<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=947887489402025&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">
11p

Mi lesz a sporttal a NER után? Mi lesz a közpénzből felhúzott stadionokkal, a TAO-rendszerrel és az államilag kiemelt sportegyesületekkel?

Online Klasszis Klubtalálkozó élőben Steinmetz Ádám olimpiai bajnok vízilabdázóval, a Jobbik országgyűlési képviselőjével - vegyen részt és kérdezzen Ön is!

2022. január 27. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

A Raiffeisen Ingatlan Alap átlag feletti hozamot ért el az utóbbi években, az alacsony kamatkörnyezetben pedig vonzóbbá váltak az ingatlanalapok, ezért jelenleg is vizsgálják, hogy ismét elérhető legyen a lakossági megtakarítók számára is. Az ingatlan alapok mellett az aktív alapokra hívják fel a figyelmet, azon belül is az abszolút hozamcélú termékekre, amelyek képesek lehetnek az állam által kínált lakossági hozamot is túlteljesíteni. Interjú Váradi Zoltánnal, az alapkezelő vezérigazgató-helyettesével.

Privátbankár (P.): A Raiffeisen Ingatlan Alap volt a kategóriájában a Privátbankár Klasszis 2016 díj első helyezettje az utóbbi három év teljesítménye alapján. Mivel sikerült ezt elérni?

Váradi Zoltán (V. Z.): Az alap másféle struktúrában működik, mint a többi ingatlanalap. Ehhez nem árt tudni, hogy 2008-ban, más ingatlanalapokhoz hasonlóan ebből is nagyon sok tőkét vontak ki, és emiatt át kellett alakítani. A mai napig is a befektetési jegyek 99 százaléka a Raiffeisen-csoport tulajdonában van, a lakossági ügyfelek aránya egy százalék körüli. Ez  teszi lehetővé, hogy az alap eltérő módon működjön.

Négy éven keresztül, 2009 áprilisától 2013 áprilisáig az alap zárt végű (a futamidő vége előtt vissza nem váltható) alapként működött, azzal a stratégiával, céllal, hogy a negyedik év végére az ingatlanportfóliót leépítjük, majd az alapot megszüntetjük. Csakhogy ez a négy év nem volt éppen kedvező az ingatlanpiacon, amely szinte befagyott, nem elsősorban a lakáspiac, hanem az üzleti célú ingatlanok piaca is. Érdemi ingatlaneladást így nem hajtottunk végre.

Ezért miután 2013-ban lejárt a futamidő, úgy döntöttünk, hogy tovább működtetjük az alapot, de speciális formában, belépési korláttal. Ez azt jelenti, hogy az alap kinyitásával nem a lakossági befektetőket céloztuk meg. A ma élő befektetési politika egyébként változatlanul az ingatlanok eladását és az alap megszüntetését célozza meg, azonban folyamatosan mérlegeljünk ennek a döntésnek a felülvizsgálatát.

P.: Mennyi ez a belépési korlát?

V. Z.: Legalább tízmillió forint értékben kell vásárolni befektetési jegyet. De ez lehetővé teszi, hogy a befektetési politika szabadabb legyen, kisebbek a kötöttségek, a befektetési korlátok. Így magas lehet az ingatlanok aránya, valamint a tőkeáttétel, azaz a hitelek aránya az alapban. Részben ez tette lehetővé a magasabb hozamot.

Váradi Zoltán

Részben pedig az, hogy az alap átalakítása után, valamikor 2011 körül a devizafedezeti pozíciókat is megszüntettük. A mögöttes ingatlanok bérleti díjai ugyanis nagyrészt euróban vannak megállapítva, ezért ha az euróárfolyamot nem fedezzük, akkor a forint gyengülése növeli a forintbevételeket. Ennek az elmúlt években szintén jelentős hatása volt, hiszen a forint fokozatosan gyengült.

Az ingatlanportfólió is jól működik. Attól függetlenül, hogy a cél az értékesítésük volt, a portfóliót folyamatosan gondoztuk, így az utóbbi években nőtt a bérbeadottsági szint is. Ma is jelentős euróhozamot termel a portfólió.

P.: Most az alacsony kamatok és az emelkedő lakásárak miatt megnőtt az érdeklődés az ingatlanalapok iránt, nem lenne érdemes ismét visszatérni a lakossági forgalmazáshoz?

V. Z.: Az alapkezelő jelenleg is vizsgálja annak a lehetőségét, hogy ismét lakossági termékké alakítsuk az ingatlanalapot, döntés azonban még nem született. Maga az ingatlanpiac is sokat javult, a pénzpiaci hozamok is változtak, valóban ismét vonzó termék lett az ingatlanalap. Nemcsak a lakáspiac, hanem a kereskedelmi ingatlanok piaca is sokat javult.

