Az ingatlan áremelkedési versenyben tavaly Berlin lett a nyertes, 20,5 százalékkal, ezzel jócskán lehagyva az egyébként ugyancsak az élvonalba tartozó Budapestet. A magyar főváros a 6. helyre került 15,5 százalékkal, utánunk pedig csupa német nagyváros következik, köztük Hamburg, München és Frankfurt.

Hozamvadászat

Alapvetően az egész folyamatnak ugyanaz az alapja, ami a véget nem érő tőzsdei szárnyalásnak: a 0 körüli kamatok, és a jegybankok rendkívüli eszközvásárlási, azaz pénznyomtatási programja. Mindez az Európai Központi Bank esetében húzódik el a leginkább: még mindig zajlik a kötvényvásárlás és még mindig effektíve 0 a kamat, így érthető, hogy az eurózónában, ezen belül Németországban, ahol fegyelmezettek a megtakarítók, folyik a befektetési eszközök, köztük az ingatlanok vadászata.

Különleges helyzet

Berlin esetében azonban vannak a város speciális történelmi helyzetéből adódó tényezők is, így nem véletlen, hogy ott lett a legnagyobb az áremelkedés. A német főváros közvetlenül a második világháború előtt közel 4,5 millió lakost számlált, a világ egyik legnagyobb városa volt, ma azonban, noha évente 50 ezer ember költözik be, még mindig csak 3,5 millió lakos van. Ennek oka, hogy a világháború folyamán 3 millió alá csökkent a népesség, majd pedig a kettéosztott város 40 éven át minden volt, csak vonzó hely nem.

A város keleti fele az NDK fővárosa volt, az NDK-ból pedig aki tudott, menekült, így az egész ország lakossága stagnált, sőt fogyott. Természetes, hogy ez lett a trend a fővárosban is, miközben sok ingatlan épült, többségében lakótelepi panelházak, ahogy mindegyik szocialista ország fővárosában. Nyugat-Berlin pedig egy körülzárt város volt, ahonnan sokan átköltöztek az NSZK más részeibe, így a népesség ugyancsak viszonylag alacsony maradt.

Le volt maradva

A német egyesülés így egy, az egykorihoz képest jóval kisebb lakosságú fővárost eredményezett (amely ráadásul csak 2000-ben lett igazi főváros, akkor költözött át a kormány Bonnból). Ingatlan ugyanakkor volt bőven, még ha nem is pont olyan, amire a legtöbben vágytak. Ráadásul óriási építkezések kezdődtek a városban, hisz a fal mentén hatalmas üres sávok voltak, lebombázásuk óta beépítetlenül. A német főváros igazi újjáépítése a háború után 45 évvel kezdődött.

Vonzó ugyanakkor az első években még nem volt a város, a volt nyugatnémetek még kerülték a keleti területeket, a volt keletnémetek pedig, immár egy országon belül folytatták a nyugatra vándorlást. Berlin lakossága így még jó darabig stagnált, az ingatlanpiac nyomott volt, a lakásárak jóval alacsonyabbak voltak, mint már európai nagyvárosokban, vagy mondjuk úgy, mint más nyugat-európai nagyvárosokban. Egészen a közelmúltig.

Felkapták

Berlin megítélése az ezredforduló után megváltozott. Modern, fejlett, vonzó város benyomását keltette, ahová szívesen költöztek be mind a németek, mind a külföldiek. 2011 után aztán, amikor megnyílt régiónk számára a munkaerőpiac, immár a kelet-európai munkavállalók is nagy számban érkeztek a városba: becslések szerint csak a lengyelek 80-100 ezren vannak. A növekvő népesség, a javuló jövedelmek és az egyre több odatelepülő vállalkozás óhatatlanul meglendítette az ingatlanpiacot, az addig meglehetősen olcsó árak emelkedni kezdtek.

Az utóbbi évek hozamvadászai erre tettek rá egy nagy lapáttal, így került Berlin az első helyre az áremelkedési tabellán. 2004-től mostanáig összesen 120 százalékkal nőttek az ingatlanárak. Ráadásul nyugati összevetésben még most sem drágák az ingatlanok: az ár átlagosan harmada a londoninak. Ennek persze meg is van az oka: London lakossága közel 9 milliós, területe viszont a dupláját sem éri el a német fővárosénak, ráadásul, legalábbis eddig, a világ egyik pénzügyi fővárosa is volt, a legjobban fizető állásokkal.