Csökkenő hozamok, növekvő érdeklődés

Befektetési ingatlanok

A lezárt tranzakciók volumene az egy évvel korábbihoz hasonlóan egymilliárd euró körül alakult, a felfokozott kereslet hatására a hozamok csökkenése – bár lassuló tendenciát mutat – nem állt meg. A befektetési ügyletek zöme továbbra is a modern bériroda piacon köttetik, emellett az összes tranzakciós volumen másik meghatározó forrása a kiskereskedelmi ingatlanok szegmense. Ez utóbbi részpiacon regisztráltuk a Morley Fund és a fejlesztő Raiffeisen Ingatlan – Miller Development konzorcium megállapodását a biatorbágyi Premier Outlets Centerre vonatkozóan. A több mint 100 millió eurós ügylet a 2006-ban teljesen kiadott első két ütemre, valamint a hamarosan megépülő harmadik ütemre vonatkozott.
A Dawnay Day 22 Interfruct üzlet tulajdonosa lett; az SCD Group a hírek szerint 7,8%-os hozamszinten, mintegy 82,5 millió euróért adott túl a 105 ezer kiadható négyzetméterrel bíró csomagon. Az irodapiacon három kiemelt értékű megállapodás is lezárásra került 2006-ban. A Morley Fund 145 millió euróért vásárolta meg az Alkotás Point és Science Park irodaházakat a SachsenFondstól; az IVG öt ingatlanból álló portfolióját (Infopark három épülete és két Andrássy úti ingatlan, összesen 38 ezer m2) a HGA Capital szerezte meg 99,8 millió euróért; a GLL Partners pedig a különleges elhelyezkedésű Roosevelt 7/8 irodaház tulajdonosa lett a 99 millió eurós vételár kifizetését követően. A harmadik negyedév egyik meghatározó irodapiaci eladása a Wallis Ingatlanhoz kötődik; a fejlesztő a CIB Lízinggel kötött 60 millió eurós megállapodást a Danubius Irodaházakat, a Bajor és a Polar Centert magába foglaló (30 ezer négyzetméteres) portfolióra. A modern logisztikai célú ingatlanok szektorában a Rozália Park két üteme is értékesítésre került. Az első félévben az Immorent szerzett meg 32 ezer négyzetmétert mintegy 17 millió euróért, az év vége előtt pedig a Hannover Leasing is aláírta a 60 ezer négyzetméterre szóló, 60 millió eurós megállapodást.

Az ECB a 2005. végi 2,25%-ról öt lépésben 3,5%-ra emelte irányadó kamatlábát, amely emelés az irodapiacon tapasztalt hozamcsökkenéssel együtt – a piacon jellemző 20%-os önerőt, euró alapkamat + 1,5%-os finanszírozást feltételezve – a befektetők által elérhető, saját erőre vetített megtérülést 2006. végére az év eleji 20%-ról felére csökkentette.

A három legnagyobb ingatlanalap eszközértékének változása 2006-ban

A kamatadó bevezetése kapcsán az ingatlanalapok eszközértékének ugrásszerű növekedését tapasztaltuk augusztusban. A fellendülés az adatok szerint csak kampányszerű volt. Az első helyen álló Erste Ingatlan Befektetési Alap decemberben közel 130 milliárd forintnyi eszközértékkel rendelkezett, ezzel év eleji állományát (50 milliárd Ft) több mint két és félszeresére növelte. Kisebb mértékben bővült a korábbi listavezető Raiffeisen Ingatlan Alap (92 Mrd Ft-ról 122,5 Mrd Ft-ra) és az OTP Ingatlanbefektetési Alap (73,8 Mrd Ft-ról közel 120 Mrd Ft-ra). Az augusztusi drasztikus tőkebeáramlás hatására az alapok ingatlankitettsége tovább romlott. Az alacsony ingatlanállomány miatt az alapok portfolióértékét nagyban befolyásolják a pénzpiaci események, emellett a korlátozott befektetési ingatlan kínálat kapcsán egyes alapoknál (pl. Európa Ingatlanalap) a jövőben még inkább előtérbe kerülhetnek a saját fejlesztések. Azoknál az alapoknál, ahol a fejlesztői tevékenység kizárható (pl. a saját fejlesztő céggel rendelkező Raiffeisen cégcsoport esetén) az ingatlanvagyon arányának növelésére alkalmas eszköz lehet még a
forward purchase megállapodás; de láttunk példát a saját anyabank székházának portfolióba vitelére is (OTP, Erste).
A jellemző hozamszintek mérséklődése valamennyi részpiacon folytatódott, bár a csökkenés folyamatos lassulást mutat. A legnagyobb mértékű hozamesést (-1,2%) a bevásárlóközpontok piacán tapasztaltuk, a 2006-os adatok alapján ez a piac az irodaházaknál jellemző megtérülési szinthez közelít. 2006. végén a modern bérirodák 6,5% körüli hozamelvárás mellett cseréltek gazdát, bár a kiemelt elhelyezkedésű, különleges adottságokkal bíró minőségi épületek esetén a hozam akár 6% alá is becsúszott. A kereskedelmi célú ingatlanok átlagos megtérülési mutatója az év végén 7% alatt volt, várakozásaink szerint a hozamcsökkenés ebben a szegmensben lesz a legnagyobb mértékű 2007. során. A logisztikai ingatlanok piacán 8% körüli szintre mérséklődtek a hozamok. 2007-ben a befektetők aktivitása várhatóan továbbra is élénk marad, így a hozamcsökkenés korábban már várt megállása legkorábban az év végén következhet be. A nyugati piacokhoz képest minimálisra csökkent hozamkülönbség az EKB 2006 során folyamatosan emelt, jelenleg is magas szinten tartott alapkamatát is figyelembe véve tehát a következő 12 hónapban nem járul hozzá a befektetési ingatlanok gyors ütemű felértékelődéséhez. A hazai piac egyik sajátossága, hogy a tranzakciók a legtöbb esetben nem nyílt piaci körülmények között köttetnek. A kiélezett befektetői verseny ugyanakkor véleményünk szerint nyílt pályáztatással, tanácsadói közreműködés mellett eredményezhet optimális körülményeket az eladásra; az ingatlan tulajdonosokhoz direkt érkező vételi ajánlatok nem feltétlenül jelentik a legjobb lehetőséget. A befektetési ingatlanpiac transzparenciájának növekedése tehát az eladók elemi érdeke, ami legkésőbb a hozamcsökkenés megállásakor minden bizonnyal be is következik.