P.: Tovább is élénkülhet az üzleti célú ingatlanpiac Magyarországon?

V. Z.: Nemrég egy lengyelországi fórumon az derült ki, hogy a lengyel ingatlanpiac sokkal vonzóbb, mint a magyar, és mindaddig, amíg Magyarország vissza nem kerül a befektetési kategóriába, ebben nem is várható nagyon nagy változás. Bár már most is van élénkülés, a külföldiek számára csak akkor leszünk igazán vonzóak.

A lengyel piac ugyan előrébb tart, a magyar piacban inkább van még növekedési potenciál. Részben a várható felminősítésünkkel, részben az alacsony kamatok miatt a magyar ingatlanok vonzó befektetést jelenthetnek a következő években. Ezért is merült fel bennünk, hogy a lakosság felé nyissunk.

P.: Mi kell még ehhez a belépési korlát megszüntetése vagy eltörlése mellett?

V. Z.: Egészen mások ma már a jogszabályok rendkívüli esetekre, mint 2008-2009-ben voltak. Ám ahhoz, hogy ne nézzünk szembe olyan likviditási problémával, mint akkor, sokkal óvatosabbnak kell lennünk, például jobban kell diverzifikálnunk bérlők között, földrajzilag stb. Ha ki tudunk alakítani egy olyan struktúrát, amely vonzó az ügyfél számára és biztonságos is, akkor lehet róla szó, hogy ismét átalakítsuk az alapot.

P.: Gondolom elsősorban egy készpénz-pufferre van szükség a visszaváltások finanszírozására.

V. Z.: Igen, az nagyon fontos.

P.: Ha viszont sok a készpénz, felhígul az alap és romlik a hozama.

V. Z.: Igen, a készpénz jelenleg lényegében nulla bevételt hoz, meg kell találni az egyensúlyt, hogy a hozam megfelelő szintű maradjon, leginkább a Kamatozó Kincstárjegy, azaz az egy éves lakossági állampapírok szintje felett. Valamint a biztonság is megfelelő legyen.

P.: Az utóbbi pár évben az ingatlanalapok ingatlanai miért nem értékelődtek fel jelentősebben attól, hogy a kamatszint a töredékére esett? Elvileg jóval többet kéne érjen ugyanaz az épület, ugyanazzal a bérletidíj-bevétellel két-három százalékos, mint hat-hét százalékos kamatok mellett.

V. Z.: Az ingatlanértékelőtől kapott jelzések alapján a pozitív piaci változások csak a közelmúltban indultak be. Az, hogy nem vagyunk még befektetési kategóriában, az is sokat elárul, ez a szegmense a tőkepiacnak érzékeny az ország hitelminősítésére, és vannak politikai kockázati megfontolások is. Főleg az orosz és az ukrán példák után a külföldiek jóval óvatosabbak általában az egész régiónkkal szemben is.

De miután csak most kezdtek beindulni a változások, még beindulhatnak pozitív átértékelődési folyamatok. Az alapok értékelése azonban nemcsak a diszkont kamatszinttől függ, hanem attól is, milyen a bérlői mix, vagy milyen az ingatlan fizikai romlása. Egyre többet és többet kell költeni egy régi ingatlanra ahhoz, hogy versenyképes maradjon a piacon.

Elképzelhető, hogy az eddig bekövetkezett árjavulást például bőven kompenzálta az ingatlanok avulása, állapotromlása. A diszkontrátáknak mindenképp lejjebb kellene jönniük. A bérbeadottság szintje viszont most már nagyon közelít ahhoz, amikor a bérbeadók diktálnak a piacon, ma már nagyon nehéz szabad ingatlanokat találni.

P.: Ez azért van, mert felpörgött a gazdaság, vagy azért, mert kevés ingatlan épült az utóbbi években?

V. Z.: Mindkettő egyszerre, ezek mindig ciklikusan egymás ellen hatnak. Korábban túl nagy volt a kínálat és visszaesett a kereslet a gazdasági válság miatt, most beindult a kereslet, de nem követte még megfelelő mértékben az építések fejlődése. Ezért a bérbeadók jobb pozícióba kerültek.

Tehát nem kizárt, hogy lesznek felértékelődések ebben az alapban és másoknál is. A mi ingatlanportfóliónk mindenesetre 2002 óta működik, 2009 óta nem volt benne jelentős változás, így a portfólió öregszik, aminek szintén van hatása az értékére.

