7p

Miből lesz pénz a választási osztogatásra?
Mit okoz az árrésstop?
Mit kellene tenni a költségvetéssel?

Online Klasszis Klub élőben Békesi Lászlóval!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a korábbi pénzügyminisztert!

2025. június 11. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

Az elmúlt hetekben-hónapokban többször is megírtuk, hogy a fővárosból kiköltözni vágyók, vagy az ott munkát szerzett nem budapestiek a nyugati, az északnyugati, az északpesti és a délpesti körzetekben találkoznak a legmagasabb lakásárakkal, a drágulás is itt a leggyorsabb. Most a Takarék Index is megerősítette ezt, s közvetve azt az állításunkat is, hogy az átlagos forrásokkal rendelkező családosok leginkább a Budapesttől keletre és délkeletre lévő településeken tudnak megfelelő méretű és állapotú ingatlant vásárolni vagy építeni. Vagyis ezek lehetnek az árháború győztesei.  

Az újabb kiköltözési hullám nagyon eltérő lakáspiaci körülmények közepette történik, ha a Budapest körüli 20-30 kilométeres gyűrűt nézzük. Az eddig is fejlettebb nyugati, délnyugati illetve északnyugati és északpesti körzetekben az elmúlt 2-3 évben folytatódott a beáramlás, rengeteg családi ház épült, de egyre több helyütt kisebb vagy közepes társasházak is megjelentek. Az árnövekedés gyorsulóban volt az elmúlt évtized második felében – ezt most megerősítette a Takarék Index is.

Vecsésen több lakópark is épült az elmúlt években (fotó: Mester Nándor)
Vecsésen több lakópark is épült az elmúlt években (fotó: Mester Nándor)

Messze a legdrágábbnak a nyugati szektor nagy települései számítanak, ott kétszer annyit kell fizetni a lakások négyzetméteréért, mint a legolcsóbb keleti kistelepüléseken. Míg az előbbiek esetében a négyzetméterenkénti átlagos lakásár 569 ezer forint volt 2019-ben, az utóbbiaknál csak 274 ezer forintot kellett fizetni a lakások négyzetméteréért.

A drágaság bajnoka Üröm és Budaörs, mindkét helyen négyzetméterenként 630 ezer forint felett voltak a fajlagos árak 2019-ben. Az első tíz település közé került még Dunakeszi, Biatorbágy, Nagykovácsi, Budakeszi, Diósd, Budakalász, Szentendre és Telki is, mindegyik esetében 490 ezer forint feletti összegekkel. Az északi agglomeráció szélén még Vác és környéke is a gyorsabban drágulók közé sorolható. A Duna parti város nem dúskált nagy lakás beruházásokban, viszont az egyik lagnagyobb hazai ingatlan guru, Jellinek Dániel cége, az Indotek Group épp a napokban jelentette be, hogy lakóparkot épít ott.

A budapesti agglomeráció ingatlanárai átlagosan 79 százalékkal növekedtek 2009-2019 között. Leginkább az északnyugati szektor drágult (86 százalék), de nem sokkal maradt el az északi (84 százalék) és a nyugati (82 százalék) sem. A legkevésbé a délkeletiben nőttek az árak, itt 68 százalékos volt a változás mértéke.

Vagyis ezzel kimondható, hogy ebben a szektorban érvényesíthető a leghatékonyabban az a forrás, amit egy család képes összeszedni a kormány és a bankok által könnyített finanszírozási feltételrendszerben.

Melyek ezek a települések? Vecsés, Gyömrő, Pécel, Gyál, Üllő, Alsónémedi, Ócsa, Monor, Maglód. Többségük főleg közúton megközelíthető, de például Vecsésen áthalad a ceglédi vasúti vonal, ami felértékeli. Hasonlóban reménykednek a fővárossal fizikailag határos Gyálon, a kormány végre elszánta magát és megígérte, hogy felújítja az itt áthaladfó lajosmizsei vonalat, új szerelvények is megjelennek, így rövidülhet a belvárosba való eljutás, ami közvetve kihat az ingatlanárakra is. Gyálon és Vecsésen is főleg az ikerházépítés terjedt el az elmúlt időszakban, az árak még mindig 35-40 százalékkal elmaradnak a nyugati vagy délnyugati agglomerációs településekétől, de folyamatosan közelítik azokat. A forgalom mindkét településen növekvőben van, ám szabad telket már alig találni, a vásárlók a romos házakra hajtanak.

