6p
Túlárazott ingatlanból van bőven a piacon, ezekre azonban gyakorlatilag nincs kereslet a Balla Ingatlanirodák friss összeállítása szerint, amely ezúttal a XVI. kerületi folyamatokat vizsgálva mutatja be a fővárosi folyamatokat. A csok inkább csak a telekeladásokat mozgatta meg, de a mostanra felkúszó árak miatt megtorpant a piac; hamarosan érkeznek az első újépítésű ingatlanok.
MTI Fotó: Mohai Balázs

Az előző évben megszokotthoz hasonlóan továbbra is erős a kereslet a XVI. kerület ingatlanpiacán, azonban további növekedés már nem észlelhető, stagnálásra álltunk be - hívta fel a figyelmet Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlanirodák XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője. Az árak a kereslet növekedésének megtorpanásával párhuzamosan ugyancsak megrekedtek egy magas szinten, tehát a korábbi árrobbanás mára határozottan véget ért, de árcsökkenésről sem beszélhetünk.

A túlárazott lakásokra nulla a kereslet

Ahogy arról sem, hogy a stagnálás hatására megnőtt volna az alku mértéke. A szakértő szerint ennek egyik oka az lehet, hogy a XVI. kerületben mérsékelt a kínálat társasházi lakásokból, így rendkívül erős a kereslet irántuk. A családi házak esetében viszont kicsit másként fest a kép: itt átlagosan mintegy 5-8 százalékos alkuval lehet számolni, de lehet ez több is, ha kismértékben túlárazott ingatlanokról van szó.

Az ingatlanközvetítő szerint az 5-8 százalékos alku esetében nem a durván túlárazott házaknál elérhető árcsökkentésről van szó - hiszen azokat sok esetben meg sem nézik az érdeklődők, tehát ilyenkor gyakorlatilag “nulla kereslettel számolhatunk” -, hanem a piaci áron kínált ingatlanoknál jellemzőről. Legfeljebb 10-15 százalékos túlárazottságnál számíthatnak arra az eladók, hogy érdeklődők jelentkeznek az ingatlanjukra, ilyenkor azonban azzal is számolniuk kell, hogy egy nagyon kemény alkufolyamat kezdődik, melynek során reális szintre kerül az eladási ár.

Túlárazott ingatlanokból egyébként bőven akad a kerületben, ahogy máshol is Budapesten. Ennek oka, hogy az elmúlt egy-másfél évben mindenhonnan azt hallhatták a tulajdonosok, hogy emelkednek az árak, így pedig földtől elrugaszkodottá váltak az elképzeléseik. Nagyon sokan most a “vágyálmaikat akarják beteljesíteni” - fogalmazott Sebestyén Tamás, aki hozzátette, hogy ez a gyakorlatban jellemzően nem szokott sikerülni.

A telekeladásokat húzta meg a csok

A csok hatásaira kitérve elmondta, hogy a támogatás év eleji változása annyiban érezhető a kerületben, hogy egyrészt használt ingatlanokra igénybe veszi néhány vevő, másrészt pedig megkezdődött az év elején egy elég erős telekfelvásárlás. A jó áron elérhető telkeket viszont mára elkapkodták, a megmaradtakat pedig túl magas áron kínálják tulajdonosaik, így ezekre már nincs vevő, és várhatóan nem is lesz.

Ennek oka nagyon egyszerű: egy bizonyos árszint felett kínált telek megvásárlása esetén egész egyszerűen nem tud nyereségesen kihozni egy fejlesztést a beruházó - hiszen nem adhatja annyival drágábban az elkészült lakásokat -, így meg sem veszi a túl magas áron kínált telket. Tehát hiába kínálnak most tulajdonosaik akár kiváló adottságú telkeket, bizonyos árszint felett ezek automatikusan beragadnak a piacon, mert nem éri meg rájuk építeni.

A kerületre jellemző, hogy társasházak itt nem nagyon épülnek, sokkal inkább családi házak, ikerházak és sorházak. Ennek oka egyrészt a szabályozásban keresendő, másrészt a kerület jellegében. Míg a szomszédos XIV. kerületet családi házak, sorházak és ikerházak építése mellett a társasházépítés is jellemzi, addig a XVI. kerületben megmaradt a zöld, csendes, családi házas, kertvárosias jelleg.

Kitért arra is, hogy készpénzre és hitelre egyaránt vásárolnak most az emberek, és utóbbi mintha kezdene egyre inkább feléledni. Ehhez kapcsolódik, hogy a használt lakások vásárlására igénybe vehető csok is jelen van a vásárlásoknál, viszont az újlakásokra felvehető csok hatása nem érezhető, mivel egyelőre még nincsenek új beruházások a kerületben, illetve, ha van, akkor azokat az újépítésűeket viszik a készpénzes vevők.

