6p

Elmossa az árrésstopot a recesszió?
Mekkora sebeket ejt rajtunk Donald Trump vámháborúja?

Online Klasszis Klub élőben Jaksity Györggyel!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a neves közgazdászt!

2025. április 22. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Egy hektár, 2010-ben vásárolt termőföld ára 2023-ra átlagosan 3,6-szorosára nőtt – derül ki a NAV ingatlanforgalmi adatbázisát feldolgozó legfrissebb OTP Termőföld Értéktérképből. Lassult ugyan a drágulás, de még mindig tart és aki biztos, hosszú távú befektetést keres, annak továbbra is áll a zászló – derül ki sorozatunk mostani részéből.

A mezőgazdasági területek (szántók, erdők, gyümölcsösök, rétek, szőlők) mindig is speciális helyet foglaltak el a befektetési és az ingatlanpiacon is. Lapunk többször foglalkozott már ezzel, amikor például nyilvánosságra hozták az országgyűlési képviselők vagyonnyilatkozatait. Megállapítottuk, hogy a honatyák nem nagyon válnak meg ezektől, sőt, inkább gyarapítják örökölt, ajándékba kapott vagy korábban vásárolt földvagyonukat. Ők is tudnak számolni, és megállapíthatták, hogy nagyon is megéri tartani ezeket, különösen a szántókat, erdőket: a bérbeadásból szép hasznot lehet húzni, közben a föld értéke folyamatosan növekszik.

Termőföld és lakóingatlan árindex (normál, teljes árváltozás, 2010=100)
Termőföld és lakóingatlan árindex (normál, teljes árváltozás, 2010=100)
Fotó: KSH/OTP Jelzálogbank

A termőföld (különösen a szántóké, erdőké és szőlőké) koncentrációja már évek óta növekszik, a tulajdonosok – mindegy, hogy képviselő vagy csak sima gazda – ütemesen felvásárolják a kiszemelt területeket. A tempó azonban csökkenőben van, tavaly például harmadannyi tranzakció volt, mint 2022-ben, s a tulajdonost cserélt földek összmérete 3 százalékkal kisebb volt, mint a megelőző évben, de mindez nem jelenti a trend megváltozását. 2023-ban csaknem 4 százalékkal mentek feljebb az átlagárak 2022-höz képest, igaz, a magas infláció miatt a reálérték 13 százalékkal alacsonyabb volt.

Jelenleg azt tudjuk, hogy a tavalyi adásvételek hektáronkénti átlagára 2,064 millió forint volt országosan. Két vármegyében nagyon örülhettek az eladók: Hajdú-Biharban 16, míg Somogyban 15 százalékos volt a drágulás, viszont Hevesben és Nógrádban ugyanakkora volt a csökkenés. Idén jelentősen mérséklődött a pénzromlás üteme és várhatóan az éves mutató messze elmarad majd a tavalyi éves 17,6 százalékos értéktől, így a reálértékcsökkenés akár teljesen megállhat és stagnálás következhet. Merthogy a nominális drágulási ütem visszaesésére nem sok esélyt látnak a szakértők.

Értékbefolyásoló szempontok a termőföldeknél

  • táblaméret
  • talajminőség
  • övezeti besorolás
  • megközelítés
  • osztatlan közös tulajdonban van-e
  • aranykorona érték
  • megművelt vagy parlagon tartott terület

A termőföldek értékbecslése annyiban hasonlít a lakásokéhoz, hogy itt is leginkább az úgynevezett összehasonlító értékbecslés útján lehet megközelítő értéket számolni. Itt szükséges tudni a hasonló elhelyezkedésű földterületek korábbi forgalmi adatait, legalább három, de inkább öt tranzakciót kell vizsgálni és természetesen itt is vannak korrekciós tényezők a konkrét adottságoknak megfelelően.

