Ami bejött a disznóknál, működne a lakásoknál is?

Még nem vagyunk kint a vízből

Tavaly 15 százalékkal több lakás épült Magyarországon, mint egy évvel korábban. A növekedés nagyon fontos hír, de még hosszú út áll a lakásépítések és az újlakás piac előtt, amíg lerázza magáról a válság megpróbáltatásait. A 8358 átadott lakás csak 80 százaléka a 2012-es szintnek, és csupán egynegyede a 2008-as teljesítménynek.

Tovább árnyalja a képet, ha az egyes régiók és szegmensek teljesítményét külön-külön is megvizsgáljuk. Budapesten az épített lakások számának 13 százalékos növekedése mögött főleg a sajátcélú építkezések és a bérbeadási célú építkezések számának növekedése áll. 2014-ben 210 bérbeadásra épített lakást adtak át, ami sok éves csúcs, és a sajátcélú építkezések száma is nőtt 10 százalékkal. Az értékesítési célú lakásépítések száma ezzel szemben stagnált, 2014-ben az ingatlanfejlesztők teljesítménye csak 1 százalékkal haladta meg a 2013-as szintet, amikor is a KSH adatai szerint 1229 lakás épült eladásra a fővárosban, míg 2014-ben 1243. A 2014-es eladási célú lakásépítés csak 15 százaléka az utolsó válság által még nem érintett év, vagyis 2009 teljesítményének.

A helyzet a vidéki városokban sincs másképp, az értékesítésre épített lakások 13, a saját célú építkezések pedig 19 százalékkal növekedtek. A községekben, ahol egyértelműen a saját célú építkezések dominálnak, 23 százalékkal nőtt a használatbavételi engedélyek száma. A saját célú építkezések nagyobb ütemű növekedése azt mutatja, hogy a háztartások bizalma kezd lassan visszatérni, ezt a használtlakás piacon tavaly elkezdődött, és idén tovább erősödő, fellendülés is alátámasztja.

Az újépítésű lakások piacán azonban még nem érezhető ez a fellendülés, a kínálati oldal, a beruházók, továbbra is kivárnak. Tapasztalatunk szerint a lakást keresők nagyon nagy, 90 százalék feletti, részének irreleváns, hogy új, vagy használt jogi státuszú lakást vásárol - mondta Déry Attila az Otthon Centrum vezető elemzője. 

Mi lehet a megoldás?

A kereslet élénkülése önmagában nem tudja beindítani az újlakás építést. A jelenlegi szabályozási- és értékesítési környezetben egy átlagos, fővárosi, 100 lakásos lakóberuházás elindítása nem gazdaságos. Egy ilyen projekt beindítása a 2014-es viszonyok mellett hozzávetőleg 12 millió forintos veszteséget termelt, 0,5 százalékos negatív megtérülés mellett. Az újépítésű lakások áfa tartalmának csökkentése, valamint az olcsó finanszírozási lehetőségek már úgy befolyásolhatják a megtérülési számításokat, hogy a fejlesztők elindítsák a lakóprojekteket.

Egy 100 lakásos társasház felépítése átlagosan akár 500 millió forint adóbevételt, 1,5 milliárd forint építőipari megrendelést és 110 munkahelyet képes létrehozni. Az újlakás építések felfutása nem csak az azokat keresőket, valamint a fejlesztőket elégítené ki, a beruházások az építőipari megrendeléseken keresztül gazdaságélénkítő hatással járnak, valamint a jelenleginél magasabb adóbevételeket is generálnának. 

Mi lenne, ha...

Nemzetgazdasági szinten feltételezhetjük, hogy az olcsó finanszírozás és az újlakás árak áfa tartalmának 5 százalékra történő leszállítása az újlakás építéseket a válság előtti szint 70 százalékára pörgetheti fel, ami évente hozzávetőleg 10-12 ezer értékesítési céllal épülő lakást jelentene, a 2014-es 3400 értékesítési céllal készült újépítésű lakással szemben - írja az Otthon Centrum.

Magasabb áfa kulcs mellett csak visszafogottabb lenne az élénkítő hatás, például ha 18 százalékkal számolunk, a jelenlegi szinthez további 2-3 ezer lakás épülne. Az újlakások áfa kulcsának 0 százalékra történő csökkentése megközelítőleg a jelenlegi szinthez mérten 10-11 ezer plusz lakás megépítését jelentené.

A táblázatból egyértelműen kitűnik, hogy az 5 százalékos áfa kulcs tudna akkora többlet újlakás mennyiséget generálni a piacon – a fejlesztők megtérülésére gyakorolt pozitív hatáson keresztül –, ami nemzetgazdasági szinten a legmagasabb teljes adóbevételt jelentené.