A szakértő arra is felhívta a figyelmet, hogy azoknak a befektetőknek a száma, akik korábban megvásároltak egy ingatlant, majd azt felújítva, magasabb árakon továbbértékesítették, mára csökkenni látszik, ami elsősorban a kialakult magas áraknak köszönhető. Ezek az árak ugyanis nem teszik lehetővé a nyereséges felújításokat számukra.

Kedvelt méretek, vonzó környékek és az árak

Ha családi házról van szó, akkor minimum a három szoba, de inkább a négy az, ami keresett a kerületben, azaz a nappali, háló és a két szoba a gyerekeknek a jellemző elosztás. Négyzetmétert tekintve picit szélesebb a skála: 80-90 négyzetmétertől 140-150 négyzetméterig keresik leginkább a házakat a vevők, az e fölötti méretek iránt szerény az érdeklődés, mivel fenntartásuk túlságosan költséges.

A nagy átlag családi házaknál tehát 100-120 négyzetméter között mozog, míg a négyzetméteráraknál 250-300 ezer forintról beszélhetünk a családi házak, és 20-30 ezer forinttal alacsonyabb árakról az iker- és sorházak esetében, ahol viszont a telekméret is jóval karcsúbb. Ami lényeges, hogy a társasházak szerény száma miatt lakásokra minden formában óriási az igény - tette hozzá a szakértő.

Arra is kitért, hogy a kerületben a legkevésbé vonzó rész talán Cinkota, míg Mátyásföld elit környéknek számít. Értelemszerűen ez a legdrágább és legexkluzívabb környék, így itt 50-80 ezer forinttal magasabb négyzetméterárakra számíthatnak a vevők, mint az előbb említett átlagárak. Sashalom, Rákosszentmihály, Árpádföld pedig egy egységes, átlagos képet mutat árak és kereslet tekintetében.

A családi házaknál nem csökkennek már az árak

Túlságosan nagy változásra nem számít a közeljövőben a kerületi ingatlanpiacon Sebestyén Tamás. Várakozásai szerint fél-egy éven belül indulhat el egy átalakulás, ami azt jelenti, hogy megjelennek az első újépítésű ingatlanok a piacon. Jelenleg még csak egyharmad-kétharmad készültségnél tart sok beruházás, de nagyon sokat még el sem kezdtek, így legfeljebb 2016 végén kerülhet csak sor az első átadásokra, de a többség inkább 2017-re tolódik.

Véleménye szerint ugyanakkor ezek az újépítésű családi, illetve iker- és sorházak - ellentétben azzal a hatással, amit a társasházi fejlesztések gyakorolnak más kerületekben a használt lakások áraira - nem fogják lényegesen befolyásolni a használt házak kínálati árát. Ezek ugyanis “nem százasával épülnek”, mint a társasházi lakások, ennélfogva a hatás is kicsit más, jóval mérsékeltebben jelentkezhet. Tehát a gyakorlatban nem számíthatunk a használt ingatlanok jelentős árcsökkenésére a XVI. kerületben - tette hozzá a szakértő.

A közelmúltban az alábbi kerületek ingatlanpiacait mutattuk be részletesebben:

VII., VIII. és IX. kerület >>
X., XIX. és XX. kerület >>
XI. és XXII. kerület >>
V. és a XV. kerület >>
XIII. kerület  >>
III. kerület, Belbuda >>
XIV. kerület >>

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 
Mester Nándor | 2024. március 13. 18:48
Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Irgalmatlan összeget meg lehet spórolni egy ügyes hitelkiváltással
Privátbankár.hu | 2024. március 13. 09:51
Érdemes megfontolni, hogy a tavalyi évben kötött, bőven tíz százalék feletti kamatozású lakáshiteleket átváltsuk mostani, alacsonyabb kamatozású hitelre. Ám van néhány apróság, amit érdemes figyelembe venni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Aranyárú családi házak Budán
Mester Nándor | 2024. március 6. 18:59
Nem lehetetlen jó állapotú családi házat kifogni Budán. De persze nem akárhol, a II. vagy a XII. kerületben sokkal kisebb az esély olyan használt házat elcsípni, ami a többség számára megfizethető árkategóriában van. A panelből vagy lerobbant pesti társasházból kertes házba vágyók inkább Óbuda külső részein vagy Budafokon nézhetnek körül. Már csak azért is, mert akár 20-25 százalékkal is olcsóbban juthatnak hozzá - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Most is a Covid alatt kialakult költsége van egy üzletnek a plázákban
Mester Nándor | 2024. február 28. 18:59
Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG