2006 az ingatlanszakértő szemével

Gazdasági áttekintés
A stabilizációs csomagot övező megszorító intézkedések rövidtávú célja az államháztartás hiányának mérséklése, valamint a fogyasztás és az import növekedésének lefékezése. A Pénzügyminisztérium előzetes számításai szerint a költségvetés GDP arányos hiánya 2006-ban 9,4% volt, a várakozásokkal szemben egy számjegyű maradt, a következő években látványos csökkenésre számíthatunk. Az egyensúly visszaállításának azonban ára van. A reálbérek első féléves 7,5%-os növekedése novemberre 2,5%-os csökkenésbe fordult, míg a munkanélküliségi ráta (7,3%-ról) év végére 7,5%-ra nőtt. A mérsékeltebb fogyasztásbővülés és a visszaeső beruházások lassítják a GDP növekedést. Ugyanakkor a kedvező nemzetközi konjunktúrának köszönhetően az exportértékesítés lendületben maradt, az ipari termelés robosztus, közel 11%-os növekedése pedig egyenesen az 1997 és 2000 közötti szárnyaló éveket idézi. Összességében 2006-ban a GDP növekedés 4%-ra lassult a 2005-ös 4,4%-ról, 2007-re 2,5-3% közötti ütemre való átmeneti mérséklődését várják. Az ECB a 2005. végi 2,25%-ról öt lépésben 3,5%-ra emelte irányadó kamatlábát, amely emelés az irodapiacon tapasztalt hozamcsökkenéssel együtt – a piacon jellemző 20%-os önerőt, euró alapkamat + 1,5%-os finanszírozást feltételezve – a befektetők által elérhető, saját erőre vetített megtérülést 2006. végére az év eleji 20%-ról felére csökkentette.

Modern bérirodák
2006-ban újfent megdőlt minden korábbi bérbeadási rekord: az összesített adatok szerint tavaly közel negyedmillió négyzetméternyi irodára köttetett bérbeadási szerződés (ebből mintegy 150 ezer m2 volt a piacra lépő új igény). A korábbi előrejelzéseknek megfelelően az elmúlt tizenkét hónap során ugrásszerűen élénkült a fejlesztői aktivitás, az építtetők 2007-ben várhatóan a legmagasabb fokozatba kapcsolnak. Az irodaátadások a tavalyi évben meghaladták a 180 ezer négyzetmétert (181 230 m2), idén decemberig pedig a 220 ezer négyzetméternél is több új iroda kerülhet a piacra. Az új irodaterületek döntő többsége ismét a Duna bal oldalán épült meg (78%), ezen belül továbbra is

Számoljon velünk! Irodaterület kalkulátor Költözés kalkulátor Takarítás kalkulátor Irodabútor kalkulátor

megkérdőjelezhetetlen a Váci úti folyosó és vonzáskörzetének dominanciája (az összes átadás közel 40%-a). Ebben a régióban került átadásra a Duna Tower irodaház (27 100 m2), a Center Point II. üteme (22 000 m2), a BC 30 (12 400 m2) és a Kinnarps House is (7500 m2). A Váci út és környékének vonzerejét a Nyugati Pályaudvar mellé tervezett kormányzati negyed (2009-es) kiépülése ismét erősítheti, hiszen a kormányzati szerveket kiszolgáló cégek és egyéb vállalkozások várhatóan az új központ fizikai közelségét fogják preferálni. Lágymányos szintén a minőségi kínálat bővülésének lehetett tanúja; az IP West első ütemének 2006. eleji átadását (8200 m2) karácsony előtt a második fázis piacra hozatala követte (7600 m2). Az irodaház-együttes területeinek kétharmada 2006. végére elkelt, a főbb bérlők között szerepel a Quintiles (1100 m2), a Brau Union (1000 m2), a Whirlpool (700 m2) és az Avnet (600 m2). A híd túloldalán a TriGránit átadta a Millennium Office Towers első ütemét (18 500 m2). Itt a pénzügyi szolgáltató Morgan Stanley (2900 m2) és a gyógyszeripari Boehringer-Ingelheim gyarapítja a bérlők listáját (1100 m2). Szintén piacra lépett a kiváló elhelyezkedésű Roosevelt 7/8 irodaház (27 600 m2), mely irodaterületeit és kiemelt szolgáltatásait az átlagos piaci szint feletti, havi 21 eurós bérleti díjért kínálja. Rövid felmérésünk alapján a kiemelt szintű szolgáltatásokat és luxus belső kialakítást kínáló irodaházak iránti igény 2007-ben erősödhet, létjogosultságot adva a piaci szintet jócskán meghaladó bérleti díjak realizálásának. 