Ingatlanpiac: megtérülnek a félbehagyott projektek
A 2009-es év első negyedéve még félelemmel teli volt az ingatlanpiacon, de az év második felére feléledt a piac. Európa nyugati és keleti fele között csökkentek a különbségek
A Colliers International budapesti üzletágvezetői sajtótájékoztatót tartottak a 2010-es év kilátásairól, visszatekintve a 2009-es évre. Az üzletágak vezetői az általuk képviselt piacok tavalyi eredményeit és idei kilátásait elemezték.
Balla Ákos, az értékbecslési és piackutatási üzletág igazgatója prezentációjában kifejtette, hogy a 2009-es év a korábbi várakozásoknál is csendesebb volt, elmaradtak a sokak által várt kényszerértékesítések és a látványos csődök. Az ingatlan értékek csökkenése objektív ténnyé vált, bár ez tranzakciókkal nem volt alátámasztott. 2010-ben a finanszírozók szembe kell, hogy nézzenek a finanszírozott ingatlan értékcsökkenéséből, a bérleti díj csökkenésből, vagy a növekvő üresedésből eredő következményekkel, amit 2009-ben többnyire nem tettek meg. Nyilvánvalóvá vált, hogy magasabb követelményrendszer kialakítása szükséges a projektek előkészítése során, egyre részletesebb elemzések és pontos piackutatások készítésére lesz igény.
Hozzátette: a vételi szándék nincs jelen a piacon, ezért a bérbeadás felfutását prognosztizálja, illetve arra számít, hogy néhány év múlva jelenik meg a bérlőkben a vételi szándék. Az igényeket tekintve Balla Ákos elmondta, hogy A kategóriás irodahelyiségre Budapesten és néhány vidéki nagyvárosban 2012-től várható kereslet. Szállodaépítésekre nem számít a közeljövőben az értékbecslési és piackutatási üzletág igazgatója.
Beck Tamás, az ipari ingatlan üzletág igazgatója kifejtette, hogy 2009 folyamán az ipari ingatlanpiac fejlődési dinamikája csökkent a korábbi évekkel összevetve, 2008-hoz képest kevesebb csarnoképület került átadásra (181.000 m2), illetve kevesebb bérleti szerződés került megkötésre (140.000 m2). Ez egy jelentős, de egyelőre nem drasztikus csökkenésnek tekinthető, főleg amennyiben a korábbi évek értékeit – és nem csak a kimagasló 2008-at – vesszük figyelembe. Az üresedési ráta nőtt a 2008 év végihez képest (17-ről 21 %-ra), viszont már változatlan volt az év közepén mért értéknek, így vélhetően nem volt sok mozgás a második félévben.
A bérlők kiváró álláspontra helyezkedtek, az igen aktív piactesztelés ellenére relatíve kevés tranzakció született tavaly, illetve ismereteink és becslésünk szerint a teljes piaci állomány mintegy 15-20 %-a döntött inkább szerződése meghosszabbítása vagy újratárgyalása mellett. „2010 a stabilizáció éve lesz, bár az év folyamán drasztikusan vissza fog esni a fejlesztők aktivitása, különösen a nagyobb alapterület és spekulatív építkezések tekintetében. A kisebb bérlők számára kínálati, míg a nagyobb bérlők számára már keresleti piac várható. Az akciós árazású, megépült épületek bérbeadása után új árazási korszak várható az új fejlesztések tekintetében, mely keretében bérleti díj emelkedésével is szükséges lesz számolni.
Az értékesítési piacon igen alacsony szintű aktivitás volt tapasztalható mind a fejlesztési telkek, mind a telephelyek értékesítése, ill. vétele tekintetében. Egy kisebb fajta “felengedés” várható 2010 folyamán, részben a már sürgőssé váló értékesítések, részben a halogatott vásárlások következtében, de különösen a kisebb-közepes méretű szegmensben.” – mondta Beck Tamás.Hozzátette: 120 ezer m2 új területet várnak, mely Beck Tamás szerint gazdára is talál.
