Az igaz ugyan, hogy egy klasszikus nagyvállalat költségeinek általában mintegy tizedét, vagy legfeljebb 15 százalékát teszi csak ki az irodabérlés teljes büdzséje, valójában a költségcsökkentő hozzáállás idején egyre kevesebb potenciális nagy bérlő akad a piacon, aki mostanság költözne.

Számos jól ismert oka van ennek, de vannak olyan költségelemek is, amelyeknek a növekedése nem triviális. Az ismert okok közt ott van a 330-350-es szintről a 400 forint közelébe emelkedő euró-forint árfolyam, ami pár hónap alatt lényegében automatikusan 15-20 százalékos áremelkedést okozott, hiszen a nagy nemzetközi befektetők uralta terepen immár három évtizede euróban vannak meghatározva az árak. Ezen túlmenően ugye a nagy irodaházaknál piaci áron kell venni az áramot, a földgázt, a karbantartások-felújítások anyag- és munkaerő költsége pedig az „egeket veri”, azaz két-háromszorosára nőtt, attól függően mennyire modern az adott iroda, vagy éppen milyen adatot tekintünk bázisnak? Az egy évvel ezelőtti, vagy a Covid kitörésének idején tapasztalt árakat, állapotokat.

Érdemes azonban a nem triviális költségekről is szólni, elsősorban a költözések velejárójáról, az úgynevezett iroda kialakítási költségekről. Egy cég vagy nagyvállalat ugyanis a legritkább esetben intézi maga az irodatér személyre szabását. Ezt jellemzően alvállalkozók végzik, általában a nagyobb ügyfelek esetén tanácsadó cégek, lakberendezők, bútorosok, illetve informatikusok bevonásával.

Ezzel az egyszeri költségelemmel nem is volt akkora gond, amíg „hasított” a gazdaság és jó áron, akár öt-tíz éves szerződéssel is magához kötött egy-egy bérlőt egy irodaház. Ugyanis ez a négyzetméterenkénti 200-300 euró sok esetben a házat kiadó költségeibe is belefért. Csakhogy a pandémia alatt e költségek az 500 eurót is meghaladták, ma már pedig alaphangon 600-700 euróról van szó. Továbbá a bérlők igényeinek növekedésével (drága dizájnbútorok, belsőépítészeti különlegességek, flexibilis munkaállomások, álló asztalok, telefonszobák, menő tárgyaló-sarkok, szabadidős játékok (csocsó, pingpong) és hasonlók, továbbá tetőkertek és egyéb, mondjuk magas szintű informatikai igények az árakat könnyen 1000 euró körülire vihetik fel. Mindez pedig egy nem is túl nagy, ezer négyzetméteres irodatér esetén egymillió eurós, azaz 400 millió forint körüli többletköltséget is jelenthet a puszta fehér falakhoz képest. Sőt, luxus szintű igények és kisebb alapterületek esetén még ezt az ezer eurós négyzetméterárat is könnyen meg lehet haladni.

Mindeközben a bérlők igyekeznek ma már nem 5-10 évre, hanem rövidebb időszakokra elköteleződni, ami a Covid rossz tapasztalatai okán érthető is. Ugyanakkor az is megérthető, hogy az irodák bérbeadói az ilyen magas költségek és a rövidülő fix kiadási idő okán egyre kevéssé akarják átvállalni az egyszeri iroda-kialakítási költségeket, különösen nem azok döntő részét. Magyarán ma már az iroda kialakítási költségek átvállalása, megosztása is sokkal keményebb tárgyalási fordulókat jelent, mint 2-3 évvel korábban.

Annál is inkább nyomást helyez ez a bérlőkre, mert a fent felsorolt egyedi irodaterek, szolgáltatások, a nívós munkakörnyezet évről-évre fontosabb toborzó eszköz az „elsivatagosodott” munkaerőpiacon.

Másképpen: a megfelelően motivált, modern és rugalmas munkaerő megtalálása és megtartása egyre inkább attól is függ, hogy mennyire menő irodai környezetet és milyen sokrétű irodai szolgáltatást tud adni az adott vállalat. Tehát igen jelentős munkaerő-piaci vonzást, nagy-nagy versenyelőnyt tud kiharcolni az az irodabérlő, aki mind a lokációt, mind a kialakítást tekintve a lehető legjobb munkakörnyezetet tudja nyújtani a dolgozóknak. Mindezt ráadásul okosan, rugalmasan, figyelembe véve azt, hogy a legtöbb senior munkavállaló home office elvárásai is növekedtek, de ez már egy másik cikk témája lehetne...