Kíváncsi rá, hogyan befolyásolják a világpolitikai viharok az Ön pénztárcáját?
Csatlakozzon azokhoz, akik nemcsak figyelik,
hanem értik is, mi történik a világban - és a tőkepiacokon!
Az elmúlt hónapok tranzakcióinak köszönhetően az ipari, logisztikai parkokat fejlesztő illetve üzemeltető szereplők száma jelentősen lecsökkent, ez a koncentráció pedig érdekes kérdéseket vet fel
A Budapest környéki bérelhető ipari és logisztikai csarnokok felépített és még építhető teljes kapacitása – azon parkokban, amelyekben a fejlesztés már elkezdődött, vagy azt legalább már bejelentették – mintegy 1,5 millió m2. Ennek a kapacitásnak 2007 augusztusára éppen a fele készült már el, s ez a 13 parkból ötnek a befejeztét is jelenti egyben. Az elmúlt hónapok tranzakcióinak köszönhetően a parkokat fejlesztő illetve üzemeltető szereplők száma jelentősen lecsökkent, ez a koncentráció pedig érdekes kérdéseket vet fel. Az Eston azt vizsgálta, lesz-e, s ha igen, hol jelenik meg újabb jelentős fejlesztő?
A Budapest környéki bérlogisztikai és -ipari ingatlanok piacán jelenlevő öt, 2007-re befejezett parkban összesen 375 000 m2 csarnok – és hozzá tartozó iroda –, azaz a teljes lehetséges kapacitás egynegyede található. Az AIG Lincoln két fejlesztése – a vecsési Airport Business Park, amely 2004-ben lett kész (s amely magas irodahányada miatt jobban hasonlít a városi logisztikai projektekhez, mint a klasszikus logisztikai parkokhoz), illetve a nyugati kapuban található, 2006-ban elkészült M1 Business Park – már 2003-ban elkelt egy forward purchase megállapodás keretében, ahol a vevő az Europolis volt. Az Akron budaörsi Euro Business Parkja 2006 végén, már befejezett állapotban került Ausztria legnagyobb magán ingatlanfejlesztője, az IMV kezébe.
A holland Grontal által a budapesti agglomerációban elsőként, még 1993-ban Biatorbágyon indított Rozália Parknak új tulajdonosai az Immorent és a Hannover Leasing. Az ötödik befejezett létesítmény, az Akácliget, egy kisebb területű, speciálisan vegyi anyagok raktározására kialakított csarnok az M5 autópálya mentén, Gyálnál. A teljes kapacitás fennmaradó háromnegyed része további öt szereplő kezében van. Az óriási potenciállal rendelkező, de Budapesttől kissé távolabb fekvő Agrogate Parkot a hasonló nevű fejlesztő csoport kezdte építeni 2006-ban. A csoport nem kifejezetten logisztikai fejlesztőkből áll, az egyik legsikeresebb budapesti bevásárlóközpont, a Mammut létrehozása viszont az ő nevükhöz fűződik.
Az öt fázisban megvalósítani tervezett parkban összesen 240 000 m2-nyi csarnok építhető, azaz a teljes jelenlegi agglomerációs kapacitás 16%-a. A második legnagyobb fejlesztés alatt álló park a soroksári kombiterminál melletti BILK (Budapesti Intermodális Logisztikai Központ), Magyarország legnagyobb logisztikai szolgáltató és szállítmányozó cégének, a Waberer (Volán Tefu) csoportnak a fejlesztése. 210 000 m2-es teljes lehetséges kapacitásával, amelynek alig több mint a fele készült már el 2002 óta, a részpiac 14%-át teszi ki. Az agglomeráció keleti régiójának eddigi egyetlen fejlesztése, a 140000 m˛-es teljes kapacitással rendelkező East Gate Business Park a Wallis Ingatlan (WING) portfoliójába tartozik.
A kereskedelmi ingatlanpiac minden szegmensében aktív WING a Harbor Parkot fejlesztő konzorcium tagjaként jelent meg a logisztikai ingatlanok piacán 2000-ben. Ma már városhatáron belüli logisztikai fejlesztéssel is rendelkezik, Budapest és Fót határán fekvő üzleti parkjában pedig hamarosan már 25 000 m2 csarnok áll készen. A nevét 2007 elején a dinamizmust sugárzó Segro-ra változtató Slough Estate egy, az előbbieknél sokkal kisebb, 27 000 m˛-es parkot fejleszt két lépésben Biatorbágyon, de Vecsésen és az M3 mentén is rendelkezik már fejlesztési területekkel, várhatóan hamarosan megjelenik ottani projekttel, bár részleteket ezidáig még nem jelentett be.