2006. során a négy legnagyobb területre szóló bérleti szerződésből (összesen 24 ezer m2) kettő az Eston International közreműködésével került lezárásra. A Center Point II. irodaházban a Magyar Fejlesztési Bank leányvállalataként létrehozott Vállalkozói Támogatásközvetítő Zrt. írt alá hosszú távú bérleti szerződést mintegy 4500 négyzetméterre. Szintén az Eston előkészítésével köttetett meg az Állami Autópálya Kezelő Zrt. és a Nemzeti Autópálya Zrt. új irodabérleti szerződése; a megállapodás nyomán 7500 m2 került kiadásra a júliusban elkészülő, már 43 %-ban telített Átrium Park irodaházban.
Előrehaladott bérleti tárgyalások folynak emellett a Millennáris Irodaház (7000 m2, átadás májusban) és a Studium Irodaház (12 000 m2, átadás szeptemberben) területeire. Az Eston csapata a Sodexho Magyarország 2000 négyzetméteres bérleti szerződésének megkötésénél is sikerrel járt el (Material Center); a cég által képviselt Danubius IV. irodaházban pedig az év elején az OTP Bank kötött irodabérleti megállapodást (2800 m2).

Az átlagos bérleti díj és a jellemző hozam alakulása
Az átlagos (500-600 m2 közötti) tranzakciós méretet jócskán meghaladó ügyletek között szerepel még a MÁV Cargo elhelyezése a Kinnarps Házban (5400 m2) és a Budapesti Értéktőzsde relokációja az Andrássy Centerbe (2750 m2). Kiemelt volumenű bérlethosszabbítások is felkerültek a tavalyi tranzakciós listára; az Ericsson Magyarország a Science Parkban (10 500 m2), a Magyar Cetelem a Margit Palaceban (3600 m2), az EDS Hungary a Metrotech Irodaházban (3500 m2), a Vodafone az ECB Dévai Centerben (3100 m2) újította meg megállapodását. Az erős piaci felszívásnak köszönhetően 2006. során nem emelkedett drasztikusan az üresedési mutató; az üresen álló irodák aránya januártól decemberig 11%-ról 13%-ra emelkedett. Várakozásaink szerint az üresedési arány növekedése 2007-ben erősödik. Ezt a fejlesztői aktivitás élénkülése mellett a bérlet hosszabbítások és a modern irodapiacon belüli költözések növekvő aránya is alátámasztja; más hatásokkal együtt ez az irodapiaci hozamok esését lassítja. Az irodaházak megfelelő ütemű bérbeadása érdekében 2007-ben ismét nagyobb hangsúlyt kapnak a professzionális ingatlantanácsadók – különösen a bérlő képviseletében eljáró szakemberek. A felfokozott bérlői érdeklődés nyomán az elmúlt két évben stagnáló – néhány részpiacon enyhén emelkedő – bérleti díjak 2006-ban továbbra is a 13-16 €/m2 (A kategória) illetve a 11-14 €/m2 (B kategória) intervallumon belül maradtak; várakozásaink szerint a tendencia 2007-ben csökkenőbe fordul. A fejlesztői verseny érezhetőbbé váló erősödésével a bérlők valószínűleg többet várnak majd az utóbbi időszakban általánossá vált kedvezményeknél (pl. egyedi kiépítés kedvezményes vagy ingyenes biztosítása stb.), ehelyett egyértelműen a bérleti díjjal kapcsolatos megtakarításokat fogják előtérbe helyezni. Összességében az átmenetinek ítélt negatív hatások nem riasztják el a befektetőket a budapesti irodapiactól, de a bérbeadási idő gondos előkészítés mellett is hosszabbra nyúlhat.