P.: Milyen ingatlanok vannak az alapban?

V. Z.: A legnagyobb arányban irodaépületek, ez 40-50 százaléka a portfóliónak. Például a MÁV által bérelt Könyves Kálmán körúti ingatlan, amely önmagában közel a negyede az ingatlanvagyonnak. Vannak benne ipari ingatlanok, és két bevásárlóközpont, a Rózsakert és a miskolci Szinva Park. Kisebb értékben logisztikai ingatlanok és kisebb kereskedelmi ingatlanok is akadnak.

Vannak benne Raiffeisen-bankfiókok is, de tavaly ősszel a bankcsoport bezárt  számos bankfiókot, és ez érintette az alap egyes ingatlanjait is.

P.: Ezekhez most új bérlőt kell keresni?

V. Z.: Igen, ez a munka most folyik. De ezek főleg megyeszékhelyeken, központi helyeken levő ingatlanok, jó esély van arra, hogy hasznosítani, kiadni vagy eladni tudjuk.

P.: A kisbefektetők gyakran kopogtatnak azzal, hogy láttam, az alapnak jó hozama van, és vásárolni szeretnék belőle?

V. Z.: Volt már rá példa, hogy a hálózatból jelezték felénk az érdeklődést., Illetve azt is látjuk, hogy sok pénz megy át az ingatlanpiacra, bankbetétből, más banki eszközökből, privátbanki számlákról egyaránt. Lakásokat venni és kiadni jó lehetőség, de nagyon macerás dolog, vannak adóvonzatai és komoly időráfordítást, felújítást igényel. Aki nem szeretné ezt vállalni, annak jó alternatívát jelenthet egy ingatlanalap, ahol jó egyensúly van a likviditási arány és az ingatlanok feltöltöttsége között.

P.: Az ingatlanalapokon túl, mostanában kötvényalapokat, vegyes alapokat és abszolút hozamú alapokat vásároltak leginkább a kisbefektetők. Mit gondolnak, mi lesz a következő pár évben a kisbefektetők körében a slágertermék? Illetve, mi kellene, hogy legyen, mivel lehet hozamot elérni?

V. Z.: Az elmúlt három évben kezdetben az abszolút hozamú alapok térhódítása volt a jellemző tendencia. Jól hangzott ugyanis a válság után, hogy azok deklarálták, rossz piaci körülmények, eső árfolyamok mellett is pozitív hozamot próbálnak majd elérni. Nem is volt rossz a teljesítményük, bár az átlagos hozamuk a passzívabban kezelt, benchmark-követő alapokét szerintem azért nem teljesítette túl.

Később, nagyjából 2013 végétől 2015 elejéig a vegyes alapok kezdtek teret hódítani, miután a teljesítményük is jó volt. Tavaly azonban ebben is elbizonytalanodás következett, ahogy a hozamok visszaestek a sok éves részvénypiaci emelkedés leülése miatt. Talán kicsit későn pártoltak át a befektetők a vegyes alapokhoz.

Ma, az utóbbi hónapokban szinte valamennyi eszközosztályból, alapfajtából pénzkivonás van, talán épp az ingatlanalapok kivételével.

P.: Nagy és erős konkurens jelentkezett, az állam.

V. Z.: Az alapkezelők jelenleg komoly versenyre vannak ítélve a lakossági állampapírok magas hozama miatt, és csak úgy tudnak több hozamot elérni, ha növelik a kockázatot. Az viszont nagyon megnöveli a volatilitást, azaz a befektetési jegyek árfolyamának ingadozását. Nehéz ma évi 2,5 százalékos hozamot kitermelni.

Az lett volna jó, ha az ügyfelek az elmúlt években dedikált, tehát például vegyes alapokat vásároltak volna, és most kezdenének abszolút hozamú alapokat vásárolni, de fordítva történt. Ma leginkább az aktív vagyonkezeléssel lehet versenyképes hozamokat generálni. A Raiffeisen Alapkezelő termékkínálatában is megtalálhatók abszolút hozamcélú alapok (Raiffeisen Index Prémium Alap, Raiffeisen Hozam Prémium Alap), a stratégiájukat úgy alakítottuk ki, hogy képesek legyenek megverni a fent említett kincstárjegyek teljesítményét.

P.: Tudják az ügyfelek, mi a különbség reálkamat és nominális kamat között? Nem félnek attól, hogy az újra meginduló infláció csökkenti a megtakarításaik értékét?

