6p

Egy hektár, 2010-ben vásárolt termőföld ára 2023-ra átlagosan 3,6-szorosára nőtt – derül ki a NAV ingatlanforgalmi adatbázisát feldolgozó legfrissebb OTP Termőföld Értéktérképből. Lassult ugyan a drágulás, de még mindig tart és aki biztos, hosszú távú befektetést keres, annak továbbra is áll a zászló – derül ki sorozatunk mostani részéből.

A mezőgazdasági területek (szántók, erdők, gyümölcsösök, rétek, szőlők) mindig is speciális helyet foglaltak el a befektetési és az ingatlanpiacon is. Lapunk többször foglalkozott már ezzel, amikor például nyilvánosságra hozták az országgyűlési képviselők vagyonnyilatkozatait. Megállapítottuk, hogy a honatyák nem nagyon válnak meg ezektől, sőt, inkább gyarapítják örökölt, ajándékba kapott vagy korábban vásárolt földvagyonukat. Ők is tudnak számolni, és megállapíthatták, hogy nagyon is megéri tartani ezeket, különösen a szántókat, erdőket: a bérbeadásból szép hasznot lehet húzni, közben a föld értéke folyamatosan növekszik.

Termőföld és lakóingatlan árindex (normál, teljes árváltozás, 2010=100)
Termőföld és lakóingatlan árindex (normál, teljes árváltozás, 2010=100)
Fotó: KSH/OTP Jelzálogbank

A termőföld (különösen a szántóké, erdőké és szőlőké) koncentrációja már évek óta növekszik, a tulajdonosok – mindegy, hogy képviselő vagy csak sima gazda – ütemesen felvásárolják a kiszemelt területeket. A tempó azonban csökkenőben van, tavaly például harmadannyi tranzakció volt, mint 2022-ben, s a tulajdonost cserélt földek összmérete 3 százalékkal kisebb volt, mint a megelőző évben, de mindez nem jelenti a trend megváltozását. 2023-ban csaknem 4 százalékkal mentek feljebb az átlagárak 2022-höz képest, igaz, a magas infláció miatt a reálérték 13 százalékkal alacsonyabb volt.

Jelenleg azt tudjuk, hogy a tavalyi adásvételek hektáronkénti átlagára 2,064 millió forint volt országosan. Két vármegyében nagyon örülhettek az eladók: Hajdú-Biharban 16, míg Somogyban 15 százalékos volt a drágulás, viszont Hevesben és Nógrádban ugyanakkora volt a csökkenés. Idén jelentősen mérséklődött a pénzromlás üteme és várhatóan az éves mutató messze elmarad majd a tavalyi éves 17,6 százalékos értéktől, így a reálértékcsökkenés akár teljesen megállhat és stagnálás következhet. Merthogy a nominális drágulási ütem visszaesésére nem sok esélyt látnak a szakértők.

Értékbefolyásoló szempontok a termőföldeknél

  • táblaméret
  • talajminőség
  • övezeti besorolás
  • megközelítés
  • osztatlan közös tulajdonban van-e
  • aranykorona érték
  • megművelt vagy parlagon tartott terület

A termőföldek értékbecslése annyiban hasonlít a lakásokéhoz, hogy itt is leginkább az úgynevezett összehasonlító értékbecslés útján lehet megközelítő értéket számolni. Itt szükséges tudni a hasonló elhelyezkedésű földterületek korábbi forgalmi adatait, legalább három, de inkább öt tranzakciót kell vizsgálni és természetesen itt is vannak korrekciós tényezők a konkrét adottságoknak megfelelően.

A mezőgazdasági területek jövőbeni értékét két tényező is erősen befolyásolhatja. A kormány ipartelepítési politikája és az osztatlan közös tulajdonnal való érintettség. Az előbbi gyakorlatilag úgy zajlik, hogy a főútvonalakhoz közeli területeken bármikor megjelenhet egy-egy nagyobb külföldi beruházó, akinek szüksége van nagy kiterjedésű telekre. Több önkormányzat kapva-kap az alkalmon és átminősítheti a tulajdonában lévő földeket más övezetté, hogy fogadóképes legyen. Ha magántulajdonosai vannak a földeknek, akkor ezek juthatnak olyan egyezségre - főleg, ha egyéb külső okok miatt szükségük van a készpénzre -, hogy inkább eladják semmint bérbe adják földjüket. 

