Albérlet helyett hitelből új lakás? Ennyivel jársz jobban

Romániában, Szlovéniában és a visegrádi országokban néhány százalékkal kedvezőbben vehetünk fel hitelt, mint itthon. A kamatfelár a szomszédoknál 2,5 – 3, százalék, a legkedvezőbb Szlovákiában, a legnagyobb érték Romániában – ezzel szemben nálunk 4,3-4,8 százalékot mért az MNB. Ezt kívánja küszöbölni a fogyasztóbarát lakáshitel.

„Nagyon iránymutató a kezdeményezés, de vélhetően nem ez lesz az egyetlen kiváló ajánlat a piacon. Mivel egyre nagyobb az olyan ügyletek száma, ahol az ügyfél jó hitelképessége alapján a bankok akár egyedi feltételeket és kondíciókat is tudnak kínálni, ami pedig még kedvezőbb feltételeket jelenthet" – véli Bánfalvi László az Otthon Centrum Hitel Center vezetője.

Az OCHC két nagyon kedvező lehetőségre hívja fel a figyelmet.

1. Az ingatlan vásárlását célzó jelzáloghitel optimalizálható lakástakarékpénztár (LTP) szerződések megkötésével. Célszerű a magasabb biztonságot jelentő 5 vagy 10 éves kamatperiódusokat választani, amely mellé 5 vagy 10 éves (kamatperiódushoz igazítva) magtakarítási időszakú LTP köthető. Ha lehetőség van rá, az LTP-k lakáscélra fordítható megtakarításának összege (az ügyfél által befizetett megtakarítás, a 30 százalékos állami támogatás és a kamat) megegyezhet az 5, illetve 10 év múlva fennálló tartozás összegével, így a felvett hitelt jóval az eredeti futamidő lejárta előtt végtörleszthetjük.

Példa: 10 millió forint hitelfelvétel esetén, 20 éves futamidővel, 10 éves kamatperiódus mellett 2 db havi 20 ezer forintos, 10 éves magtakarítási időszakú LTP megkötésével az eredetileg 20 éves futamidő 10 évre csökken havi 105 000  forint fizetési kötelezettség teljesítésével (törlesztő részlet: 65.000 Ft + LTP: 40.000 Ft). Mindemellett a 20 éves futamidő alatt kifizetett teljes összeghez képest a 10 éves futamidővel 3 millió forintttal kevesebbet fizet az ügyfél a banknak.

Ettől eltérő esetben az LTP lejártakor a lakáscélra fordítható megtakarítás összegével a hiteltörlesztés 5., illetve 10. évében csökkenthető a tőke nagysága, így alacsonyabb törlesztő részlet fizethető a további futamidőben. Amennyiben a kamatperiódus fordulóján a következő etapban jelentősen magasabb kamatkörnyezetben lenne kénytelen az ügyfél a hitelét tovább fizetni egy arányosan lényegesen magasabb törlesztő részlettel, abban az esetben lehetősége van a tőke csökkentésével egy időben az LTP szerződés megkötésekor rögzített kamatfeltételek mellett az 5. , illetve 10. évben fennálló tőketartozását kiváltani, s ezzel a biztonsági hálóval megakadályozni a havi fizetési kötelezettség nagyarányú növekedését. Ennek a konstrukciónak az alapfeltétele, hogy az LTP megkötésekor a szerződéses összegnek meg kell egyeznie az 5., illetve 10. évben fennálló tőketartozás összegével.

2. Szintén érdekes lehetőséget kínál a Nemzeti Otthonteremtési Közösség (nok) is. Amennyiben a csok nem elég egy megfelelő méretű családi ingatlan megvásárlására, mert 3 gyermeket vállalva 20 milliónál nagyobb értékű ingatlant kellene vásárolni, lehetőség van a 10 millió csok állami támogatás mellé további 4,5 millió forint állami támogatás igénybevételére.

Az OCHC szerint havi 148.333 forintért egy 39,5 millió forint értékű családi ingatlan is vásárolható. Ehhez egy 180 hónapos 19,5 millió forintos NOK terméket kell választani, aminek a havi részlete 101.333 Ft. Amikor az ügyfél megszerzi a vásárlási jogosultságot a futamidő alatt, él a kedvezményekkel, a megvásárolt 39,5 milliós ingatlanért összességében csak havi 148.333 forintot kell fizetnie. Lényeges elem, hogy a NOK termék jelentős önerő nélkül elkezdhető vagyonképző forma, tehát csak havi részlet befizetésekkel új építésű ingatlant vásárolhatunk, a szerződéses érték pedig kiegészül 30 százalék, maximum 4,5 millió forint állami támogatással. A 36. havi részlet befizetésekor már esélyünk lesz rá, hogy azonnal vásárlási jogosultságot kapjunk. A törlesztő részlet fix, a futamidő alatt biztosan nem változik.

A jelenlegi hitelkondíciók mellett érdemes még valamin elgondolkodni: albérleti díj helyett inkább a törlesztő részletet fizetni.

Budapesten már 80 ezer forintos havi bérleti díjtól kapható jó helyen garzonlakás, egy 50-60 négyzetméteres két szobás lakásért legalább 130 ezret kell fizetni. AZ OCHC felhívja a figyelmet, hogy az önerő mértéke ugyan változó, 30-40 százalék, de konzervatívan, 50 százalékos hitelfelvétellel kalkulálva egy 30 milliós lakás esetén, 10 évre fixált kamat mellett ennél olcsóbb - havi 110 ezer forint - a törlesztő-részlet.

Bánfalvi László tapasztalata szerint éppen ezért vásárolnak egyre többen kifejezetten bérbeadási céllal, illetve a költözők egy része nem adja el meglévő ingatlanát, hanem inkább hitelből vásárol, a régit pedig bérbe adja. Ez racionális lépés tekintettel arra, hogy mérettől függően egy jó helyen lévő lakás akár 120-140 ezer forintért is kiadható, ami figyelembe véve az egy millió forintot meghaladó bevétel esetén fizetendő egészségügyi hozzájárulást, illetve vállalkozási formától és költség elszámolási mód függvényében jelentkező személyi jövedelemadót, biztosítja a hitel törlesztését. Egy példán szemléltetve: 600 ezer forintos négyzetméteráron számolva 21 millióért 35 négyzetméteres garzon, vagy ekkora alapterületen már másfél szobás lakás is vásárolható, aminek 115 ezer forintos havi bérleti díjából 85 ezer marad a hitel törlesztésre.