Saly Miklós, az irodabérbeadási üzletág igazgatója elmondta, hogy a 2009-es évet mind a gazdaság, mind az ingatlanpiac szempontjából egy olyan atyai pofonhoz tudná hasonlítani, amire az ember még nagypapa korában könnyen emlékszik.Az elmúlt évek túlépítése miatt magas kínálat mellett érte a piacot a válság hatására csökkenő kereslet. Ennek következtében 10-30 %-os bérleti díj csökkenések voltak. A bérlők így dönthettek költözés mellett, mely a plusz terhek és költségek miatt nem volt jellemző, csupán az 1000 m2 alatti irodákban. A költözés helyett a többség a bérleti díj újratárgyalását választotta, ami a bérbeadókat árcsökkentésre kényszerítette. Saly Miklós hozzátette, hogy a félbehagyott projektek középtávon megtérülhetnek, ugyanis 2012-re várja a kereslet növekedését, és amint ez jelentkezik a piacon a szerkezetkész irodák gyorsan befejezhetőek, és piacra dobhatóak. 2010-ben 175.380 m2 új irodaterület átadása mellett 25 %-os üresedési rátára számít. Az irodabérbeadási üzletág igazgatója hozzátette: az idén megvalósuló projekteken kívül 2012-ig nem várható új fejlesztés. „Érdekes beszélgetés témája lehetne, hogy válság nélkül mi lenne ma az irodapiac helyzete. Vajon még magasabb lenne az üres területek aránya? Mi lenne a bérleti díj szint? A fejlesztések továbbra is terjeszkednének a Marshall kereszt teljes figyelmen kívül hagyásával? A lényeg, hogy a válság jött, és felbolygatta a piacot. Elérte azt, hogy „olyan” már sosem lesz, mint volt. Tudatosabb, megalapozottabb döntésekben reménykedhetünk minden oldalon. Ha pozitívan gondolkodunk, akkor lehet, hogy ez a válság jót is tesz velünk.” – összegezte Saly Miklós.
A kiskereskedelmi piaci áttekintésében Csörgő Anita, a kiskereskedelmi üzletág igazgatója ismertette, hogy a nem-élelmiszer (non-food) kereskedelmi szektorban 7,6%-os csökkenés volt tapasztalható, ezzel a kereskedők profitabilitása jelentősen csökkent, mely a Magyarországi üzlethálózatok racionalizálásához, bérleti díj újratárgyalásokhoz, üzletméret csökkentéshez és néhol üzletbezáráshoz vezetett.
Az üresedési ráta különösen Budapesten kívül és az utcai üzletek esetében magas, de a bérleti díjak minden kereskedelmi helyszínen csökkentek 10-30 %-kal. „A kereskedelmi ingatlanok új koncepciója a ’desztinációs’ központ, amely egyesíti a különleges építészetet és az egyedi kereskedelmi kínálatot. Ezek a kisebb méretű központok belvárosi helyszínen kínálnak különleges vásárlási élményt. A legjobb példa erre a Palazzo Dorottya, amelyben a Gruppo Coin, az Escada Sport és a Pizza Marzano kapott helyet, valamint a Párisi Nagy Áruház Alexandra könyváruháza (mely rövid idő alatt a legnagyobb forgalmú Alexandra lett), mindkettő 2009 3-4. negyedévében nyitott jelentős marketing támogatással. A legközelebbi, ebben a koncepcióban megvalósuló projekt 2011-ben az ORCO Váci1 projektje, amely hasonlóan magas színvonalú vásárlási élményt ígér.”
A kereskedelmi piac átrendeződése lehetőségeket teremt a tőkeerős kereskedők részére, hogy 2010-ben új márkákkal lépjenek piacra. Budapest legerősebb kereskedelmi pontjai is kedvezőbb feltételek mellett válnak elérhetővé, mint például a Mammut, a Westend és a Váci utca – mindez kulcspénz nélkül. Csörgő Anita szerint várhatóan 2009 és 2014 között 29 %-kal fog nőni a kereskedelmi volumen.