A területi elrendeződés mellett a településtípust is figyelembe véve, kimagaslónak számított a déli agglomerációs terület kistelepüléseinek árváltozása, ahol duplázódtak az árak, míg a drágulásban a második helyet az északnyugati nagy települések (96,5 százalék) a harmadikat pedig a nyugati nagy települések (96,4 százalék) szerezték meg. Szintén 90 százalék felett volt a keleti nagy települések esetében tapasztalt változás is. A legnagyobb árnövekedés Délegyházán, Százhalombattán és Szentendrén volt.

Nagyon meg kell nézni, hogy mire mit költünk a forrásainkból (forrás: ujhazcentrum)
Nagyon meg kell nézni, hogy mire mit költünk a forrásainkból (forrás: ujhazcentrum)

Az agglomerációban 32 ezer új otthont adtak át az elmúlt tíz évben, ez a teljes állomány csaknem 10 százaléka. Ez jelentősen meghaladta a fővárost jellemzőt, ahol csak az állomány 4,6 százaléka épült 2009 és 2019 között. A legtöbb lakás az említett időszakban Herceghalmon, Nagytarcsán és Délegyházán készült el, ahol körülbelül 30 százalékos az új otthonok aránya. Az első tízbe került még Remeteszőlős, Gyömrő, Szada, Nagykovácsi, Telki, Halásztelek és Veresegyház is.

Szakmai konszenzus alakult ki arról, hogy mivel az agglomerációban élők jelentős része a fővárosban dolgozik, a közlekedési feltételek a más országrészekhez képest sokkal többet nyomnak a latban egy-egy kiköltözési döntéskor. Számít az, hogy autóval vagy közösségi közlekedési eszközzel mennyi idő alatt lehet beérni. Gyakorlatilag azok, akik nem valamiféle, akár otthonról is ellátható szellemi munkát végeznek és a fizikai jelenlétük igenis számít a munkahelyükön, dilemma elé kerülnek: az olcsóságra törekedve messzebb keressenek akár felújítható lakást vagy házat, vállalva a viszonylag sok időt emésztő utazást vagy inkább a fővároshoz nagyon közel, jó közlekedéssel bíró településen vásároljanak drágább ingatlant.

A Takarék Index elemzői is kitértek erre a dilemmára. Kétféle bejutási módot vizsgáltak, a közösségi közlekedés lehetőségeit, illetve a főváros közúti megközelíthetőségét. Előbbi esetében egy feltételezett hétfő reggel fél 8-8 órai érkezésnél az adott település központi megállójától vagy vasútállomásától elérhető leggyorsabb útvonalakat hasonlították össze, ahol a fővárosba érkezési pont attól függően változott, hogy az adott irányból a főváros mely csomóponti helyére (például Széll Kálmán tér, Nyugati pályaudvar, Kelenföld, Árpád-híd, Őrs vezér tere) közlekednek járatok. A közúti közlekedés esetében az vizsgálták, hogy az adott település központjából mennyi idő alatt lehet beérni hétfő reggel 8 órára a budapesti Erzsébet térre.

Az eredmények alapján az agglomerációban élők jelentős időt töltenek közlekedéssel. Még a leggyorsabban elérhető északi nagy települések ingázói is átlagosan évente több mint 9 napot töltenek tömegközlekedési járatokon. A nehezebben elérhető északnyugati kistelepülések esetében pedig több mint 22 napra nő az utazásra fordított idő.

Nem meglepő, hogy az agglomerációs települések relatív közelsége Budapesthez, vagyis a fővárostól vett távolságuk és a fővárossal való közlekedési kapcsolatuk egyértelműen megjelenik az ingatlanárakban. Az utazási idő erőteljes negatív kapcsolatot mutat a lakásárakkal.