Az osztatlan közös tulajdon esetében változott a földterületek öröklésének szabályozása: korábban egy földterület osztatlan közös tulajdonként átszállhatott az örökösökre, s ezáltal évekig elhúzódhatott a föld hasznosítása. Tavaly januártól ez már legfeljebb csak átmenetileg lehetséges. Az örökösöknek 2023. január 1-jétől ugyanis dönteniük kell arról, hogy mi legyen a földterület sorsa: megegyezhetnek, hogy kié legyen, értékesíthetik, esetleg felajánlhatják az államnak. 

Szántó átlagárak hektáronként
Szántó átlagárak hektáronként
Fotó: OTP Jelzálogbank

Tavaly az járt a legjobban, akinek szántója volt, ugyanis a legnagyobb mértékben épp ezek drágultak, 6,7 százalékkal. Ezüstérmes lett a gyep 4,6 százalékos áremelkedéssel, bronzérmes az erdő 2,5 százalékos emelkedéssel. Egyedül a gyümölcsöst birtoklók szomorkodhattak, mert ott az átlagár 8 százalékkal alacsonyabb volt, mint 2022-ben. 

Ha rákeresünk a hirdetési oldalakon a termőföldre vagy a szántókra, akkor most június végén mintegy 1500 ilyen ingatlannak kerestek új gazdát. Ennek közel fele 1 hektárnál kisebb terület, 220 ingatlan 10-20 hektár közötti méretű és közel 560 olyan volt, ami 20 hektárnál nagyobb, ami már viszonylag nagynak számít. Természetesen a lakásokhoz hasonlóan itt is igaz, hogy akár több száz olyan szántó is lehet, amit nem így hirdettek meg, hanem egyéb felületeken. 

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője a forgalom egyik sajátosságára utalva azt mondta:

„A forgalmat az adásvételekben érintett teljes földterület mérete alapján vizsgálva mindössze 2,6 százalékos visszaesést látunk 2023-ban. Az eladásban érintett földterület csökkenése tehát bőven elmarad a tranzakciószám csökkenésétől, azaz átlagosan nagyobb földterületeket adtak el, mint 2022-ben. Az OTP Termőföld Értéktérképe szerint 2023-ban összességében nagyjából 36,8 ezer hektár termőföld cserélt tulajdonost adásvétel során.”