V. Z.: A nominális hozam bűvöletében élnek alapvetően, nem elégednek meg a két százalékos hozammal nulla százalékos infláció mellett. Miközben megelégedtek annak idején a tíz százalékkal a nyolc százalékos infláció mellett. Pedig a megtakarítóknak a kettő ugyanaz. Ezt nagyon nehéz megváltoztatni, nem is nagyon törekszik rá senki.

Az államadósság kezelőinek célja, hogy az államadósság belföldi finanszírozásának arányát még tovább növelje, ezzel csökkentve a sérülékenységünket. Rugalmasan tudják azonban alakítani nemcsak a lakossági állampapírok hozamszintjét, hanem azt is, hogy milyen ösztönzőket adjanak az értékesítésben részt vevő bankoknak. Ez egy fontos szempont, amikor az alapkezelő dönt arról, milyen termékstruktúra-átalakításokat vigyen véghez. A hagyományos alapkezelés nem feltétlenül tudja rövid távon kezelni ezt a versenyhelyzetet, amíg az intézményi befektetők ki vannak zárva a lakossági állampapírok piacáról.

P.: Volt olyan ötlet, hogy a lakossági alapok is vehessenek lakossági állampapírt.

V. Z.: Volt, úgy tudom, ezek a megbeszélések elhaltak. De azt biztosan látja az állam is, hogy bár külföld felé való függőségünk csökkenése pozitív jelenség, a jelenlegi helyzet torzulásokat okoz a piacon. Ennek a jele az alapok tőkéjének csökkenése is.

A Raiffeisen Alapkezelő is arra törekszik, hogy a jelenlegi helyzethez igazítsa termékpalettáját, ennek része lehet az ingatlanalap esetleges kinyitása is. A meglévő alapok közül amelyek a mostani környezetben versenyképesek, azoknál törekszünk arra, hogy növeljük az aktivitást. Másokra, mint a pénzpiaci alapok, kisebb hangsúlyt helyezünk majd.

Az aktivitás nemcsak a befektetések kiválasztásánál értendő, hanem az aktív kockázatkezelésre is. A verseny fontos eleme lesz, hogy ki hogyan tudja megkímélni az ügyfeleket a turbulens tőkepiaci környezetben, ami erre az évre is várható.

Részvényárfolyamok

részvény ár min max változás vételi ajánlat eladási ajánlat forgalom dátum idő
OTP 17300 17150 17595 -2,20% 0 0 9 302 673 880 Ft 2022-01-21 17:14:35
MOL 2684 2620 2684 +1,21% 0 0 2 304 340 886 Ft 2022-01-21 17:13:23
MTELEKOM 422 419 425 -0,59% 0 0 129 927 268 Ft 2022-01-21 17:05:00
RICHTER 8460 8275 8460 +1,38% 0 0 2 099 933 015 Ft 2022-01-21 17:08:02
OPUS 220 216 220 -0,90% 0 0 23 642 408 Ft 2022-01-21 17:05:22
A fentiek 15 perccel késleltetett adatok, melyeket a Portfolio TeleTrader Kft., a Budapesti Értéktőzsde hivatalos adatszolgáltatója biztosít számunkra.

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és a Privátbankár kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz májusban, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 379 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Erste Banknál 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 556 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait!