A közösségi közlekedést tekintve, a 30 perc alatt elérhető településekhez képest a 30-40 perc alatt elérhetők ingatlanjai jellemzően 77 ezer forinttal voltak olcsóbbak négyzetméterenként, 40-45 perc menetidőnél a különbség már közelítette a 150 ezer forintot, míg a 60 perc alatt elérhető helyszín 185 ezer forinttal bizonyult olcsóbbnak. A közúti elérhetőség időtartama alapján is jelentős különbségek fedezhetők fel az árazásban. Ahonnan az Erzsébet tér csak 45-50 perc alatt közelíthető meg a 40-45 perc helyett, átlagosan 74 ezer forinttal olcsóbban lehetett 2019-ben ingatlant vásárolni, míg az 50-60 perces menetidő 100 ezer forintos különbséget jelentett.

Jellemzően a kicsi településekről való ingázás során van szükség a legtöbb időre a bejutáshoz mind közúton, mind közösségi közlekedéssel, míg a nagy és közepes településekről lehet a leggyorsabban a fővárosba érni. A területi szektorokat nézve a déli-délkeleti-keleti hármasból, főleg a nagy és közepes települések esetében, átlagosan hosszabb időbe telik Budapestre jutni, mint a nyugati, északi és északnyugati irányokból. Ennek oka a Takarék Index elemzői szerint a főváros keleti és déli irányú nagyobb mértékű szétterültsége lehet. Ez a különbség pedig az alacsonyabb árakban is megmutatkozik.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Lakásválság: még többen költözhetnek ki Budapestről
Privátbankár.hu | 2025. május 29. 09:57
A budapesti lakáspiac élénkülése már 2024-ben beindult.
Ingatlan Tényleg annyiért mennek el az ingatlanok, amennyiért meghirdetik őket?
Natív tartalom | 2025. május 28. 08:19
Az elmúlt hónapokban sok szó esett arról, hogy az ingatlanpiacon az eladók ceruzája nagyon vastagon fog, a hirdetési árak alapján szárnyaló piacot kell látnunk. Érdekes kérdés, hogy ezt az optimizmust mennyiben követi a tényleges árszint. Valóban ilyen árakon kelnek el az ingatlanok, vagy a végső üzletek szerényebb szinteken köttetnek?
Ingatlan A jegybank nyomára akadt 300 milliárd forintnak, amit állampapírból vettek ki a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. május 21. 17:54
Két negyedév alatt ennyit pakoltak át a befektetők állampapírból az ingatlanpiacra az MNB friss jelentése szerint. Meg is ugrottak az árak.
Ingatlan Hiába gyűlnek a felhők, jött egy jó hír is az ingatlanpiacról
Privátbankár.hu | 2025. május 20. 16:48
A kereskedelmi ingatlanok terén jó hírek érkeztek.
Ingatlan Lecövekeltek a lakáseladók
Privátbankár.hu | 2025. május 15. 13:51
Egyre kisebb árengedményre hajlandóak az ingatlan értékesítésekor.
Ingatlan Ezt látnod kell! Nagyszerű ingatlanoknak csökkent az ára a hosszú hétvégén!
Márkázott tartalom | 2025. május 14. 09:43
Az Ingatlantájoló megújult Hirdetésfigyelő szolgáltatásának köszönhetően már 24 órán belül értesülhetsz arról, ha egy, a keresési paramétereidnek megfelelő ingatlan árát csökkentették.
Ingatlan Lassan új szelek fújnak? Fordulat előtt a budapesti ingatlanpiac
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 13:36
A Duna House legfrissebb adatai szerint a 2025 áprilisában Budapesten zárult adásvételek csaknem felében befektetési célból vásároltak ingatlant – ez a tendencia új lendületet adhat a fővárosi piac szerkezetének és árazásának is.
Ingatlan Nem hiszi el, hogy mennyibe kerül egy négyzetméter
Privátbankár.hu | 2025. május 13. 11:26
Éves összevetésben viszont már 19 százalékkal magasabbak az áprilisi lakásárak Budapesten.
Ingatlan Időben vett állampapírt? Akkor ennek most mások is örülhetnek
Privátbankár.hu | 2025. május 6. 15:21
Az elemzők is reagáltak a KSH kedd reggeli közlésére, miszerint az első negyedévben ugyan országos szinten kevesebb lakás épült, mint egy évvel korábban, ám a kiadott lakásengedélyek száma nőtt, igaz, csak Budapesten.
Ingatlan Véget érhet a drágulási horror a lakáspiacon?
Privátbankár.hu | 2025. május 5. 14:21
Megváltozhatnak az alkupozíciók és eljöhet a saját célra vásárlók ideje.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG