Meglepődött valaki? Továbbra sem kellenek az új lakások

A 2010-es 37 százalékos visszaesést is valamivel meghaladhatja az értékesítési céllal épített (társasházi) lakások számának csökkenése idén a fővárosban. Az OTP Jelzálogbank elemzése 2011-re mintegy 3000 lakás átadásával számol. Az előző évtized közepén ez a szám még 10 ezer felett volt, majd a 2004-ben bevezetett hitelszigorítások és telek-áfa miatti keresletcsökkenés hatására 2006-ra 6600-ra csökkent. Kis emelkedés után 2010-ben következett be jelentősebb visszaesés, amit idén újabb zuhanás követ.

Az új lakást keresők jelenleg mintegy 405, értékesítés alatt álló projekt lakásaiból válogathatnak Budapesten, amibe a kis sorházi és tetőtéri beruházások is bele értendőek. Az adatbázisban 2004-2005-ben átadott társasházak is szerepelnek, ahol még mindig vannak el nem adott lakások. Idén 169 projekt valósulhat meg; a legtöbb, 26 a XI. kerületben, ezt a II. kerület követi 22-vel, majd Zugló hússzal.

Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője az adatokhoz hozzáfűzte, hogy a beruházók kockázatkerülését mutatja, hogy drasztikusan csökkent a megépülő beruházások mérete: míg a válság előtti években rendre 30-40 lakás között alakult az átlagos projektméret, addig a 2011-es átadásúaknál 17 lakásos a tipikus volumen. Ez persze nagy szélsőségeket takar; a IX. kerületben átlagosan 80 lakásos házakat adnak át idén, a XXII. kerületben megépülő beruházások viszont 2-5 lakás közöttiek.

Ádány Tamás, az OTP Ingatlan Zrt. vezérigazgatója is megerősíti azt a néhány év óta tartó látványos tendenciát, miszerint a vásárlók a már átadott, vagy beköltözéshez közeli stádiumú épületeket keresik. Emellett, a nagyobb kaliberű döntés miatt egyre magasabb elvárásokat támasztanak a lakás mellett a beruházóval és a projekt egészével kapcsolatban is.

Az OTP Jelzálogbank adatbázisa alapján 2011. augusztusi állapot szerint mintegy 3400, azonnal költözhető lakás vár tulajdonosra a fővárosban. A legtöbb a XIII. kerületben (600 felett), melyet 400 feletti volumennel a XI. és III. kerület követ. Mindemellett 1700 ingatlan áll építés alatt; a legtöbb, 400 felett Zuglóban. Még ha ezek egy része nem is fog végül megépülni, mivel évről-évre több megkezdett beruházás áll le menet közben, vagy halasztódik tulajdonoscsere miatt, így is ötezer feletti az új lakások száma, melyekből most válogatni lehet.

A Jelzálogbank adatbázia alapján az idei év első felében (egészen pontosan a július végéig vizsgált időszakban) élénkülni látszik a kereslet; 1500 feletti új lakás eladását mérték, ami egész évre előrevetítve meghaladhatja az újonnan piacra kerülő mennyiséget; ez 2006 óta nem látott jelenség. Ebből az 1500-ból 200 feletti volumennel részesedik a XI. és közel 300-zal a XIV. kerület. A sokáig a dobogó élén álló XIII. kerületet emellett, a kutatás szerint a II. kerület is megelőzi. A budai oldal újlakás-piaca a számok szerint eleve jobban állja a válságot. Míg az itteni hat kerület a válság előtti években rendre 20-25 százalékát adta a piaci felszívásnak, az idei első félévben az eladások 32 százaléka budai ingatlan volt. Az elemzés szerint ennek magyarázata részben a kevéssé költségérzékeny vevői kör, másrészt a már említett, talán a legváltozatosabb lakókörnyezetű XI. kerület elmúlt években látványos előretörése a szélesebb rétegeket célzó, nagyobb társasházi fejlesztések építésében.

Az ingatlanpiaci elemzésből az is kiderül, hogy a tranzakciószám – remélhetőleg tendenciaszerű – növekedése, karöltve az építési engedélyek számának drasztikus, az első félévben kétharmados csökkenésével egyre több beruházót késztethet arra, hogy régóta halasztott projektjükkel piacra lépjenek. Nagyon elméleti számítással élve, a jelenlegi keresleti volument feltételezve a következő időszakban, és nem számolva új kínálattal, a mostanra felhalmozott átadott és jelenleg épülő eladatlan újlakás-készlet szűk két év alatt nullázódhatna le a fővárosban.

Privátbankár