Ipari ingatlanok
Budapest és környékének ipari-logisztikai ingatlan piaca az erős 4. negyedévnek köszönhetően az előző évinél némileg nagyobb aktivitást mutatott. Számítások szerint az új átadások mintegy 140 ezer m2-t értek el, a megvalósult saját fejlesztéseken kívül (ALDI/60 000 m2, HOPI/10 000 m2, DHL/13 000 m2). Ez a volumen a 2005-ös szint megismétlődését jelenti, de elmarad a 2004-es 200 000 m2-es csúcstól. A 2006-os bérbeadások mennyisége hozzávetőleg 150 ezer m2 volt, felülmúlva ezzel az egy évvel korábbi piaci felszívást (119 ezer m2). Az éves bérbeadás több mint 30%-át a három legnagyobb ügylet tette ki. A Wincanton 28,1 ezer m2-t, a Diebold 19 ezret bérelt a Prologis gyáli parkjában, a Kühne & Nagel pedig 13 ezer m2-re kötött megállapodást az M1 üzleti parkban. A nagyobb bérleti tranzakciók között említhetjük a Lekkerland bérletét a Harbor Parkban (8600 m2) és a Rossmann szerződését (7500 m2) a soroksári BILK-ben.
A tavaly átadott Camel Parkkal (29 ezer m2) kész lett az Euro Business Park; itt a legnagyobb bérlő a Cemelog volt, összesen 7000 m2-t bérelt az év során. Szintén befejezték a pátyi M1 Business Park fejlesztésének végső ütemét, 61 000 m2-nyi területéből már csak az utoljára átadott 6750 m2 áll szabadon, a 17,5 ezer m2-nyi 2006-os kiadás után. A törökbálinti West Gate üzleti park újabb bérlői a Tesco (2200 m2), és az Adesco (1300 m2). A fővárostól délre fekvő régió újabb fejlesztésű nagy parkjai közül a szigetszentmiklósi Parkridge-ben tavaly 45 ezer m2 raktárépület állt építés alatt, ennek felét már szeptemberig kiadták. A Prologis két parkja közül Gyálon folytatódtak fejlesztések, közel 15 ezer m2-t adtak át, 2007. elején pedig további 25 ezer m2-rel bővül. Az East Gate Business Parkban 2006-ban 6500 m2 igény szerinti fejlesztésű terület készült el a Volán megrendelésére, emellett a további 10 ezer m2 spekulatív jellegű fejlesztésből 6000 m2 talált azonnal bérlőre. A második ütemben egy 10 000 m2-es raktárcsarnok építése valósul meg 2007. első felében. A bérlői érdeklődés további élénkülését vetíti előre, hogy az M0-ás körgyűrű észak-keleti, északi szakaszának befejezése belátható közelségbe került: a 4-es főúttól az M3-ig vezető rész 2007. végéig, a 2-es és 11-es főút közötti szakasz 2008. augusztusára, az északi híd pedig 2008. végére készül el a tervek szerint. Szintén erre számítva építik Újpesten a tervezett
M0-ás híd lábánál az Europa Centert, a fejlesztő Terra Invest kifejezetten az alacsony, 300-1500 m2-es területigényű bérlőket célozza meg. A városon belül dél-Pesten is pezseg élet. A Dél Pesti Üzleti Parkban újabb 8 ezer m2-nyi csarnokot adnak át 2007. áprilisában és novemberében. A több kisebb (400-1000 m2 közötti) bérleményt tartalmazó ütem közel 80%-át már kiadták. Citypoint 9 Üzleti Park néven indította el 19 ezer m2-es új projektjét a Convergence Capital. A terület legújabb fejlesztése az InNove Üzleti Park, melyet az Eston joint-exclusive megbízás keretében képvisel. Az épülő 17 ezer m2-nyi raktárkapacitás első üteme 2007 4. negyedévére készül el. A korábbi várakozásoknak megfelelően oldódni látszik a logisztikai ingatlan fejlesztések Budapest környéki fókusza, egyre nagyobb figyelem fordul régiós központok felé. A Prologis 32 ha-on megvalósuló hegyeshalmi fejlesztése a beruházó tervei szerint három ország logisztikai igényeit is kiszolgálhatja; a projekt első, spekulatív ütemében 23 ezer m2 épül meg 2007. májusáig.
