Bezzeg a csehek és a lengyelek! Náluk felpörög a bérház-biznisz, miközben folytatódik a lakások drágulása

Magyarországon jelenleg nem jellemző az a nyugat-európai gyakorlat, hogy ingatlanfejlesztők egyben eladnak egy teljes, általuk fejlesztett épületet, amit aztán a vevő maga ad bérbe. Nyugat-Európában egész iparág szakosodott erre, az intézményi befektetők (zömmel ingatlanalapok) főleg Németországban, a Benelux-országokban és Nagy-Britanniában is előszeretettel vásárolnak óriási bérlakás-portfóliókat.

Az intézményi befektetők sokezer bérlakást vennének térségünkben (fotó: pixabay.com)

Nálunk az ingatlanalapok portfóliójában alig találni lakást, többnyire irodák, raktárak, fejlesztési telkek és kiskereskedelmi egységek vannak bennük. Egyedül a Duna House-nak van kifejezetten lakásalapja, de az abban kezelt lakások száma marginális az egész bérleti piachoz képest.

Térségünkben Csehország és Lengyelország jóval előrébb jár a bérházépítési bizniszben. Előbbiben a mintegy 4,2-4,3 millió lakóingatlanból csaknem 60 ezer olyan lakás van, ami kifejezetten bérháznak épült tömbben található és fejlesztők vagy befektetők tulajdona. Nálunk a csehekhez hasonló mennyiségű a lakás, de eddig nem volt olyan épület, amit teljes egészében bérbeadásra épített volna egy fejlesztő. Vannak olyan tömbházak, ahol sok a bérlakás, akár egész emeletek is, de több tulajdonos kezében van, ellentétben azzal az új épülettel, amit hamarosan átadnak Budapesten.

A lakásárak és a jövedelmek (forrás: numbeo.com,MNB)

Az elmúlt öt évben a régióban vásárolt bérházak összértéke alig haladta meg az évi 200 millió eurót. Az éves nettó hozamok a Colliers International nemzetközi ingatlan tanácsadó szerint a cseh piacon 3,5-4 százalék között mozognak, a lengyelen az 5-5,5 százalékos sávban.

„A régióban a jellemzően erősebb és fejlettebb újlakás piacoknak köszönhetően az intézményi befektetők könnyebben találnak befektetési célpontokat, így Lengyelország és Csehország is néhány lépéssel Magyarország előtt jár. A hazai ingatlanpiacon ráadásul még mindig előtérben van a saját ingatlanhoz való jutás támogatása a bérlakásprogramokkal szemben, így ez sem segíti a befektetői attitűd változását” - mondta lapunknak nyilatkozva Benedikt Károly, a DH PR és elemzési vezetője.

Más szakemberekhez hasonlóan ő is azzal érvelt, hogy a lakóingatlanpiac a mostani környezetben és közép és hosszútávú várakozások alapján is jó befektetési alternatíva lehet a régióban és Magyarországon is. Ezt alátámasztja az Eurostat idei első negyedéves adatsora is. Eszerint 2021 I. negyedévében a 2015. évi bázison az összevont lakásárindex magyarországi értéke 188 százalékot ért el, ez továbbra is a legmagasabb az adatot közlő országok közül.

Az európai országok többségében a koronavírus okozta járvány idején és azt követően is áremelkedést mértek. Észtországban 6,6 százalékkos, Dániában 5,8 százalékos, a magyarországival megegyező indexet mértek. Magas volt az áremelkedés üteme Litvániában (5 százalék) és Csehországban (4,6 százalék) is. Szlovéniában 3,1, Romániában 2,7, Ausztriában 2,3 százalékkal drágultak a lakások 2020 IV. negyedévéhez képest. Cipruson ugyanakkor jelentősen (5,8 százalék), míg Máltán és Szlovákiában kisebb mértékben estek a lakásárak (1,6, illetve 1,2 százalék).

„Várjuk az intézményi befektetői érdeklődés erősödését és bízunk abban, hogy például a rozsdaövezeti fejlesztéseknél az otthonteremtési támogatások mellett ezeket a szempontokat is figyelembe veszik” - toldotta meg helyzetértékelését a DH képviselője.

Magyarországon, főleg Budapesten, a második világháború előtti évtizedekben megszokott volt, hogy háziurak és alkalmazottaik kezeltek nagy bérházakat. A rendszerváltás után, főleg a kétezres évek elejétől hatalmas befektetői roham volt, jobbára külföldiek vásárolták fel egymás után a lakásokat egy adott épületben. Teljesen azonban szinte sehol sem sikerült nekik egyedüli tulajdonosnak lenni.

Azt viszont több helyütt elérték, hogy egymás melletti lakások felvásárlásával többet is összenyitottak és az így kapott lakásokat kiadták vagy magas áron eladták.A bérlakás-piac túlnyomó részét magánszemélyek uralják, többnyire egy-két lakást kiadva. Vannak olyan kisbefektetők, akik akár 4-6 lakást is összevásároltak évek alatt és azokat maguk adják bérbe. Köztük lehetnek az Airbnb-piacon lévők is, utóbbiak száma 5-7 ezerre tehető a fővárosban.

A bérleti díjak és a jövedelmek (forrás: numbeo.com, MNB)

Általában az efölötti lakásmennyiségnél már megéri menedzsment céget megbízni, a vállalási áruk általában a havi bérleti díj 10-12 százaléka. Ezek között egyre több a valóban profin működő vállalkozás, tehát nem csupán beszedik a bérleti díjat, kijavíttatják a csöpögő csapot, hanem a bérlők előszűrését is elvégezik, megfelelően dokumentálják a tulajdonos és a bérlő közötti kapcsolatokat, intézik az elmaradásokat, ha kell.

A bérház-piac magyar fejletlensége nem meglepő. Rohamosan emelkednek a lakásárak, tehát a fejlesztők eleve egyre drágábban adnák az ilyen ingatlanokat, ha egyáltalán belevágnának. Ám inkább az jellemző, hogy lakásonkénti eladásra játszanak és érvényesítik a nagy kereslet miatti, magasan tartott árakat.