Bevezetőben annyit, hogy az idei év jól indult egész Baranyában, nőtt az érdeklődés és az adásvételek száma is a megelőző év azonos időszakához képest. Vármegyei szinten viszont jelentős drágulás volt, hiába lehet országosan erősen lelassult árnövekedést látni. Az összes lakóingatlan típust, valamint újat és használtat is beleértve 432 ezer forintra nőtt az átlagos négyzetméterár, ez 11 százalékkal több, mint 2023 első négy hónapjában. Otthonteremtési céllal a vevők 65 százaléka szerződött, de számottevő volt a befektetői vásárlások aránya is a területen.
Fotó: Privátbankár/Mester Nándor
A vármegyében leginkább kedvelt ingatlantípus a családi ház, az idei adásvételek 40 százalékát tette ki ez a fajta. Ennek ellenére a Duna House (DH) szerint az átlagos négyzetméterárak nem változtak, továbbra is 280 ezer forint körüli egységárral kalkulálhat az, aki házvásárlást tervez Baranyában.
Más a helyzet a téglalakásoknál, ott majdnem ötödével feljebb mentek az árak és már 600 ezer forint körül vannak négyzetméterenként. Viszonylag magas, 22 százalék azok aránya, akik nagyobbra cserélték a lakásukat, jellemzően családi házra és általában 110-120 négyzetméteres, jó állapotú, energetikailag korszerűnek mondható ingatlanokat vettek.
Értékbefolyásoló szempontok Pécsett
- belváros vagy dombvidék
- új, felújított vagy felújítandó
- beosztás
- méret
- átlagosnál nagyobb belmagasság
- garázs vagy autóbeálló
- panel esetében volt-e tömbfelújítás
- tájolás
- közlekedési lehetőségek
Az érdeklődés és a befektetői kereslet jelentős növekedésében egyrészt szerepet játszott, hogy az elhalasztott vásárlások a nagyobb összegben elérhető hitelek miatt mostanában realizálódtak. Másrészt hírét vették sokan, hogy érkezik valamilyen óriásberuházás, vélhetően egy kínai autógyár, ami várhatóan annyira megemeli a keresletet, hogy annak meg kell jelennie a kínálati árakban is. Győrt, Kecskemétet, Debrecent és legutoljára Szegedet hozzák fel példaként, ahol pont ez történt.
Nos, egy kínai autógyárról ugyan tárgyaltak és talán most is tárgyalnak a kormányzati illetékesek, de még nincs végleges döntés. Az ingatlanpiacon azonban ugyanúgy vannak érzelmi faktorok, mint például a tőzsdén, vannak hírek, amelyek akkor is megmozgatják a szereplőket, ha végül hamisnak bizonyulnak.
A pécsi drágulás már az előtt elkezdődött, hogy jött volna bármilyen hír erről a bizonyos beruházásról. Ott a DH szerint az átlagos négyzetméterár a tavaly tavaszihoz képest 12 százalékkal, 557 ezer forintra emelkedett, az otthonteremtés költsége pedig meghaladta a 38 millió forintot a 70 négyzetméter körüli ingatlanok esetében. Az ingatlan.com június elején azt rögzítette, hogy a használt lakások kínálati átlagára még a DH által jelezettnél is magasabb, 673 ezer forint volt négyzetméterenként.
A pécsi üzletkötések kétharmada az átlagos ingatlanérték alatt, 35 millió forintos értékhatárig zárult az idei első négy hónapban, de van érdeklődés az 50-100 milliós sávban kínált, vagy akár a 100 millió forint feletti kategóriába tartozó ingatlanok esetében is. Érdekes fejlemény, hogy az agglomerációval ellentétben, a felújítandó otthonokra csekély volt a kereslet, azonban a minőségi műszaki és esztétikai felújításon átesett ingatlanokért akár a piaci árnál többet is hajlandóak áldozni a vásárlók.
A befektetők átlagosan 27-28 millió forintot fordítottak ingatlanvásárlásra, 54 négyzetméteres alapterülettel rendelkező lakásokat választottak. Vélhetően még aktívabbak lesznek és az új, többlakásos társasházakban is főleg a kisebb otthonokra startolnak rá, azokat ugyanis könnyebb bérbeadni.
Sok ezer egyetemi hallgató áll a keresleti oldalon, nekik viszonylag gyorsan kiadhatók a kisebb otthonok. A teljes bérleti piacon az átlagár 140 ezer forint körül van júniusban. Az egyszobásaknál havi 100 ezer forint körüli átlagáron vehetők igénybe a lakások, egyre jellemzőbb azonban, hogy 2-3 diák összeáll és háromszobás lakást vesz ki, itt a havi átlag 190 ezer forint körül van. Tehát jócskán megéri nekik – ergo az ilyen lakások tulajdonosai nyeregben vannak, már csak azért is, mert az ilyenekből kevesebb van a piacon, mint az egyszobásokból.
Az értékesítési fronton június elején mintegy 4000 lakóingatlan kereste új gazdáját a nagyvárosban, ebből 1300 családi ház és 2700 téglalakás. Ha valaki új építésűt szeretne venni, akkor alig több mint 140 otthonból válogathat, az eladó új házak száma mindössze 21 a hirdetési portálokon. A tényleges kínálat ennél 10-20 százalékkal nagyobb lehet, sok tranzakció eleve piacon kívüli, vagyis nem jelenik meg a nyilvános kínálatban az ingatlan - a közvetítő hálózatok legnagyobb bánatára. Az ingatlan.com szerint a pécsi új lakások átlagára júniusban 973 ezer forint négyzetméterenként.
Az újaknál Postavölgy lett manapság divatos, ott 900 ezer és 970 ezer forint közötti átlagáron kínálják az új lakásokat. Egyetemvárosban is hasonló a helyzet, viszont Mecsekoldalon gyakorlatilag a főváros külső kerületeinek átlagáraival találkozunk, tehát 1,1-1,3 millió forint a négyzetméterár, de találtunk olyan lakást is, amelynél 1,6 millió forintra jött ki ez a mutató.
Természetesen nem mindenki tud a legkorszerűbb otthonba költözni, mert nem engedheti meg magának. Számukra jó hír, hogy a téglalakásokhoz képest a Duna House szerint csak feleakkora mértékben, 9-10 százalékkal növekedtek a panelárak. Egy átlagos, 51 négyzetméteres házgyári lakás megvásárlásához 26-27 millió forint is elég. Természetesen Pécsett van a legtöbb ilyen eladó otthon, a teljes 680 darabot számláló vármegyei kínálatból 490. Az Otthon Centrum 505 ezer forintos átlagárat mért az első négy hónapban, ez a cég szerint 6,3 százalékos emelkedés 2023 azonos időszakához képest.
Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.
Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat.
------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja
Jön a fele részben állami, fele részben önkormányzati BKK. 
