Bulgáriában volt a legnagyobb a lakásárak esése a válságban, míg Szerbiában inkább enyhe emelkedés volt tapasztalható, jóllehet az árak szinten tartása már itt sem reális, így tavalytól már csökkenő tendenciát látunk. A magyarországi 17 százalékos árcsökkenés a középmezőnyben helyezkedik el kelet-közép-európai összehasonlításban – derül ki az OTP Jelzálogbank nemzetközi elemzéséből. A kutatás során Magyarország mellett azon nyolc ország ingatlanpiacának 2008-2013 közötti alakulását vizsgálták meg, amelyekben az OTP Csoport is jelen van.

Lakóingatlan-árindex a régióban (2010=100)

Az ingatlanpiaci válság első évében Szerbia kivételével az összes vizsgált országban drasztikus áresés következett be a 2008-as csúcsévhez képest, de az utána következő években változatosan alakultak az árszintek. Az árzuhanás mértéke Bulgáriában volt a legnagyobb: 2008 és 2013 között 36 százalékos volt a nominális értékvesztés.

„A másik véglet Szerbia, ahol a 2010-es csúcsév óta csak alig érezhető csökkenést mutatnak a számok. Ukrajnában 7 százalék körüli, Magyarországon nagyjából 17 százalék, míg Szlovákiában, Horvátországban, Montenegróban és Romániában 18 és 28 százalék közötti volt a csúcs- és mélypont közötti áresés” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Ukrajnában tavaly már második éve emelkedtek az árak, és Montenegróban is emelkedő árszintet lehetett látni, ami ugyanakkor nem feltétlenül jelenti stabil, hosszú távú tendencia kezdetét – elég az ukrán válságra gondolni.

Ahol már beindult a forgalom

A másik fontos mutató, a forgalmi volumen alakulása az árváltozáshoz képest jóval egységesebb képet mutat. 2005 óta elemezve, a lakóingatlan-forgalom csúcséve a vizsgált országokban 2006 és 2008 közé esett. „Az abszolút számokat nem célravezető összehasonlítani, érdekesebb azt kiemelni, hogy míg Ukrajnában továbbra is inkább stagnált, Horvátországban pedig csökkent az adásvételek száma, hazánkon kívül Romániában és Bulgáriában már lassú növekedésnek indult a forgalom” – jegyzi meg Valkó Dávid.

A forgási sebesség mutatóval a meglévő lakásállomány arányában fejezzük ki az éves tranzakciószámot; miközben Horvátországban az állomány nagyjából 1,7 százaléka került eladásra, hazánkban évek óta 2 százalék körüli az érték. Bulgáriában és Ukrajnában meghaladja a 2,5 százalékot, Romániában pedig 3,4 százalékos a forgási sebesség. Oroszországban a legélénkebb a lakáspiac: itt 5,9 százalékos volt a vizsgált mutató 2012-ben.

A különböző nemzeti lakáspiacok válságban való működését számtalan tényező befolyásolta: devizahitelezés részaránya, árfolyammozgások, gazdaság általános teljesítménye, válság előtti árbuborék megléte és mértéke (összefüggésben az uniós tagállamok esetében a csatlakozás időpontjával), stb.

Nekünk közel 600 év kellene

Emellett olyan egyszerű, és a piac működésére áttételesen hatással lévő arányszámokban is nagy különbségek adódnak, mint a laksűrűség, azaz az egy lakásra jutó lakosok száma. A laksűrűséget vizsgálva az egyik véglet Bulgária (1,86 fő/lakás), a másik Montenegró és Szlovákia (2,64 fő/lakás). Talán nem véletlen, hogy a tavalyi évben kiadott építési engedélyek (illetve Szlovákia esetében a megkezdett lakásépítések) száma alapján e két utóbbi ország lakásállománya újulhatna meg leghamarabb (72, illetve 135 év alatt).

2013-ban kiadott lakásépítési engedélyek száma (db) és a lakásállomány ez alapján számított elméleti megújítási ideje (év)

A másik véglet pedig hazánk, ahol 583 évre lenne szükség a teljes lakásállomány megújulásához a 2013-ban kiadott építési engedélyek alapján (jóllehet, ez a mutató igen hektikusan alakul, így messzemenő következtetéseket pusztán ennek elemzéséből nem tanácsos levonni). Az ár és a forgalom mellett talán a harmadik legfontosabb piaci bizalmi tényező, a lakásépítési engedélyek száma mindenesetre – Bulgária és Horvátország mellett – hazánkban esett vissza leginkább a válság éveiben.

Összességében úgy látszik, hogy jellemzően azoknak az országoknak a lakáspiaca sínylette meg erősebben a válságot, ahol egyrészt a – részben az EU-csatlakozási várakozások fűtötte – külföldi kereslet korábban árbuborékot eredményezett.

Bulgária, Románia és részben Horvátország tengerparti és nagyvárosi ingatlanjai egészségtelenül magasra verték fel az országos átlagárat, így a válság bekövetkezte után nagy volt a zuhanás.

Másrészt a forgalom visszaesése inkább a hitelek iránt erőteljesen csökkent kereslettel hozható összefüggésbe (Bulgáriában például 61, hazánkban 55, Ukrajnában 45 százalékkal csökkent az adásvételek száma 2007-től 2012-ig). Ami a jelenlegi tendenciákat illeti: Horvátország, Szerbia és Románia még lábadozik, ám bizonyos mutatókban Szlovákiában már vannak pozitív jelek, míg Bulgáriában egyértelműen élénkül a lakáspiac.

„A régió pozitív folyamatait rögzítve pedig talán már mi is erőteljesebben bízhatunk abban, hogy 2014 végre tényleg a trendforduló éve lesz” – zárja gondolatait Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.