Ez nem átverés, ez igazi rezsicsökkentés: egyszerre iroda, üzlet, hotel és lakás

Talán sohasem volt annyira szükség a variálható épületekre, mint most, amikor minden olyan gyorsan változik és mindennek, így az épületek üzemeltetésének is rakétaként megy fel az ára. A rezsiköltségeket nem csupán a korszerű gépészet vagy nyílászárók beépítésével lehet csökkenteni, hanem azzal is, ha eleve úgy tervezik az épületeket, hogy idővel könnyen megváltoztathassák a funkcióját. A már meglévő ingatlanoknál pedig egyre gyakoribb - pont ilyen megfontolásokból -, hogy egyetlen tömbben egyszerre több funkcióra alkalmas területet alakítanak ki.

Mint a legtöbb esetben az ingatlanos-építőiparos világban, most is Amerikában próbálkoznak ezzel a legtöbben és a leghatékonyabban. Az alap mondás az, hogy manapság bolond, aki csak egyetlen funkcióra alkalmas épületet hoz létre vagy területet alakít ki egy épületen belül, mert egyszerűen nem hozza ki a maximumot az ingatlanból. Ennek megfelelően – főleg a fejlesztők és a befektetők nyomására – az építésztársadalom és az ingatlanos értéklánc többi tagja is (belsőépítészek, kivitelezők, üzemeltetők, ügynökök, jogászok) igyekszik megfelelni az új elvárásoknak.

Arra már régen rájöttek a fejlesztők, hogy érdemes úgynevezett többfunkciós tömböket építtetni. Itt arról van szó, egymás mellé tesznek egy irodaházat, egy hotelt és üzleteket. Ilyen például nálunk a Westend. Voltak olyan próbálkozások is, hogy alul kisebb üzletek, felül lakások, Budapesten ilyen a Garay Plaza a Garai térnél.

Több klasszikus bevásárlóközpontban gyakorlattá vált, hogy magában a nagy tömbben a felső emeleten, közel a szerelőszinthez irodákat alakítottak ki, ennek egy részét sokszor az üzemeltető cég használja. Másutt, például a Lurdy háznál azzal próbálkoztak, hogy iroda-és üzletközpontnak titulálva reklámozták az egész központot. Annyiban valóban egyedi ez a fejlesztés, hogy mintegy 26 ezer négyzetméternyi irodaterület áll rendelkezésre a kétszintes pláza üzletein kívül.

Az egyszerre két funkció együttélésének újabb példája a Népligetnél épülő Liberty nevű komplexum, amit a fejlesztő először csak irodaháznak szeretett volna, de – alkalmazkodva a drámai irodapiaci változásokhoz – átgondolta a projektet és beletett két hotelmárkát is. Iroda tényleg nem kell ennyi, felső-közép kategóriás szállodából meg azon a környéken hiány van, úgyhogy indokolható a módosítás.

A funkcióváltások általában a tulajdonosváltással esnek egybe. Erre volt példa a Boráros téren egykor működött kisebb irodaház, amit másfél éve bed and breakfest-es hotellé alakított az új tulajdonos, történetesen egy ismert magyar ingatlanfejlesztő cég. Több ipari ingatlant találnak meg mostanában a nagyobb diszkont láncok, főleg a plázastop-rendelet óta, ezeket a nagy belmagasságú raktárakat általában közepes méretű élelmiszer áruházakká alakítják át.

Amerikában most azt tesztelik, hogy miként lehet vegyíteni a bérházakat a hotellel. A „dolgozz bárhonnan” elv lassan teret nyer Amerikában, őket szolgálja ki leginkább a bérház és a hotel kombója – emelte ki a Bisnow üzleti ingatlanos portál. Itt tulajdonképpen csak az különbözteti meg a felhasználókat, hogy mennyi ideig tartózkodnak az ingatlanban. A pár napos ottléttől egészen az 1-1,5 éves tartózkodás is lehetséges. Recepció nem kell, minden az okos telefonról intézhető a regisztráció és a fizetés után, még az ajtónyitás is.

Kopottas, irodai bérlők által nem kifejezetten szeretett irodaházakat alakítanak át ilyen párossá. A tulajdonos-üzemeltető maga is bérli a bútorokat, azok eleve vegyesek és a „hotelvendégek” számára is elérhetők a normál apartmanokban megszokott kiegészítő elemek. Takarítót is lehet bérelni, ha éppen ezt akarja az „albérletes”.

Ebben az újnak mondott ingatlan típusban is lehetnek alul kisebb üzletek, kávézók, éttermek, hiszen az albérletesek és a szobavendégek is bőven igényelnek ilyen szolgáltatásokat. Állítólag ezzel meggyőzhették a befektetőket is, akik ugye mindig a megtérülést és a hozamot vizslatják.

A tömbházak bérházakká+hotellé alakítása egyszerűsíti a jogi helyzetet. A tömbházaknál minden egyes lakásnak más a tulajdonosa, nagyon nehéz közös célokhoz elegendő szavazatot gyűjteni, így nem tudják annyira hatékonyan működtetni a tömböt, mintha csak egyetlen tulajdonos lenne és az előírhatna mindent, ami épp az érdeke. A befektetőknek pont az kell, hogy átlátható legyen a tulajdoni szerkezet és kiszámítható a pénzáramlás.

Budapesten egyébként eddig nem sokan vállalkoztak tisztán bérházak építtetésére. A brutális lakásárak azonban várhatóan egyre több családot vagy egyedülállót fognak a bérlakások felé irányítani, s így már képződhet akkora, fizetőképes massza, amire érdemes nagy bérházakat építeni vagy meglévő, egyedi tulajdonosokat felvonultatókat átalakítani.