A mezőgazdasági területek jövőbeni értékét két tényező is erősen befolyásolhatja. A kormány ipartelepítési politikája és az osztatlan közös tulajdonnal való érintettség. Az előbbi gyakorlatilag úgy zajlik, hogy a főútvonalakhoz közeli területeken bármikor megjelenhet egy-egy nagyobb külföldi beruházó, akinek szüksége van nagy kiterjedésű telekre. Több önkormányzat kapva-kap az alkalmon és átminősítheti a tulajdonában lévő földeket más övezetté, hogy fogadóképes legyen. Ha magántulajdonosai vannak a földeknek, akkor ezek juthatnak olyan egyezségre - főleg, ha egyéb külső okok miatt szükségük van a készpénzre -, hogy inkább eladják semmint bérbe adják földjüket. 

Az osztatlan közös tulajdon esetében változott a földterületek öröklésének szabályozása: korábban egy földterület osztatlan közös tulajdonként átszállhatott az örökösökre, s ezáltal évekig elhúzódhatott a föld hasznosítása. Tavaly januártól ez már legfeljebb csak átmenetileg lehetséges. Az örökösöknek 2023. január 1-jétől ugyanis dönteniük kell arról, hogy mi legyen a földterület sorsa: megegyezhetnek, hogy kié legyen, értékesíthetik, esetleg felajánlhatják az államnak. 

Szántó átlagárak hektáronként
Szántó átlagárak hektáronként
Fotó: OTP Jelzálogbank

Tavaly az járt a legjobban, akinek szántója volt, ugyanis a legnagyobb mértékben épp ezek drágultak, 6,7 százalékkal. Ezüstérmes lett a gyep 4,6 százalékos áremelkedéssel, bronzérmes az erdő 2,5 százalékos emelkedéssel. Egyedül a gyümölcsöst birtoklók szomorkodhattak, mert ott az átlagár 8 százalékkal alacsonyabb volt, mint 2022-ben. 

Ha rákeresünk a hirdetési oldalakon a termőföldre vagy a szántókra, akkor most június végén mintegy 1500 ilyen ingatlannak kerestek új gazdát. Ennek közel fele 1 hektárnál kisebb terület, 220 ingatlan 10-20 hektár közötti méretű és közel 560 olyan volt, ami 20 hektárnál nagyobb, ami már viszonylag nagynak számít. Természetesen a lakásokhoz hasonlóan itt is igaz, hogy akár több száz olyan szántó is lehet, amit nem így hirdettek meg, hanem egyéb felületeken. 

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője a forgalom egyik sajátosságára utalva azt mondta:

„A forgalmat az adásvételekben érintett teljes földterület mérete alapján vizsgálva mindössze 2,6 százalékos visszaesést látunk 2023-ban. Az eladásban érintett földterület csökkenése tehát bőven elmarad a tranzakciószám csökkenésétől, azaz átlagosan nagyobb földterületeket adtak el, mint 2022-ben. Az OTP Termőföld Értéktérképe szerint 2023-ban összességében nagyjából 36,8 ezer hektár termőföld cserélt tulajdonost adásvétel során.”

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Ingatlaneladás vagy vásárlás? Itt biztosan megtalálod, amit keresel
PR | 2025. április 14. 10:36
Ha ingatlant adnál el vagy keresel, érdemes a legjobbakra bízni magad. Az Otthontérkép Csoport immár több mint két évtizede van jelen a magyar ingatlanpiacon, és ma már az egyik legnagyobb, legismertebb hirdetési portfóliót tudhatja magáénak.
Ingatlan Kellene egy tökéletes raktár? Így lehet megtalálni
Natív tartalom | 2025. április 7. 20:23
A Covid idején az e-kereskedelem robbanásszerű növekedése óriási keresletet teremtett a raktárak iránt. Bár a pandémia alatt tapasztalt raktárhiány enyhült, még mindig kihívást jelent frekventált helyen vagy speciális igényekkel rendelkező raktárt találni. Ha hatékony és gyors megoldásra vágysz, van egy egyszerű módja annak, hogy azonnal személyre szabott ajánlatokat kapj!
Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG