Átértékelték az ingatlanalapok vagyonát

Az ingatlanértékelő megbízásához a PSZÁF engedélye szükséges, személyét be kell mutatni az alap tájékoztatójában - emelik ki. A törvény szerint az alapok ingatlanjainak értékelését minimum 3 havonta, építés alatt álló ingatlanok esetében havonta el kell végezni. Az ingatlanok értékelésére rendkívüli ok miatt is sor kerülhet, ilyen például a gazdasági környezetben bekövetkezett jelentős változás, és ez független az értékelés előzetesen tervezett ütemezésétől.

"Amíg a részvénypiacon a befektetések értékének alakulását a majdnem másodpercenként pörgő piaci tranzakciók alakítják, addig a kereskedelmi ingatlanok piacán az értékelési árat jobbára az ingatlan értékbecslők határozzák meg." – fejtette ki Baross Pál, az Ingatlan Tanácsadók Intézetének (RICS) magyarországi elnöke.

A kereskedelmi ingatlanok értékbecslése a hozam alapú befektetési érték számítás módszerével történik, amelynek lényege az ingatlan hasznosításából várható bérleti díjak tőkésítése egy piacilag elvárt hozam alapján. Az objektív, pártatlan ingatlan értékbecslés logikája azon alapul, hogy megvizsgálják a megkötött bérleti szerződéseket, analizálják a várható nettó árbevételt, amit elosztanak az aktuális hozamelvárással - áll a közleményben.

"Az ingatlanok értéke a bérleti díjak emelkedésével, vagy az elvárt hozamok csökkenésével fokozatosan növekszik, mint azt világszerte megtapasztalhattuk az elmúlt évtizedben." –hangsúlyozta Baross Pál, majd hozzátette: "Amikor viszont a bérleti díjak csökkenek - ahogy az elmúlt két évben világszerte -, vagy az üresedési ráta emelkedik - ahogy a következő két évben várható világszerte -, vagy, ahogy a hozamelvárások nőnek - amint 2007-től kezdődően, piaconként eltérő mértékben és időben drasztikusan bekövetkezett világszerte - az ingatlanok értéke csökken."

Az ingatlan értékbecslési szakma számára a véleményezés másik fontos alapja a bérleti díjak értékelése: el kell dönteni, hogy a szerződéssel alátámasztott bérleti díjak fenntarthatóak-e, vagy máris túl- (vagy alul-) árazottak. A közlemény szerint elemzés alá kell vonni, hogy az épület elhelyezkedése és minősége hogyan fogja állni a versenyt az új fejlesztésekkel, valójában hol és milyen minőségben lesznek az új fejlesztések, illetve hogy a befektetési lehetőségek sokaságában (részvény, kötvény) milyen prémiumot, hozamot fog kérni egy ingatlan befektető.

Az elmúlt időszakban világszerte drámaian esett a kereskedelmi ingatlanok piaci értéke. Amerikában mintegy 35%, Angliában 28%, Franciaországban 26%, Németországban és Hollandiában közel 20% volt a piaci értékvesztés a 2008. júliusi és 2009. februári időszak között - hangsúlyozzák. A magyarországi ingatlanpiacon – köszönhetően annak, hogy nálunk korábban nem alakult ki ingatlanpiaci buborék, illetve a tranzakciók száma is lényegesen kevesebb - némi fáziskéséssel jelentek meg ezek a negatív folyamatok, az ingatlan-portfóliók átértékelése jellemzően 2008. végén, 2009. elején következett be.

Az értékcsökkenés mértéke is jellemzően kisebb volt, átlagosan 10-15%, ennek mértékében ugyanakkor jelentős különbségek vannak az egyes ingatlanok típusától, egyedi jellemzőitől függően, a magasabb kockázatot képviselő fejlesztési célú ingatlanok, telkek esetében ez az érték számottevően nagyobb is lehet. Az ingatlanbefektetési jegyek értékváltozásánál további meghatározó tényező még az egyes alapoknál a meglévő ingatlanokhoz kapcsolódó hitelek aránya is, mely jelentősen módosítja az ingatlanár változások befektetési jegyekre gyakorolt hatását - hívják fel rá a figyelmet a közleményben.

Ingatlaneladás: milliókban mérhető évek
Befalapok: a nehezén már túl vagyunk!
Mi lesz, ha zártvégűvé válik egy ingatlanalap?
Fizetnek az ingatlanalapok
Ingatlanalapok: a kivárás a legjobb taktika

Privátbankár