Sok az eladó lakás Budapesten, de nem mindegy hol keressük

Az egyes kerületekben kínált ingatlanok típusának aránya, átlagára vagy átlagolt mérete nem feltétlenül egyezik azzal, amit ugyanott egyébként megvásárolnak. Ez azt jelenti, hogy a túlkínálat nem egységesen sújtja az eladókat, vagyis ha a túlkínálat problémájáról beszélünk, akkor tudnunk kell, hogy ez viszonylagos kérdés. – mondja Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője.

Eleve érdemes megvizsgálni a ház kontra lakás viszonylatát. Az ebben az összehasonlításban legnagyobb eltérést mutató II. kerületben például az eladásra kínált ingatlanok ötöde családi ház, holott az idei vásárlások csupán 5 százalékát tette ki ez a típus, vagyis a túlkínálat a családi házat kínálók körében súlyosabb. Ugyanitt az sem könnyíti meg az eladók dolgát, hogy az ingatlanok mind a házak, mind pedig a lakások tekintetében nagyobb méretűek és drágábbak, mint amit a vásárlók keresnek.

A II. kerületi lakásvásárlók idén átlag 26 millió Ft-ot költöttek 72 m2-es lakásukra, a kínálati átlag azonban ennél a típusnál 37 milliós és méretben is 10 m2-rel nagyobb. A kínált lakások szórásában tehát, aki ezektől az átlagparaméterektől minél távolabb esik, annál inkább csökken az eladási esélye. A ház/lakás kérdésben a XV. kerület fölött mindegyikben jellemző a családi ház nagyobb arányú túlkínálata, nagyjából 10 százalékkal. (Vagyis hiába fele-fele a ház/lakás a kínálatban, a vevők 60 százaléka lakást venne.)

A házak árára visszatérve nem csak a II. kerületben mutatkozik tetemes eltérés, hanem a szomszédos XII.-ben is. Mindkettőre jellemző, hogy míg a kínálati átlag jócskán 100 millió fölött van, addig a II.-ban 50, a XII.-ben 70 millió körül költöttek családi házra az elmúlt időszakban. A szintén szomszédos III. kerület sem áll jobban, ahol a kínált ingatlanok 18 százaléka családi ház, a vevők 93 százaléka azonban lakást vesz inkább. Az itt kínált házak átlaga közel 70 millió Ft, a vevők ezzel szemben 50 millió körül költöttek.

A családi házas pesti kerületek között egész jó az átfedés, ami a típuskínálatot illeti: itt fele-fele lakás és ház és az adás-vételek is ugyanezt tükrözik. Az már nagyobb probléma, hogy a kínálai átlag 32 millió, a vevők átlaga nem sokkal több, mint a fele, 18 millió Ft. A lakások áraiban az. un. presztízskerületekben nagy az átlagár eltérés a két oldalon. Az I. kerületben a kínálat 28 milliós, míg a vevők inkább 17 millió körül költenek. Az említett II. kerület után az V. kerületben is 10 milliós a differencia, ugyanis 40 milliós a kínálati oldal és inkább 30 millióért vásárolnak.

A megvett ingatlanok méretében is jelentős az eltérés ahhoz képest, mint amit a kínálat mutat. Jellemzően a nagyobb méretű házaktól, lakásoktól szabadulnának az eladók és bár az elmúlt hónapokban nőtt valamelyest a nagyobb méretűek utáni kereslet, a vevői oldalon még mindig a kisebb, könnyebben fenntarthatók felé billen a mérleg. A már sokat emlegetett II. és XII. kerületi házak esetében 100 m2-es igénykülönbségekről is beszélhetünk, de a kertvárosias XVIII. és a XXII. kerületben is 150m2-es a kínálati átlag, viszont inkább 100 négyzetméter körül veszik ezeket.

Lakások esetében már kisebb, de hatását tekintve azonos az eltérés. A VI. kerületben 70 m2 szerepel eladói oldalon, de a vevők átlagban az 57 m2-es polgári lakást preferálják. Az V. kerületben 90 m2, a XI.-ben 70 m2 a kínálati átlag, de mindkét területen 10 m2-rel kisebbet vettek az elmúlt hónapokban. – áll a Duna House elemzésében.