House elemzésében.