Amikor a több kevesebb: hiába nőtt a béred, az ingatlanok jobban drágulnak

Az adóhivatal legfrissebb adatai és az Otthontérkép elemzése alapján 2015-ben kevesebbet ért a fizetésünk az ingatlanpiacon, mint 2014-ben. Bár az elmúlt évben 3 százalékkal növekedett az átlag nettó jövedelem, az ingatlanárak esetén azonban sokkal nagyobb arányú, csaknem ötszörös mértékű volt az emelkedés (13,8%) - közölte az Otthontérkép a Privátbankárral.

Ezért aztán dolgozhattunk

Megint kevesebb négyzetméternyi lakást ér a pénzünk. Ezt a következtetést lehet levonni abból az elemzésből, melyet az Otthontérkép szakértői készítettek. A vizsgálat apropóját az értékesítési árak aktualizálása adta, mely a megvalósult ingatlan-adásvételekből kalkulált átlagárat jelenti. Az értékesítési ár tehát nem azonos a kínálati árral, utóbbi ugyanis azt jelöli, hogy a tulajdonos mennyiért hirdeti eladó otthonát, előbbi pedig a valós eladási árra vonatkozik.

2015-ben az ország egészét tekintve átlagosan 13,8 százalékkal nőtt a lakások értékesítési ára, a nettó bérek esetében azonban mindössze 3 százalékos emelkedés volt megfigyelhető. Ennek hatására tehát érezhetően kevesebb négyzetméternyi lakást vásárolhattunk egyhavi fizetésünkből 2015-ben, mint 2014-ben. A grafikonon feltűntetett trendvonal és az arányszámok elárulják, hogy egy havi átlagbérből mennyi négyzetméternyi ingatlant vásárolhatunk, ha azok átlagárával kalkulálunk. Világosan látszik, hogy az előző évekhez képest romlott a helyzet, hiszen 2014-ben több négyzetméterre volt elegendő a fizetésünk, mint a tavaly.

Forrás: Otthontérkép

„Az immár két éve tartó hazai lakáspiaci áremelkedés, ami először Budapest belvárosában érződött, majd egyre kijjebb gyűrűzve mára elérte a legtöbb magyar nagyvárost is, nem csak a kínálati árakban és a félhivatalos statisztikákban, hanem a lehető leghivatalosabb forrás, az adóhivatal adataiból is látványosan visszaköszön - mondta Ditróy Gergely az Otthontérkép vezető elemzője. - A bázis, vagyis az induló árszint alacsony, így akár 10 akár 20 százalékos növekedésről van szó (ez egy korábban 15 milliós ingatlan esetében hozzávetőleg 17-18 milliós új vételárat jelent), még mindig nem beszélhetünk igazán ’elszállt’ árakról, főleg akkor nem, ha a hazai lakásárak színvonalát összehasonlítjuk a szomszédos országokéval.”

A régióban jól állunk

A hazai lakásárak nem hogy a cseh vagy a szlovén (ahol közel dupla az átlagos négyzetméterár), de még a szlovák és a horvát árakkal sem versenyeznek. A mi szintünk ma még Románia, aminek a vevők azért okkal örülhetnek. A helyzet azonban kettős, hiszen míg a felkapottabb városokban, környékeken és lakástípusoknál valóban érdemi áremelkedés tapasztalható, addig a kisvárosokban és a vidéki települések egy jelentős részén továbbra sem látható az érdemi élénkülés. Akár az árakat, akár az értékesíthetőséget vizsgáljuk, az itt található ingatlanok és tulajdonosaik számára még a 2015-ös év sem jelentett igazi fordulatot.

Forrás: Otthontérkép

„A kilátások azonban összességében pozitívak: a lakáspiacon beinduló új fejlesztések – csak idén több ezer ingatlan fejlesztésének elindítása várható országszerte - további általános árszint-növekedést gerjesztenek. A kisebb vidéki településeken viszont az új csok-os családi házat építők tovább nehezíthetik az egyébként is nehezebben éledező ingatlanállomány értékesíthetőségét. Ami viszont minden vásárló számára örömteli, hogy a fizetésünk még 2015-ben is sokkal többet ért a lakáspiacon, mint 5-6 évvel ezelőtt.”- folytatta az Otthontérkép vezető elemzője.

Belföldön is változó a helyzet

Az Otthontérkép megyei bontásban is megvizsgálta az értékesítési ár és a nettó jövedelem viszonyát. A legnehezebb helyzetben ebből a szempontból a budapesti lakásvásárlók vannak, hiszen havi fizetésükből kevesebb mint 1 négyzetméternyi ingatlanra futja. Az ingatlanárak területi különbségei itt is erősen megmutatkoznak. Jó példa erre Nógrád megye, ahol csaknem 2 négyzetméterre telik egy havi nettó fizetésből. Ez azonban nem a magas béreknek tudható be, sokkal inkább az ingatlanállomány alacsony árszínvonala okozza.

Forrás: Otthontérkép

„Megyei viszonylatban igen erőteljes szórással találkozhatunk a négyzetméterárakat illetően. A legdrágábban Budapesten cseréltek gazdát az ingatlanok, átlagosan 274 ezer Ft/négyzetméteres áron. Ezt követi Győr-Moson-Sopron és Pest megye. A legalacsonyabb összeget (kevesebb mint 85 ezer forintot) Békés, Borsod-Abaúj-Zemplén és Nógrád megyében kellett fizetni egy négyzetméter otthonért” – mondta el Fodor Szabolcs az Otthontérkép elemzője.

Budapest, te csodás?

Az ingatlanárak emelkedése leginkább a fővárost érintette, itt ugyanis 2014-hez képest minden kerületben legalább 15 százalékkal nőttek a négyzetméterárak. A legdrágább kerületnek az V. és a II. kerület bizonyult, ahol több mint 400 ezer forintos négyzetméterárakkal találkozhatunk. A legolcsóbb városrészek a XXIII. és a XXI. kerület, ahol valamivel több mint 170 ezer Ft/négyzetméteres árral lehetett kalkulálni.

Forrás: Otthontérkép

A kínálati és az értékesítési árak növekedése általánosnak mondható, habár a területi különbségek továbbra is jelentősek. Az azonban, hogy a jövedelem és az ingatlanárak növekedése és mozgása nem párhuzamos, jelentősen kihathat az ingatlanpiac alakulására. A trend következtében az emberek kevésbé tudnak majd ingatlanra áldozni, így engedni kell igényeikből.

A válság idején bekövetkező mélyponthoz képest folyamatos bérnövekedés volt tapasztalható, mely az utóbbi évben - a lakásárak növekedésével egy időben - megtorpant. Elméletben a helyzetre bizonyos esetekben az otthonteremtési támogatás is megoldást nyújthat, mely képes lehet befoltozni az ingatlanárak és a bérek növekedési üteme közti rést.