Az ötödik, legnagyobb szereplő a kifejezetten ipari és logisztikai létesítmények fejlesztésére specializálódott ProLogis, amely négy parkjával (és egy, az Euro BP-n belül igény szerint felépített csarnokával) a teljes budapesti agglomerációs bérlogisztikai piac egyharmadát kontrollálja. Háttere ismeretében ez nem is olyan meglepő. A Fortune 1000-es listáján és az S&P 500-ban is szereplő, denveri székhelyű anyacége a világ legnagyobb disztribúciós létesítményt fejlesztő és üzemeltető vállalata, Észak-Amerikában, Ázsiában és Európában összesen 41,5 millió m2 bérlogisztikai illetve ipari csarnokot tart portfoliójában.
Európai működését 1997-ben kezdte, a kelet európai piacra ügyfeleit követve jutott el az ezredforduló táján. Mára a visegrádi országokban és Romániában összesen 4,5 millió m˛ már meglévő, illetve tervezett csarnok tulajdonosa lett. Csehországban a DHL vele kötött 90 000 m˛-re szóló bérleti szerződést 2007 első félévében. Lengyelországban az ALDI, a Mid Ocean Holding, Szlovákiában a C&A, a Tesco, Romániában pedig például a Kühne & Nagel tartozik legjelentősebb ügyfelei közé. Első magyarországi fejlesztése Gyálon, az M0 és az M5-ös autópályák csomópontjának közelében található 150 000 m˛ teljes beépíthetőségű ProLogis Budapest Park, 2001-ben indult.
Ezt követően 2004-ben egy 29 000 m2-es igény szerinti fejlesztésbe kezdett a budaörsi Euro Business Parkban, a Geodisnak épített két fázisban csarnokot. A következő év nyarán, az akkor már 100 000 m2 felépítménnyel rendelkező, a XXII. kerület határán található Harbor Park megvásárlásával megduplázta magyar portfoliójának volumenét. 2006 során tovább fejlesztette gyáli és nagytétényi parkjait, majd belekezdett az ország első, jelentős volumenű vidéki logisztikai fejlesztésébe: Hegyeshalom melletti 148 000 m2 összkapacitású parkjának első, 22 000 m2-es csarnokát 2007 májusában adta át. 2007 elején egy egész Európára kiterjedő tranzakció keretében megvásárolta a brit Parkridge (illetve Kelet–Európában annak a Morley Fund-dal alkotott közös vállalata) magyarországi fejlesztési területeit, az M0 mentén fekvő Szigetszentmiklós-Leshegy Ipari Parkban már felépített 45 000 és még építhető 30 000 m2-nyi csarnokot, valamint egy összesen 92 000 m2 beépíthetőségű területet az M6-os autópálya melletti Batta Ipari Parkban.
Ezzel pedig az agglomerációs logisztikai piacon – tehát a hegyeshalmi létesítményt figyelmen kívül hagyva – közel 500 000 m2 kapacitással, azaz a piac egyharmadával rendelkezik. Fölénye még nagyobb, ha csak az idei évre tervezett fejlesztéseket vizsgáljuk, azoknak több, mint 50%-a a ProLogis parkjaiban létesül, a 2007 első félévében megkötött bérleti szerződéseket tekintve pedig 60% volt a piaci részesedése. Ilyen mértékű koncentráció könnyen oda vezethet, hogy a ProLogis egyértelmű trend- és ármeghatározóvá válik. Kérdés, hogy a WING-en és a Segro-n kívül lesz-e, aki felveszi vele a versenyt. Hiszen a másik két, nagy kapacitásokkal rendelkező park fejlesztőinek, az Agrogate csoportnak, illetve a Waberer’s-nek nem fő tevékenysége a logisztikai fejlesztés. Jóllehet ez utóbbi Záhonyban is meg kíván jelenni, de arra, hogy Budapest környékén újabb fejlesztést indítson, kevés esélyt látunk. A korábban jelentős fejlesztőnek számító AIG Lincoln pedig a budapesti kereskedelmi ingatlanpiac egyéb szegmenseiben továbbra is igen aktív, újabb logisztikai fejlesztést azonban nem jelentett még be.
Amennyiben egy fejlesztő meghatározó szereplő kíván lenni a Budapest környéki logisztikai ingatlanok piacán, azaz legalább 10%-os piaci részesedést kíván szerezni a teljes lehetséges kapacitásból, akkor legalább 170 000 m2 csarnok építését lehetővé tevő terület fejlesztésére kell elszánnia magát. Ez 50%-kal nagyobb, mint a jelenlegi átlagos parkméret, és egy átlagosnak mondható 40%-os beépíthetőséget feltételezve több, mint 42 hektár terület megvásárlását és közművesítését tenné szükségessé. Azaz - akár több - 10 millió eurós nagyságrendű beruházást, amely lassabban fordul termőre, mint egy irodafejlesztés. Ennek megfelelően a potenciális új belépők köre szinte csak néhány nemzetközi logisztikai fejlesztőre, mint például a brit Gazeley, vagy a német Delta redukálódhat.