Az EU déli határán a Masped csoport részvételével fejlesztik 45 ha-on a Szegedi Ipari és Logisztikai Központot. A SZILK-ben 5200 m2 raktárterületet és a hozzá tartozó irodákat már decemberben átadták, 20 ezer m2 csarnok építése pedig 2007-ben várható. A logisztikai ingatlanok piacán az erős versenyhelyzetnek köszönhetően folytatódott a bérleti díjak mérséklődése, a jellemző díjak 2006-ban a 3,5-4 €/m2/hó sávban mozogtak. Stabilan magas, 5-5,5 €/m2/hó szintű bérleti díjakat realizálhatnak ugyanakkor a városhatáron belüli parkok bérbeadói, amit az elhelyezkedés, és a kisebb területek bérlésének lehetősége indokol. Az új beruházások fejlesztési dinamikájának erősödésével – az első félévre várhatóan fennmaradó élénk kereslet ellenére – 2007. végéig stagnáló, illetve tovább csökkenő bérleti díjakra számítunk; míg a városhatáron belüli üzleti parkok esetében az emelkedés sem kizárt. A kereslet év végi élénkülése 2007. elejére is bizakodásra ad okot, azonban a gazdasági megszorítások következtében megtorpanó kiskereskedelmi forgalomnövekedés az év közepétől lefékezheti a tőle erősen függő logisztikai ingatlanpiacot.

Üzlethelyiségek
A budapesti üzlethelyiségek piacán 2006-ban a város szívében és a városhatáron mutatkozott a nagyobb fejlesztői aktivitás, míg a kiskereskedelmi forgalom motorjának számító bevásárlóközpontok piacán nem történt jelentősebb esemény.
A belváros az elmúlt hónapokban érezhetően új lendületet kapott. A Váci utca északi részén gyakorlatilag nincs üresen álló üzlethelyiség – ez messze nem mondható el a környező utcákról -, mindeközben lázas építkezések folynak. A környék parkoló kapacitása ugyan nem tart lépést a fejlesztésekkel, de itt, a gyalogosövezetben ez kevésbé kritikus szempont.
Némi késedelem után 2007-ben várhatóan elkészül az ING Vörösmarty téri projektje, amelynek összesen 6000 m2-nyi üzlethelyiségeit már korábban kibérelték, többek közt a H&M és a New Yorker. A szomszédos Deák Ferenc utcában szintén gőzerővel folynak a Immobilia Fashion Street-jének befejező munkálatai. A 9000 m2-es összterület 90%-át már lefoglalták a leendő bérlők (pl. Benetton, Sisley) a Váci utcainál jelentősen alacsonyabb 30-40 €/m2 bérleti díj mellett.
A Vörösmarty téren a Luxus áruház már bejelentett felújítása még várat magára, míg az Orco 2008-ra kívánja megnyitni a volt tőzsdepalotában kialakítandó 18 000 m2-es, a Harrod’s vagy a Lafayette áruházakat idéző, luxus nagyáruházát. Az Orco másik felső kategóriás fejlesztése, az Andrássy úti Divatcsarnok is várhatóan 2008-ra lesz kész. A projekt megerősíti azon várakozásokat, amelyek a Louis Vuitton 2006-os debütálását követően a luxus márkák Andrássy úti megjelenését vetítik előre. A magas presztízsű, kiemelt marketing értékű utcai portálokkal rendelkező – bár autóval napközben meglehetősen nehezen megközelíthető –, jelenleg még 33-45 €/m2-s bérleti díj mellett elérhető Andrássy utat a budapesti piacra újonnan belépő, illetve terjeszkedni kívánó vendéglátó-ipari franchise-ok is kedvelik.