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Idén beleugrana a lakásvásárlásba? Erre készülhet
Privátbankár.hu | 2025. január 9. 15:49
Várhatóan 2025 sem lesz unalmas év a magyar ingatlanpiacon, hiszen egy sor tényező élénkítheti tovább a kínálatot és a keresletet. A szakemberek a forgalom további bővülésére és az árak emelkedésére számítanak idén is a lakáspiacon, az új intézkedések között szinte mindenki megtalálhatja a számára kedvezőt. Az OTP Ingatlanpont azt igyekezett összegyűjteni, hogy melyik program kinek lehet előnyös, mire számíthatnak az eladók, a vevők, a bérlők és a lakásfelújítók 2025-ben.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Érdemes 41 milliót adni egy garázsért?
Mester Nándor | 2025. január 8. 19:02
A 2024-es év elején meglódultak a garázsárak, majd nyártól megakadt a lendület, de a sokéves trend drágulást mutat. A fővárosban zárul az olló az átlagos méretű és nem kiemelkedő elhelyezkedésű ilyen ingatlanok árát tekintve, de ha nagy méretű és még tároló is jár hozzá, akkor 30-40 millió forintot is elkérnek érte – derül ki sorozatunk jubileumi, századik részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Üdülő 1,5 milliárdért, maradhat?
Mester Nándor | 2025. január 1. 16:55
Legek jönnek 2024-ből. Megnéztük, hol ért vagy ér a legtöbbet egy családi ház, egy téglalakás, egy üdülőház, egy telek, egy raktár és egy garázs. Hoteleket, plázákat, irodaházakat és mezőgazdasági területeket nem vizsgáltunk, azok külön csoportot képeznek. Legtöbbször kínálati adatok álltak rendelkezésre és biztos, hogy nem teljes a kép, mert egyes tranzakciók nem jelennek meg a digitális térben, erre vigyáznak az eladók, a vevők és ügyvédeik. Ettől függetlenül érdemes böngészgetni, de vigyázat, nagy számokkal dolgoztunk!
Ingatlan Az ingatlanpiac tényleg repülőrajtot vehet januárban? Erős évre számít a Duna House
Privátbankár.hu | 2024. december 20. 11:23
Jövőre több tényező miatt is még jobban felpöröghet az ingatlanpiac.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Robbanás lesz Kecskeméten, mert Lázár János is úgy akarja
Mester Nándor | 2024. december 18. 19:21
Lázár János építési és közlekedési miniszter november végén Kecskeméten is tudott nagyot ígérni: utakat szélesítenek (főleg a Mercedes gyárhoz vezetőket), intermodális pályaudvart alakítanak ki a vasútállomás felújításával párhuzamosan és befejeznek néhány más infrastrukturális építkezést. Nincs új a nap alatt, ezeknek a mintegy 600 milliárd forintos beruházásoknak egy része évek óta zajlik vagy előkészítés alatt van, a miniszter csak felmelegítette ezeket. Az viszont biztos, hogy szinte mindegyik hatással lesz az ingatlanpiacra.
Ingatlan Feltámadás előtt az Adventkor tömött európai outlet centerek
Mester Nándor | 2024. december 12. 15:21
A beruházók elindíthatnak néhány új projektet, az üzemeltetők között nagy mozgásokat látni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Sok pénzbe kerül a gazdagréti panel karácsonyra
Mester Nándor | 2024. december 11. 19:21
Budapesten a panelekért fizetett négyzetméterár a tavalyi átlaghoz képest idén 13 százalékos drágulást mutat (790 ezer forint/négyzetméter), a panellakásra fordított átlagos összeg pedig megközelítette a 42 millió forintot. A slágerlakótelepek lakásainál a milliós négyzetméterár sem ritka. Röviddel az év vége előtt mi a budai oldalon néztünk körül.
Ingatlan Egyszerre ötezer lakást is lehet venni – na, vajon hol?
Mester Nándor | 2024. december 7. 16:51
Kezd magára találni az intézményi befektetési piac Európában, nem ritka, hogy egy tranzakcióban 5-6 ezer vagy ennél is több lakás cserél gazdát. Közvetlen térségünkben messze nincsenek ilyen számok, a különféle alapok inkább irodákat, raktárakat és telkeket vesznek. Magyarországon siralmasan alacsony az aktivitás, legfeljebb december legvégén lehet majd olvasni újabb adásvételekről.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Kandallós házakban Budaörs verhetetlen a nyugati agglomerációban
Mester Nándor | 2024. december 4. 18:47
Mintegy 750-800 családi házból válogathatunk a Budapestet nyugatról határoló települések félkaréjában. Régóta célpontok ezek, a túlépítettség többüknél már feszítő. Magas áruk miatt csak kevesen engedhetik meg maguknak, hogy ott telepedjenek le, viszont akik megtehetik ezt, szívesen költenek ma még extrának számító műszaki megoldásokra, amelyek felértékelik az ingatlanukat – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Szokatlan helyen húzza meg magát a Budapestre költözött vizes sportok nemzetközi szövetsége
Privátbankár.hu | 2024. december 3. 11:11
Idén januárban a Dunamelléki Református Egyházkerület 1,4 milliárd forintos belvárosi ingatlant kapott az államtól új központjára, ám most érdekes módon mégis a World Aquatics, az úszás és a medencés sportok világszövetsége költözött be átmenetileg. Azt, hogy a két szervezet hogy talált egymásra, egyelőre nem lehet tudni.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG