Az újabb kiköltözési hullám nagyon eltérő lakáspiaci körülmények közepette történik, ha a Budapest körüli 20-30 kilométeres gyűrűt nézzük. Az eddig is fejlettebb nyugati, délnyugati illetve északnyugati és északpesti körzetekben az elmúlt 2-3 évben folytatódott a beáramlás, rengeteg családi ház épült, de egyre több helyütt kisebb vagy közepes társasházak is megjelentek. Az árnövekedés gyorsulóban volt az elmúlt évtized második felében – ezt most megerősítette a Takarék Index is.
Messze a legdrágábbnak a nyugati szektor nagy települései számítanak, ott kétszer annyit kell fizetni a lakások négyzetméteréért, mint a legolcsóbb keleti kistelepüléseken. Míg az előbbiek esetében a négyzetméterenkénti átlagos lakásár 569 ezer forint volt 2019-ben, az utóbbiaknál csak 274 ezer forintot kellett fizetni a lakások négyzetméteréért.
A drágaság bajnoka Üröm és Budaörs, mindkét helyen négyzetméterenként 630 ezer forint felett voltak a fajlagos árak 2019-ben. Az első tíz település közé került még Dunakeszi, Biatorbágy, Nagykovácsi, Budakeszi, Diósd, Budakalász, Szentendre és Telki is, mindegyik esetében 490 ezer forint feletti összegekkel. Az északi agglomeráció szélén még Vác és környéke is a gyorsabban drágulók közé sorolható. A Duna parti város nem dúskált nagy lakás beruházásokban, viszont az egyik lagnagyobb hazai ingatlan guru, Jellinek Dániel cége, az Indotek Group épp a napokban jelentette be, hogy lakóparkot épít ott.
A budapesti agglomeráció ingatlanárai átlagosan 79 százalékkal növekedtek 2009-2019 között. Leginkább az északnyugati szektor drágult (86 százalék), de nem sokkal maradt el az északi (84 százalék) és a nyugati (82 százalék) sem. A legkevésbé a délkeletiben nőttek az árak, itt 68 százalékos volt a változás mértéke.
Vagyis ezzel kimondható, hogy ebben a szektorban érvényesíthető a leghatékonyabban az a forrás, amit egy család képes összeszedni a kormány és a bankok által könnyített finanszírozási feltételrendszerben.
Melyek ezek a települések? Vecsés, Gyömrő, Pécel, Gyál, Üllő, Alsónémedi, Ócsa, Monor, Maglód. Többségük főleg közúton megközelíthető, de például Vecsésen áthalad a ceglédi vasúti vonal, ami felértékeli. Hasonlóban reménykednek a fővárossal fizikailag határos Gyálon, a kormány végre elszánta magát és megígérte, hogy felújítja az itt áthaladfó lajosmizsei vonalat, új szerelvények is megjelennek, így rövidülhet a belvárosba való eljutás, ami közvetve kihat az ingatlanárakra is. Gyálon és Vecsésen is főleg az ikerházépítés terjedt el az elmúlt időszakban, az árak még mindig 35-40 százalékkal elmaradnak a nyugati vagy délnyugati agglomerációs településekétől, de folyamatosan közelítik azokat. A forgalom mindkét településen növekvőben van, ám szabad telket már alig találni, a vásárlók a romos házakra hajtanak.
A területi elrendeződés mellett a településtípust is figyelembe véve, kimagaslónak számított a déli agglomerációs terület kistelepüléseinek árváltozása, ahol duplázódtak az árak, míg a drágulásban a második helyet az északnyugati nagy települések (96,5 százalék) a harmadikat pedig a nyugati nagy települések (96,4 százalék) szerezték meg. Szintén 90 százalék felett volt a keleti nagy települések esetében tapasztalt változás is. A legnagyobb árnövekedés Délegyházán, Százhalombattán és Szentendrén volt.
Az agglomerációban 32 ezer új otthont adtak át az elmúlt tíz évben, ez a teljes állomány csaknem 10 százaléka. Ez jelentősen meghaladta a fővárost jellemzőt, ahol csak az állomány 4,6 százaléka épült 2009 és 2019 között. A legtöbb lakás az említett időszakban Herceghalmon, Nagytarcsán és Délegyházán készült el, ahol körülbelül 30 százalékos az új otthonok aránya. Az első tízbe került még Remeteszőlős, Gyömrő, Szada, Nagykovácsi, Telki, Halásztelek és Veresegyház is.
