Közüzemi szuperbruttó: így adózik a bérbeadás

Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem az idei évtől mindenképpen az összevont adóalapba számít, már nem lehet az adóterhet külön adózó jövedelemként letudni. Hogy lehet költséget elszámolni, kinek kell az adót befizetni, mikor terheli a bevételt egészségügyi hozzájárulás is? Bérbeadási kisokos a Privátbankártól

A magánszemély többféleképpen is bérbeadhatja ingatlanát. Ha ezt a tevékenységet valaki egyéni vállalkozóként szeretné végezni, akkor ehhez be kell jelentkeznie a tevékenység megkezdése előtt az állami adóhatósághoz. Itt adószámot kap, illetve kérésére vállalkozói igazolványt állítanak ki a részére. Ebben az esetben az adózó nyugtát, vagy számlát ad az ingatlan-bérbeadásáról. Persze nem kötelező rögtön vállalkozóként kezdeni, lehetőség van "egyszerű" magánszemélyként is a bérbeadásra. Ha ehhez adószámot kér valaki, vagy valamilyen oknál fogva kérnie kell, akkor neki is be kell a tevékenység megkezdése előtt jelentkeznie az adóhatósághoz és az egyéni vállalkozóhoz hasonlóan ő is nyugtát, vagy számlát állít majd ki e tevékenységével kapcsolatban.

A jogszabályi változások miatt ugyanakkor 2010. augusztus 16-ától bizonyos, a törvényben külön meghatározott esetekben nem kötelező az adóhatósághoz bejelentkezni és adószámot kérni - mondta el a Privátbankár.hu megkeresésére Hajnal Péter, BDO Magyarország Könyvelő és Bérszámfejtő Kft. partnere.  A magánszemély ezesetben szigoró számadásúnak nem minősülő számviteli bizonylatot állít ki az ingatlanbérbeadásról (számlatömböt adószám hiányában nem is tudna venni). Az a magánszemély ugyanakkor, aki már rendelkezik adószámmal (mert korábban bejelentkezett) természetesen továbbra is nyugtát, illetve számlát kell hogy adjon az ingatlan-bérbeadásról - teszi hozzá a szakember.

Egyesek az adórendszert megkerülve próbálnak ily módon jövedelemre szert tenni. A becslések szerint a lakásbérbeadásból származó jövedelmek fele, kétharmada jut el így a bérbeadókhoz - emelte ki egy korábbi sajtóközlemény szerint Héhn Miklós, az RSM DTM partnere.

De nem csak a tevékenység végzésének módja, hanem az adózási mód tekintetében is többféle lehetőség adódik, igaz, előbbi jelentős hatással van az utóbbira is. Az egyéni vállalkozó a rá vonatkozó külön szabályok szerint tehet eleget adófizetési kötelezettségének, illetve az egyéni vállalkozókra irányadó szabályozás alapján történik a költségek elszámolása is. Magánszemélyként végzett bérbeadás esetén az ebből származó jövedelmet személyi jövedelemadó és bizonyos esetekben eho fizetési kötelezettség terheli, melyek mind a magánszemélyt terhelik.

A bérbeadásból származó jövedelem magánszemélyek esetében a tavalyi évig kétféle módon adózhatott: vagy külön adózó jövedelemként 25%-os adókulccsal, vagy a bérbeadó választása alapján az összevont adóalap részeként (az adótábla szerint), mint önálló tevékenység. 2011-ben az egységes adókulcs bevezetésével ugyanakkor előbbi lehetőség megszűnt, így  már csak az összevont adóalap részeként - az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések szerint - lehet adózni az ingatlan bérbeadása után.

Az általános forgalmi adóról szóló törvény főszabálya szerint az ingatlan bérbeadása adómentes szolgáltatásnak minősül. Az általános forgalmi adózás rendszerében e mentesség azt jelenti, hogy a bérbeadónak a bérleti díjra nem kell áfát felszámítania, viszont az e tevékenységhez eszközölt beszerzéseinek forgalmi adóját sem vonhatja le. A bérbeadónak lehetősége van ugyanakkor arra, hogy adókötelessé tegye a bérbeadási szolgáltatást.

Mivel összevonandó jövedelemről van szó, szuperbruttósítással (a jövedelem 1,27-szeresének kiszámításával) kell meghatározni az adóalapot és erre kell vetíteni a 16%-os adókulcsot - hangsúlyozta Hajnal Péter. A szakember azonban hozzátette: az önálló tevékenység szerinti adózáson belül is kétféle választási lehetőség adódik, mégpedig a költségelszámolást illetően. A bérbeadó ugyanis dönthet úgy, hogy egy 10%-os diktált költséghányad szerinti adózási módot választ. Ezesetben a bevétel 90% a jövedelem és a költséghányad igazolás nélkül elszámolható. Ekkor nincs szükség a költségek tételes, számlával történő alátámasztására,  de természetesen a bevétel 10%-án felül nincs lehetőség további költségek elszámolására. Amennyiben a tételes költségelszámolást választja valaki, akkor a jövedelem a bevétel számlával igazolt, elszámolható költségekkel csökkentett részével fog megegyezni és ezen különbözet után kell adózni is. Költségként a bevétel megszerzésével közvetlenül összefüggő kiadásokat (pl. felújítás), illetve értékcsökkenést lehet elszámolni.

Az általános szabályoktól eltér ugyanakkor a termőföld bérbeadásának adózása. Az ebből származó jövedelem adómentes, ha a bérleti szerződés időtartama eléri az 5 évet. Ha a mentességi feltételnek nem felel meg valaki, akkor a bevétel egésze külön adózó jövedelemnek számít, mely után 16% jövedelemadót kell fizetni, a szuperbruttósítát azonban itt nem kell alkalmazni.  A BDO Magyarország partnere azt is hozzáteszi, hogy az adózási könnyítéseken felül eho fizetési kötelezettség sem merül fel ezesetben.

Ezt azért is fontos kiemelni, mert egyéb esetekben az ingatlan-bérbeadásból származó, 1 millió forintot meghaladó jövedelem esetén a teljes összeg után 14 százalék egészségügyi hozzájárulást kell fizetni mindaddig, amíg a magánszemély által fizetett egészségbiztosítási járulék, egészségügyi szolgáltatási járulék együttes összege az adott évben el nem éri a 450 ezer forintot. A tavalyi évvel ellentétben 2011-ben már nem jelent mentességet az eho alól az sem, ha a bérbe adott lakás a bérbeadó állandó lakóhelye.

Külön figyelmet érdemel a közüzemi díjak kérdése. Ezek alapesetben a bérbeadót terhelik, aki ezt továbbterhelheti a bérlőre. A bérlőre továbbszámlázott közüzemi díjak, mint járulékos szolgáltatások a főszolgáltatás, vagyis az ingatlan-bérbeadás adózásbeli sorsát osztják. Ilyen továbbterhelés esetén az igazolt bekerülési költségek - tételes költségelszámolás esetén - bizonylattal elszámolhatók. Ha azonban a fogyasztásmérő a bérlőre átírásra kerül, akkor közvetlenül a bérlő fizeti annak díját, így fel sem merül a díjak továbbterhelése és költségkénti elszámolása - hívja fel rá a figyelmet Hajnal Péter.

Budapesten a panel 1000-1100, a tégla 1500 forint körül adható bérbe négyzetméterenként, vidéken 700, illetve 900-1000 forint között alakulnak az árak.Részletek>>

Az adó bevallása egyébként a bérbeadó kötelezettsége, az adózó az éves személyi jövedelemadóbevallásban tehet ennek eleget. Év közben ettől függetlenül természetesen adóelőleget kell fizetni. A magánszemélyek részére történő bérbeadásból származó jövedelem esetén az előlegfizetési kötelezettség a bérbeadót terheli, mégpedig negyedévente a negyedévet követő hónap 12-éig. Amennyiben a bérbeadó kifizetőtől szerez ingatlanbérbeadásból származó jövedelmet, akkor bizonyos esetekben a kifizető állapítja meg, vonja le és fizeti be az adóelőleget. Számlaadásra kötelezett adószámmal rendelkező magánszemélytől a kifizető főszabályként nem köteles adóelőleget levonni, csak ha azt a magánszemély kifejezetten kéri. Ha a számlaadásra kötelezett magánszemély nem kéri az adóelőleg levonását, akkor ő maga köteles az adóelőleget megállapítani és megfizetni.

Egyéb esetben - ha a jövedelem kifizetőtől származik - az adóelőleget a kifizető állapítja meg, vonja le és fizeti meg. A kifizető az adóelőleg  és az eho megállapításakor a magánszemély nyilatkozatában foglaltak szerint jár el. A nyilatkozat helyessége a magánszemély felelőssége - jelzi Hajnal Péter. A szakember hozzáteszi: amennyiben a helytelen nyilatkozat miatt utóbb adókülönbözet keletkezik, azt a magánszemélynek utólag magasabb értékben kell megfizetnie, például egészségügyi hozzájárulás esetén ha a hibás nyilatkozat az adózó terhére mutatkozó különbözetet okoz, az ehót 6%-kal növelten kell a tárgyévi személyi jövedelemadó bevallásában bevallania és megfizetnie.

Privátbankár - Korcsog Miklós