Befalap A jövő zenéi – mesterséges intelligenciával működő alapot kínálnak a bankárok
Eidenpenz József | 2021. szeptember 29. 18:29
Szeptember közepétől Magyarországon is kapható öntanuló mesterséges intelligencia segítségével kezelt dinamikus vegyes alap. A befektetési döntéseknél felhasználják azokat a modelleket, amelyeket egy algoritmus hatalmas mennyiségű adat feldolgozásával készít. Erre ember nem lenne képes. De nem iktatták ki teljesen az emberi tényezőt sem.
Befalap Részvényalapoktól várnak magasabb hozamot a magyarok
Privátbankár.hu / MTI | 2021. szeptember 15. 14:59
Augusztusban 0,6 százalékkal, 43 milliárd forinttal nőtt a befektetési alapokban kezelt vagyon - közölte a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége.  
Befalap Kockáztatni márpedig kell, ha rendes hozamot szeretnénk elérni
Eidenpenz József | 2021. július 14. 11:24
Az alapok portfóliójában legalább tíz és húsz százalék közötti részvényarányt kell tartani, enélkül a nulla közeli kötvényhozamok időszakában nem fognak tudni megfelelő hozamot felmutatni. Az ingatlanalapok a válság ellenére is hozhatják az elvárásokat. Interjú Borbély Miklóssal, a Diófa Alapkezelő befektetési igazgatójával.
Befalap Nagyon jók a lehetőségek mind a régióban, mind a magyar részvényekben
Csabai Károly | 2021. június 10. 13:35
Öt kategóriában is bekerültek az első háromba az MKB-Pannónia Alapkezelő Zrt. által menedzselt alapok a Privátbankár.hu Klasszis-díjkiosztón. A legjobban az MKB Észak-Amerikai Részvény Alap szerepelt, amely az első lett a Legjobb Fejlett Piaci Részvény Alapok között, míg a három eurós és az abszolút hozamú nem származtatott konstrukciójuk a képzeletbeli dobogók alsóbb fokaira fért fel. Wéber Tamással, az MKB-Pannónia Alapkezelő befektetési igazgatójával beszélgettünk.
Befalap A jó befektetéseket a főnixek és az ESG-improverek körében érdemes keresni – de vajon mi lesz a kamatokkal?
Gáspár András | 2021. június 5. 13:10
A járvány alatt felhalmozott megtakarítások egy részét biztosan költeni kezdik a nyáron az emberek, de a korábban jellemző fogyasztási lázhoz talán nem térnek vissza, javulhat a megtakarítási hajlandóság. A befektetések között előtérbe kerülhetnek a megújulásra képes hagyományos cégek, az ESG-terén fejlődni képes vállalatok és a globális megatrendek. Interjú Vizkeleti Sándorral, az Amundi Alapkezelő elnök-vezérigazgatójával.
Befalap Aki MÁP Plusz helyett devizakötvényt tartott, az sem érzi úgy, hogy rossz döntést hozott
Eidenpenz József | 2021. május 17. 15:10
A rövid futamidejű kockázatmentes befektetések szinte nem adnak hozamot, így a rövidkötvény-alapok jó alternatívát nyújtanak ma is. A kötvényhozamok tetőzhetnek, a dollár új erőre kaphat, a forint gyengülése pedig a jövőben is megmaradhat. Érdemes lehet ma is devizakötvényeket, részvényeket vásárolni. Interjú.
Befalap Havi 5 ezer forintos megtakarítással is megkaphatjuk ugyanazt, amit 5 milliárddal
Gáspár András | 2021. május 15. 18:12
A Klasszis-díjak közül a legjobb ingatlanalapnak járó elismerést évek óta a Raiffeisen Alapkezelő nyeri el, de a társaság az értékpapír-alapok terén is erős. Idén már a rendszeres megtakarítóknak is kínálnak programot, az ESG-befektetésekkel pedig a hazai élmezőnyt célozták meg. Simon Péter vezérigazgatóval és Gyetvai Károly vezető értékesítés-támogatóval beszélgettünk.
Befalap A részvénypiacok felülsúlyozása továbbra is indokolt
Csabai Károly | 2021. május 14. 14:34
A Generali Alapkezelő két alapja is dobogós lett a Privátbankár.hu Klasszis-díjkiosztón: a Generali Triumph B sorozat a második a Legjobb Abszolút hozamú Származtatott Alap kategóriában, míg az Innováció Részvény Alap a harmadik a Legjobb Globális Részvény Alapok között. Az utóbbi alapot kezelő Munkácsi Dávid pedig az egyik feltörekvő portfoliómenedzseri díjban részesült. Varga Róberttel, a Generali Alapkezelő április 1-jén kinevezett vezérigazgatójával beszélgettünk.
Befalap Lehet úgy is részvénybe fektetni, hogy nem a beszállási ponton stresszelünk
Gáspár András | 2021. május 11. 15:04
A mostani időszak nem a kötvény-típusú befektetéseknek kedvez, a tőzsdéken pedig nagyobb volatilitásra kell felkészülni – csak az aktív befektetési stratégia működhet 2021-ben, de az is jó, ha találunk olyan befektetési alapot, ami leveszi a vállunkról a megfelelő beszállási pont megtalálásának terhét. A jövő pedig egyértelműen a zöld és a felelősségteljes befektetéseké. Interjú Varga Zalánnal, az Erste Alapkezelő értékesítési és termékfejlesztési igazgatójával.
Befalap Jön az infláció, több reáleszközt érdemes tartani, mint korábban
Eidenpenz József | 2021. május 3. 16:59
Nem tudjuk pontosan, hogy mikorra ér el zavaróan magas szintet, de számos tényező arra mutat, hogy a magasabb infláció korszaka felé haladunk. Emiatt főleg reáleszközöket érdemes vásárolni, részvényeket, árupiaci termékeket és ingatlanokat. A részvényeknek hosszabb távon azonban megárthat a pénzromlás, ha nagyon felgyorsul és nem mindegy, milyen papírt veszünk – mondja az Év Portfóliómenedzsere.
hírlevél
depositphotos Ingatlantájoló