Szakmai konszenzus alakult ki arról, hogy mivel az agglomerációban élők jelentős része a fővárosban dolgozik, a közlekedési feltételek a más országrészekhez képest sokkal többet nyomnak a latban egy-egy kiköltözési döntéskor. Számít az, hogy autóval vagy közösségi közlekedési eszközzel mennyi idő alatt lehet beérni. Gyakorlatilag azok, akik nem valamiféle, akár otthonról is ellátható szellemi munkát végeznek és a fizikai jelenlétük igenis számít a munkahelyükön, dilemma elé kerülnek: az olcsóságra törekedve messzebb keressenek akár felújítható lakást vagy házat, vállalva a viszonylag sok időt emésztő utazást vagy inkább a fővároshoz nagyon közel, jó közlekedéssel bíró településen vásároljanak drágább ingatlant.
A Takarék Index elemzői is kitértek erre a dilemmára. Kétféle bejutási módot vizsgáltak, a közösségi közlekedés lehetőségeit, illetve a főváros közúti megközelíthetőségét. Előbbi esetében egy feltételezett hétfő reggel fél 8-8 órai érkezésnél az adott település központi megállójától vagy vasútállomásától elérhető leggyorsabb útvonalakat hasonlították össze, ahol a fővárosba érkezési pont attól függően változott, hogy az adott irányból a főváros mely csomóponti helyére (például Széll Kálmán tér, Nyugati pályaudvar, Kelenföld, Árpád-híd, Őrs vezér tere) közlekednek járatok. A közúti közlekedés esetében az vizsgálták, hogy az adott település központjából mennyi idő alatt lehet beérni hétfő reggel 8 órára a budapesti Erzsébet térre.
Az eredmények alapján az agglomerációban élők jelentős időt töltenek közlekedéssel. Még a leggyorsabban elérhető északi nagy települések ingázói is átlagosan évente több mint 9 napot töltenek tömegközlekedési járatokon. A nehezebben elérhető északnyugati kistelepülések esetében pedig több mint 22 napra nő az utazásra fordított idő.
Nem meglepő, hogy az agglomerációs települések relatív közelsége Budapesthez, vagyis a fővárostól vett távolságuk és a fővárossal való közlekedési kapcsolatuk egyértelműen megjelenik az ingatlanárakban. Az utazási idő erőteljes negatív kapcsolatot mutat a lakásárakkal.
A közösségi közlekedést tekintve, a 30 perc alatt elérhető településekhez képest a 30-40 perc alatt elérhetők ingatlanjai jellemzően 77 ezer forinttal voltak olcsóbbak négyzetméterenként, 40-45 perc menetidőnél a különbség már közelítette a 150 ezer forintot, míg a 60 perc alatt elérhető helyszín 185 ezer forinttal bizonyult olcsóbbnak. A közúti elérhetőség időtartama alapján is jelentős különbségek fedezhetők fel az árazásban. Ahonnan az Erzsébet tér csak 45-50 perc alatt közelíthető meg a 40-45 perc helyett, átlagosan 74 ezer forinttal olcsóbban lehetett 2019-ben ingatlant vásárolni, míg az 50-60 perces menetidő 100 ezer forintos különbséget jelentett.
Jellemzően a kicsi településekről való ingázás során van szükség a legtöbb időre a bejutáshoz mind közúton, mind közösségi közlekedéssel, míg a nagy és közepes településekről lehet a leggyorsabban a fővárosba érni. A területi szektorokat nézve a déli-délkeleti-keleti hármasból, főleg a nagy és közepes települések esetében, átlagosan hosszabb időbe telik Budapestre jutni, mint a nyugati, északi és északnyugati irányokból. Ennek oka a Takarék Index elemzői szerint a főváros keleti és déli irányú nagyobb mértékű szétterültsége lehet. Ez a különbség pedig az alacsonyabb árakban is megmutatkozik.
Az Mfor Elemzői Konszenzus nem hozott egységes eredményt: egyesek már kedden várnak kamatcsökkentést az MNB-től, mások csak márciusban. 