A befektetési ingatlanpiacot illetően Michael Smithing, a cég ügyvezető partnere elmondta, hogy 2009 folyamán, Magyarországon a Colliers International 17 tranzakciót jegyzett (szemben a 2009-es 15 tranzakcióval) minden ingatlanszektorban, melyek teljes értéke körülbelül €569 millió volt. Ezek közül 6 tranzakció bevételtermelő befektetési ingatlan volt, melyek összege €262 millió. Ezen kívül a saját épületbe költöző tulajdonosok, hotelek illetve újjáépítésre használatos ingatlanok szerepelnek a listán. A legjobb irodai hozamot az évre körülbelül 7,75%-ra, míg a legjobb kiskereskedelmi termékre 7,5%-re becsüljük. A hozam az általános "A" kategóriás irodaterületre 8,5% körül alakul - hangzott el a Colliers International sajtótájékoztatóján.
„A befektetési piac várhatóan eléri a legalacsonyabb szintjét 2010 folyamán, amikor a legjobb hozamok stabilizálódnak jelenlegi szintjükön, illetve másodlagos és nem legjobb ingatlanok esetében további hozamnövekedés esedékes. A befektetők az befektetési alapszabályokra összpontosítanak, és a befektetési tranzakciók volumene várhatóan eléri a €400 milliót.”
Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá
havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is,
a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk!
Legyen Ön is előfizetőnk!
Kedves olvasóink az elmúlt héten már megújult oldalunk tesztverziójával találkozhattak, ami jelezte: a Privátbankár új útra lépett. A változás már a nyáron elkezdődött, azóta lépkedünk folyamatosan előre. Most egy nagyobb ugrás következett..
A görög kormányfő elállt attól az ötletétől, hogy népszavazáson dőljön el, akarnak-e a görögök megszorításokat a nemzetközi mentőcsomagért cserébe. Ezzel visszatértünk a pár nappal ezelőtti állapotokhoz, amikor a piacok optimista hangulatban nyugtázták, hogy az európai tagállamok nagy nehezen megállapodtak a magánbefektetőkkel a görög adósság felének leírásáról.
Óriási meglepetésre kamatot vágott az Európai Központi Bank. 25 bázisponttal 1,25 százalékra csökkentették az irányadó rátát az eddig 1,5 százalékról. A piacok azonnal reagáltak. Közben egyre fogy a levegő a görög miniszterelnök körül, aki távozhat posztjáról. Ha Athén elköszön az eurótól, az első tagállam lehet, amely kilép az EU-ból
A Global Finance Magazin közzétette listáját az ötven legbiztonságosabb feltörekvő piaci bankról: sehol egy magyar bank, még a régiós összesítésben sem
Harmadik napja gyengül a mauríciuszi rúpia a dollárral, és a fő devizákkal szemben. Az Indiai-óceán szigetországában a jövő évi költségvetés terveire várnak a befektetők. A várakozások szerint a port louis-i kormány olyan intézkedésekről dönt majd, amelyek gyengítik a devizát, ugyanis az elsősorban exportból élő gazdaságnak ez kifejezett érdeke.
Érdekesség, hogy a helyi statisztikai hivatal nemrég főleg az európai válságra hivatkozva csökkentette az idei GDP előrejelzését 4,5-ről 4,1 százalékra. A mindössze 1,3 millió lakosú ország GDP-je a második Fekete-Afrikában köszönhetően az erős olaj, cukornád-kivitelnek, és a textiliparnak.
Privátbankár
.jpg)
A 2009-es év első negyedéve még félelemmel teli volt az ingatlanpiacon, de az év második felére feléledt a piac. Európa nyugati és keleti fele között csökkentek a különbségek .jpg)
.jpg)
A Scotland Yard kizárta a terrortámadás lehetőségét. 