A belvárosból kifelé haladva a VIII. kerületben találkozunk nagyobb, üzlethelyiséget is magukban foglaló fejlesztésekkel, mint az Ablon az egykori sajtópalota helyén épülő Europeum fejlesztése (6000 m2 üzlethelyiség, a szálloda és irodák mellett) vagy a Futureal 2007 elején induló (30 000 m2-es) Corvin Átrium projektje. A XI. kerületben a Sybil Holding a volt Kábelgyár csarnokából alakította ki az Új Buda Center-t, melynek első, 15 000 m2-es ütemét decemberben adták át. Nagyobb bérlői a Tesco, az Office Depot, a Jysk és a DM. A Savoya Parkot 9000 m2-es, kétszintes áruházzal bővítették, ennek az Office Depot mellett másik nagy bérlője az Asco török lakás-felszerelési áruház első magyarországi üzlete. A város határán a biatorbágyi Premier Outlets Center 30 új üzletet tartalmazó második ütemét 2006 nyarán adták át, a 2007 elején induló 3. ütemben további 20 üzlet készül el. Az Ablon két Buy Way strip mall-t nyitott 2006-ban, egyet Soroksáron, a másikat Dunakeszin. Az AIG Lincoln a reptér mellett kezdte el egy 44 ezer m2-es kereskedelmi park, a Ferihegy Market Central fejlesztését, amelynek két mágnesbérlője a Tesco és a Praktiker lesz.
A német Bauhaus barkácsáruház lánc két, egyenként 20 000 m2-es áruházat épít a főváros mellett, a közeljövőben vidéki városokban is terjeszkedni kíván, a szintén új belépő Aldi diszkontlánchoz hasonlóan. A városi üzlethelyiségek piacán a Schlecker drogéria lánc megjelenése mellett a Tesco és az Office Depot új stratégiája – amely szerint 300 m2 körüli városi áruházak (ún. „city store”-ok) nyitását tervezik –, jelenthet új keresletet. A 2006-ban 10. születésnapját ünneplő budapesti modern bevásárlóközpontok piacán meglehetősen eseménytelenül telt a jubileumi év. A vezető hármas, a West End, a Mammut és az Árkád dominanciáját senki sem veszélyeztette.

A legidősebb bevásárlóközpontokat sokan már fiatalító kúrára küldenék, hasonlóra, mint amelyen a még 1980-ban épült Sugár üzletközpont hamarosan teljes egészében túl lesz. 2006 során új átadásra nem került sor, a közel fél millió m2-es állomány az Aréna Plaza első ütemének 2007 őszi átadásával 65 ezer m2-rel bővül. 2008 végére a Budai Skála helyén adnak át kerületi bevásárló- és szórakoztató központot, amelynek üzlethelyiségeire már 2006 végén születtek előbérleti megállapodások. A fővárosi viszonylagos csöndet a bevásárlóközpont fejlesztők vidéki aktivitása ellensúlyozta. Tatabányán átadták a Vértes Centert, Győrben pedig az Árkádot. Az utóbbi fejlesztője, az ECE következő üzletközpontját Debrecenben építi, de már tervezi a miskolci és szegedi Árkádot is. A bérleti díjak tekintetében jelentősebb változás 2006-ban nem történt. A belváros kiemelt részén továbbra is a 100-120 € szint a jellemző, de akár 50 méteren belül ennek feléért kiadott üzletet is találni. A Nagykörút és az Andrássy út üzletei legtöbbször a 30-40 €/m2 intervallumban találnak bérlőre; a legkeresettebb (100-300 m2-es) kategóriában ugyanakkor ezt meghaladó mértékű bérleti díjakat is regisztráltunk.