Új szereplő, illetve fejlesztés megjelenésére elsősorban a ma még alulfejlesztett keleti régióban számítunk. A keleti agglomeráció Vecsés és Fót közötti területének egyelőre egyetlen fejlesztője a WING, ő is a régió északi csúcsán helyezkedett el. Az M0 keleti szektorának lassan belátható közelségbe kerülő megépülésével azonban egyértelműen megnő a régió iránti érdeklődés, a potenciális bérlők oldaláról is. Logisztikai szempontból a legérdekesebb az M0 az V. számú Európai Közlekedési Folyosóhoz tartozó része és az ennek folytatásaként épülő M31-es – az M0 déli szakaszának az M3 autópályával való közvetlen kapcsolatát lehetővé tevő – átkötő út lehet. Ezen a szakaszon már megfelelően előkészített területek – a közvetlenül a majdani M31 mentén fekvő Gödöllői Ipari Park területe – és az önkormányzatok által éppen csak átsorolt, leszabályozott, de közművel, utakkal még nem rendelkező területek is várják a fejlesztőket. Korántsem kizárt ugyanakkor, hogy maga a ProLogis is megjelenik a keleti agglomerációban, hiszen már vizsgálja is ennek lehetőségeit.
Ha ez bekövetkezik, a koncentráció olyan méreteket ölthet, amely már nem segíti az egészséges piaci működést és akár ellehetetlenítheti újabb fejlesztők belépését. A ProLogis azonban ezzel az egyetlen lépéssel nem csak, hogy bebetonozhatja vezető pozícióját, de az agglomeráció minden szegmensében piacmeghatározó tényezővé válhat
Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá
havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is,
a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk!
Legyen Ön is előfizetőnk!
Kedves olvasóink az elmúlt héten már megújult oldalunk tesztverziójával találkozhattak, ami jelezte: a Privátbankár új útra lépett. A változás már a nyáron elkezdődött, azóta lépkedünk folyamatosan előre. Most egy nagyobb ugrás következett..
A görög kormányfő elállt attól az ötletétől, hogy népszavazáson dőljön el, akarnak-e a görögök megszorításokat a nemzetközi mentőcsomagért cserébe. Ezzel visszatértünk a pár nappal ezelőtti állapotokhoz, amikor a piacok optimista hangulatban nyugtázták, hogy az európai tagállamok nagy nehezen megállapodtak a magánbefektetőkkel a görög adósság felének leírásáról.
Óriási meglepetésre kamatot vágott az Európai Központi Bank. 25 bázisponttal 1,25 százalékra csökkentették az irányadó rátát az eddig 1,5 százalékról. A piacok azonnal reagáltak. Közben egyre fogy a levegő a görög miniszterelnök körül, aki távozhat posztjáról. Ha Athén elköszön az eurótól, az első tagállam lehet, amely kilép az EU-ból
A Global Finance Magazin közzétette listáját az ötven legbiztonságosabb feltörekvő piaci bankról: sehol egy magyar bank, még a régiós összesítésben sem
Harmadik napja gyengül a mauríciuszi rúpia a dollárral, és a fő devizákkal szemben. Az Indiai-óceán szigetországában a jövő évi költségvetés terveire várnak a befektetők. A várakozások szerint a port louis-i kormány olyan intézkedésekről dönt majd, amelyek gyengítik a devizát, ugyanis az elsősorban exportból élő gazdaságnak ez kifejezett érdeke.
Érdekesség, hogy a helyi statisztikai hivatal nemrég főleg az európai válságra hivatkozva csökkentette az idei GDP előrejelzését 4,5-ről 4,1 százalékra. A mindössze 1,3 millió lakosú ország GDP-je a második Fekete-Afrikában köszönhetően az erős olaj, cukornád-kivitelnek, és a textiliparnak.
Privátbankár
Az elmúlt hónapok tranzakcióinak köszönhetően az ipari, logisztikai parkokat fejlesztő illetve üzemeltető szereplők száma jelentősen lecsökkent, ez a koncentráció pedig érdekes kérdéseket vet fel 
Brüsszel amerikai importnöveléssel rendezné a kereskedelmi vitát, de elutasítja a tartós vámokat. 
