Mennyit ér az ingatlanom? Lakás és ház Siófokon

A Balaton déli partján található településeken összesen 16 százalékkal több lakóingatlan vár eladásra mint tavaly ilyenkor. A déli oldalon az átlagos négyzetméterár meghaladja az 1 millió forintot, ami 4 százalékkal marad el az egy évvel korábbitól. Siófoké az elsőség, ott 1,1 millió forintot is túllépte az átlagár, Fonyód a maga kicsit több mint 800 ezer forintos árával dobogós lett, Zamárdiban is közel ehhez van az átlagos érték. 

A tó fővárosának is hívott Siófokon a teljes kínálat most mintegy 1500 lakóingatlan, ebből közel 400 az új társasházi lakás. Utóbbiak 1,2-2,5 millió forintos négyzetméteráron kelletik magukat többnyire az Ezüstparton. Új, felkapott környék lett az úgynevezett Fokihegy, ahol egymás után épülnek ikerházak vagy önálló kisebb társasházak és családi házak is. 

A használt önálló családi házaknál 700-950 ezer forint közötti jellemző négyzetméterárakat látni, de van jó pár, amelyik meghaladja az 1,1-1,2 millió forintot is. Ha valakinek megfelelő a városhoz tartozó Kiliti, ott akár 15-30 százalékkal is kisebb árakkal találkozhat, mint az Aranyparton vagy az Ezüstparton.

Továbbra is érvényes, hogy a tóparti sáv már szinte telített, ezért a vásárlók csak egyre kijjebb tudnak ingatlant venni. Többen már eleve nem is akarnak a sűrű beépítettségű és nagyon drága partközeli sávban nézelődni, hanem a tótól akár 5-10 kilométerre is elmennek felderíteni a terepet. Ott akár 5-10 százalékkal olcsóbban vásárolhatnak és kisebb lehet a beépítési sűrűség is - egy ideig.

Értékbefolyásoló tényezők Siófokon

• a Balatontól való távolság
• új vagy használt 
• új esetén a part menti társasház lakásainak a száma
• lakás vagy ház
• családi házas övezet vagy belváros
• méret
• beosztás
• terasz
• panoráma
• gépkocsibeálló van-e
• más társasházaktól való szeparáltság foka
• saját partszakasz
• kültéri medence

A vásárlói igények változását jelzi, hogy manapság egyre inkább elvárás a Balatonnál, hogy legyen saját medence is a családi házhoz. Nem feltétlenül nagy méretre kell gondolni, lényeg, hogy legyen.  Egyébként ma már vannak előre gyártott elemekből összeállítható medencék is, ezek a kert teljes átalakítása nélkül, részben a földbe süllyesztve telepíthetők. A közvetítők szerint a medencés házakat 7-10 százalékkal drágábban lehet eladni, mint az e nélkül kínáltakat.

Rosszabb eséllyel indulnak azok az eladók, akik gyorsan akarnak megszabadulni ingatlanuktól. A kereslet ugyanis annyira bezuhant, hogy nagyon nehéz értékesíteni a nyaralót vagy házat a kívánt áron. Arra kell felkészülnie az eladóknak, hogy a folyamatosan növekvő kínálat láttán még tovább kivárnak azok, akik nyaralót vennének, ez akár 2024 nyárig vagy 2025 elejéig is eltarthat, ismerve az ingatlanpiacra jellemző fáziskésések hosszát. 

Főleg olyan vevőjelöltek érkezhetnek meg majd akkor, akik tartós ottlétre akarnak berendezkedni és viszonylag nyomott árakra várnak. Ez annyit tesz, hogy 2020-2021-es árszinteken már esetleg vásárolnának. Zömük készpénzes vevő, aki saját, többnyire nagyvárosi (sokszor budapesti) ingatlana eladásából teremti elő a pénz nagy részét, és most a mélypont közelében nem akarja eladni azt. 

Közvetve kihat a siófoki ingatlanok megítélésére az épített környezetben végrehajtott fejlesztés-sorozat. Ennek első elemeként a nyár elején elkészült a vízparti sétány a hosszú évek során elhanyagolt Rózsakertben. Ősszel kezdik a Nagystrandig tartó rész megújítását, jövő nyárra lehet kész. A következő nagy siófoki projekt a Krúdy sétány megújítása lesz, ugyancsak ebben a turisztikailag legfrekventáltabb övezetben. Az új „látványzsilip” melletti területet ily módon összekapcsolják a Rózsakerttel. Szabadifürdőn és az Ezüstparton járdaépítés zajlik.

A környezetterhelés csökkenne, ha megépülne végre a várost elkerülő út, elkészülne az új Sió híd és a tervezett vasúti felüljáró. Egy 3,5 km-es szakaszon egy 2×1 sávos, új nyomvonalon vezetett útról van szó, valamint egy külön szintű vasúti átvezetésről a Siófok-Kaposvár vasútvonal felett. Az út főleg a belvárosi ingatlan tulajdonosoknak lenne hasznos, ott ugyanis hatalmas az átmenő forgalom, ami csökkenti a lakások értékét.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes részét itt olvashatja.