Mennyit ér az ingatlanom? Még mindig megéri termőföldet venni

A mezőgazdasági területek (szántók, erdők, gyümölcsösök, rétek, szőlők) mindig is speciális helyet foglaltak el a befektetési és az ingatlanpiacon is. Lapunk többször foglalkozott már ezzel, amikor például nyilvánosságra hozták az országgyűlési képviselők vagyonnyilatkozatait. Megállapítottuk, hogy a honatyák nem nagyon válnak meg ezektől, sőt, inkább gyarapítják örökölt, ajándékba kapott vagy korábban vásárolt földvagyonukat. Ők is tudnak számolni, és megállapíthatták, hogy nagyon is megéri tartani ezeket, különösen a szántókat, erdőket: a bérbeadásból szép hasznot lehet húzni, közben a föld értéke folyamatosan növekszik.

A termőföld (különösen a szántóké, erdőké és szőlőké) koncentrációja már évek óta növekszik, a tulajdonosok – mindegy, hogy képviselő vagy csak sima gazda – ütemesen felvásárolják a kiszemelt területeket. A tempó azonban csökkenőben van, tavaly például harmadannyi tranzakció volt, mint 2022-ben, s a tulajdonost cserélt földek összmérete 3 százalékkal kisebb volt, mint a megelőző évben, de mindez nem jelenti a trend megváltozását. 2023-ban csaknem 4 százalékkal mentek feljebb az átlagárak 2022-höz képest, igaz, a magas infláció miatt a reálérték 13 százalékkal alacsonyabb volt.

Jelenleg azt tudjuk, hogy a tavalyi adásvételek hektáronkénti átlagára 2,064 millió forint volt országosan. Két vármegyében nagyon örülhettek az eladók: Hajdú-Biharban 16, míg Somogyban 15 százalékos volt a drágulás, viszont Hevesben és Nógrádban ugyanakkora volt a csökkenés. Idén jelentősen mérséklődött a pénzromlás üteme és várhatóan az éves mutató messze elmarad majd a tavalyi éves 17,6 százalékos értéktől, így a reálértékcsökkenés akár teljesen megállhat és stagnálás következhet. Merthogy a nominális drágulási ütem visszaesésére nem sok esélyt látnak a szakértők.

Értékbefolyásoló szempontok a termőföldeknél

• táblaméret
• talajminőség
• övezeti besorolás
• megközelítés
• osztatlan közös tulajdonban van-e
• aranykorona érték
• megművelt vagy parlagon tartott terület

A termőföldek értékbecslése annyiban hasonlít a lakásokéhoz, hogy itt is leginkább az úgynevezett összehasonlító értékbecslés útján lehet megközelítő értéket számolni. Itt szükséges tudni a hasonló elhelyezkedésű földterületek korábbi forgalmi adatait, legalább három, de inkább öt tranzakciót kell vizsgálni és természetesen itt is vannak korrekciós tényezők a konkrét adottságoknak megfelelően.

A mezőgazdasági területek jövőbeni értékét két tényező is erősen befolyásolhatja. A kormány ipartelepítési politikája és az osztatlan közös tulajdonnal való érintettség. Az előbbi gyakorlatilag úgy zajlik, hogy a főútvonalakhoz közeli területeken bármikor megjelenhet egy-egy nagyobb külföldi beruházó, akinek szüksége van nagy kiterjedésű telekre. Több önkormányzat kapva-kap az alkalmon és átminősítheti a tulajdonában lévő földeket más övezetté, hogy fogadóképes legyen. Ha magántulajdonosai vannak a földeknek, akkor ezek juthatnak olyan egyezségre - főleg, ha egyéb külső okok miatt szükségük van a készpénzre -, hogy inkább eladják semmint bérbe adják földjüket. 

Az osztatlan közös tulajdon esetében változott a földterületek öröklésének szabályozása: korábban egy földterület osztatlan közös tulajdonként átszállhatott az örökösökre, s ezáltal évekig elhúzódhatott a föld hasznosítása. Tavaly januártól ez már legfeljebb csak átmenetileg lehetséges. Az örökösöknek 2023. január 1-jétől ugyanis dönteniük kell arról, hogy mi legyen a földterület sorsa: megegyezhetnek, hogy kié legyen, értékesíthetik, esetleg felajánlhatják az államnak. 

Tavaly az járt a legjobban, akinek szántója volt, ugyanis a legnagyobb mértékben épp ezek drágultak, 6,7 százalékkal. Ezüstérmes lett a gyep 4,6 százalékos áremelkedéssel, bronzérmes az erdő 2,5 százalékos emelkedéssel. Egyedül a gyümölcsöst birtoklók szomorkodhattak, mert ott az átlagár 8 százalékkal alacsonyabb volt, mint 2022-ben. 

Ha rákeresünk a hirdetési oldalakon a termőföldre vagy a szántókra, akkor most június végén mintegy 1500 ilyen ingatlannak kerestek új gazdát. Ennek közel fele 1 hektárnál kisebb terület, 220 ingatlan 10-20 hektár közötti méretű és közel 560 olyan volt, ami 20 hektárnál nagyobb, ami már viszonylag nagynak számít. Természetesen a lakásokhoz hasonlóan itt is igaz, hogy akár több száz olyan szántó is lehet, amit nem így hirdettek meg, hanem egyéb felületeken. 

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője a forgalom egyik sajátosságára utalva azt mondta:

„A forgalmat az adásvételekben érintett teljes földterület mérete alapján vizsgálva mindössze 2,6 százalékos visszaesést látunk 2023-ban. Az eladásban érintett földterület csökkenése tehát bőven elmarad a tranzakciószám csökkenésétől, azaz átlagosan nagyobb földterületeket adtak el, mint 2022-ben. Az OTP Termőföld Értéktérképe szerint 2023-ban összességében nagyjából 36,8 ezer hektár termőföld cserélt tulajdonost adásvétel során.”

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja