6p

Sorozatunkban félévvel ezelőtt foglalkoztunk legutoljára a dél-balatoni ingatlanárakkal. Azóta nőtt a kínálat, csökkent a kereslet és stagnálásba fordultak az árak. Most kiemelten a siófoki viszonyokat mutatjuk be, az adatok és az árakat befolyásoló hírek és szempontok hasznosak lehetnek eladónak és vevőnek egyaránt.

A Balaton déli partján található településeken összesen 16 százalékkal több lakóingatlan vár eladásra mint tavaly ilyenkor. A déli oldalon az átlagos négyzetméterár meghaladja az 1 millió forintot, ami 4 százalékkal marad el az egy évvel korábbitól. Siófoké az elsőség, ott 1,1 millió forintot is túllépte az átlagár, Fonyód a maga kicsit több mint 800 ezer forintos árával dobogós lett, Zamárdiban is közel ehhez van az átlagos érték. 

Egymást érik az apartmanházak Siófokon, közel a Balatonhoz. De itt kevesebb az eladó, mint távolabb a tótól. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor
Egymást érik az apartmanházak Siófokon, közel a Balatonhoz. De itt kevesebb az eladó, mint távolabb a tótól. Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

A tó fővárosának is hívott Siófokon a teljes kínálat most mintegy 1500 lakóingatlan, ebből közel 400 az új társasházi lakás. Utóbbiak 1,2-2,5 millió forintos négyzetméteráron kelletik magukat többnyire az Ezüstparton. Új, felkapott környék lett az úgynevezett Fokihegy, ahol egymás után épülnek ikerházak vagy önálló kisebb társasházak és családi házak is. 

A használt önálló családi házaknál 700-950 ezer forint közötti jellemző négyzetméterárakat látni, de van jó pár, amelyik meghaladja az 1,1-1,2 millió forintot is. Ha valakinek megfelelő a városhoz tartozó Kiliti, ott akár 15-30 százalékkal is kisebb árakkal találkozhat, mint az Aranyparton vagy az Ezüstparton.

Továbbra is érvényes, hogy a tóparti sáv már szinte telített, ezért a vásárlók csak egyre kijjebb tudnak ingatlant venni. Többen már eleve nem is akarnak a sűrű beépítettségű és nagyon drága partközeli sávban nézelődni, hanem a tótól akár 5-10 kilométerre is elmennek felderíteni a terepet. Ott akár 5-10 százalékkal olcsóbban vásárolhatnak és kisebb lehet a beépítési sűrűség is - egy ideig.

Értékbefolyásoló tényezők Siófokon

  • a Balatontól való távolság
  • új vagy használt 
  • új esetén a part menti társasház lakásainak a száma
  • lakás vagy ház
  • családi házas övezet vagy belváros
  • méret
  • beosztás
  • terasz
  • panoráma
  • gépkocsibeálló van-e
  • más társasházaktól való szeparáltság foka
  • saját partszakasz
  • kültéri medence

A vásárlói igények változását jelzi, hogy manapság egyre inkább elvárás a Balatonnál, hogy legyen saját medence is a családi házhoz. Nem feltétlenül nagy méretre kell gondolni, lényeg, hogy legyen.  Egyébként ma már vannak előre gyártott elemekből összeállítható medencék is, ezek a kert teljes átalakítása nélkül, részben a földbe süllyesztve telepíthetők. A közvetítők szerint a medencés házakat 7-10 százalékkal drágábban lehet eladni, mint az e nélkül kínáltakat.

Rosszabb eséllyel indulnak azok az eladók, akik gyorsan akarnak megszabadulni ingatlanuktól. A kereslet ugyanis annyira bezuhant, hogy nagyon nehéz értékesíteni a nyaralót vagy házat a kívánt áron. Arra kell felkészülnie az eladóknak, hogy a folyamatosan növekvő kínálat láttán még tovább kivárnak azok, akik nyaralót vennének, ez akár 2024 nyárig vagy 2025 elejéig is eltarthat, ismerve az ingatlanpiacra jellemző fáziskésések hosszát. 

Főleg olyan vevőjelöltek érkezhetnek meg majd akkor, akik tartós ottlétre akarnak berendezkedni és viszonylag nyomott árakra várnak. Ez annyit tesz, hogy 2020-2021-es árszinteken már esetleg vásárolnának. Zömük készpénzes vevő, aki saját, többnyire nagyvárosi (sokszor budapesti) ingatlana eladásából teremti elő a pénz nagy részét, és most a mélypont közelében nem akarja eladni azt. 

Közvetve kihat a siófoki ingatlanok megítélésére az épített környezetben végrehajtott fejlesztés-sorozat. Ennek első elemeként a nyár elején elkészült a vízparti sétány a hosszú évek során elhanyagolt Rózsakertben. Ősszel kezdik a Nagystrandig tartó rész megújítását, jövő nyárra lehet kész. A következő nagy siófoki projekt a Krúdy sétány megújítása lesz, ugyancsak ebben a turisztikailag legfrekventáltabb övezetben. Az új „látványzsilip” melletti területet ily módon összekapcsolják a Rózsakerttel. Szabadifürdőn és az Ezüstparton járdaépítés zajlik.

A környezetterhelés csökkenne, ha megépülne végre a várost elkerülő út, elkészülne az új Sió híd és a tervezett vasúti felüljáró. Egy 3,5 km-es szakaszon egy 2×1 sávos, új nyomvonalon vezetett útról van szó, valamint egy külön szintű vasúti átvezetésről a Siófok-Kaposvár vasútvonal felett. Az út főleg a belvárosi ingatlan tulajdonosoknak lenne hasznos, ott ugyanis hatalmas az átmenő forgalom, ami csökkenti a lakások értékét.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes részét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Üdülő 1,5 milliárdért, maradhat?
Mester Nándor | 2025. január 1. 16:55
Legek jönnek 2024-ből. Megnéztük, hol ért vagy ér a legtöbbet egy családi ház, egy téglalakás, egy üdülőház, egy telek, egy raktár és egy garázs. Hoteleket, plázákat, irodaházakat és mezőgazdasági területeket nem vizsgáltunk, azok külön csoportot képeznek. Legtöbbször kínálati adatok álltak rendelkezésre és biztos, hogy nem teljes a kép, mert egyes tranzakciók nem jelennek meg a digitális térben, erre vigyáznak az eladók, a vevők és ügyvédeik. Ettől függetlenül érdemes böngészgetni, de vigyázat, nagy számokkal dolgoztunk!
Ingatlan Az ingatlanpiac tényleg repülőrajtot vehet januárban? Erős évre számít a Duna House
Privátbankár.hu | 2024. december 20. 11:23
Jövőre több tényező miatt is még jobban felpöröghet az ingatlanpiac.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Robbanás lesz Kecskeméten, mert Lázár János is úgy akarja
Mester Nándor | 2024. december 18. 19:21
Lázár János építési és közlekedési miniszter november végén Kecskeméten is tudott nagyot ígérni: utakat szélesítenek (főleg a Mercedes gyárhoz vezetőket), intermodális pályaudvart alakítanak ki a vasútállomás felújításával párhuzamosan és befejeznek néhány más infrastrukturális építkezést. Nincs új a nap alatt, ezeknek a mintegy 600 milliárd forintos beruházásoknak egy része évek óta zajlik vagy előkészítés alatt van, a miniszter csak felmelegítette ezeket. Az viszont biztos, hogy szinte mindegyik hatással lesz az ingatlanpiacra.
Ingatlan Feltámadás előtt az Adventkor tömött európai outlet centerek
Mester Nándor | 2024. december 12. 15:21
A beruházók elindíthatnak néhány új projektet, az üzemeltetők között nagy mozgásokat látni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Sok pénzbe kerül a gazdagréti panel karácsonyra
Mester Nándor | 2024. december 11. 19:21
Budapesten a panelekért fizetett négyzetméterár a tavalyi átlaghoz képest idén 13 százalékos drágulást mutat (790 ezer forint/négyzetméter), a panellakásra fordított átlagos összeg pedig megközelítette a 42 millió forintot. A slágerlakótelepek lakásainál a milliós négyzetméterár sem ritka. Röviddel az év vége előtt mi a budai oldalon néztünk körül.
Ingatlan Egyszerre ötezer lakást is lehet venni – na, vajon hol?
Mester Nándor | 2024. december 7. 16:51
Kezd magára találni az intézményi befektetési piac Európában, nem ritka, hogy egy tranzakcióban 5-6 ezer vagy ennél is több lakás cserél gazdát. Közvetlen térségünkben messze nincsenek ilyen számok, a különféle alapok inkább irodákat, raktárakat és telkeket vesznek. Magyarországon siralmasan alacsony az aktivitás, legfeljebb december legvégén lehet majd olvasni újabb adásvételekről.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Kandallós házakban Budaörs verhetetlen a nyugati agglomerációban
Mester Nándor | 2024. december 4. 18:47
Mintegy 750-800 családi házból válogathatunk a Budapestet nyugatról határoló települések félkaréjában. Régóta célpontok ezek, a túlépítettség többüknél már feszítő. Magas áruk miatt csak kevesen engedhetik meg maguknak, hogy ott telepedjenek le, viszont akik megtehetik ezt, szívesen költenek ma még extrának számító műszaki megoldásokra, amelyek felértékelik az ingatlanukat – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Szokatlan helyen húzza meg magát a Budapestre költözött vizes sportok nemzetközi szövetsége
Privátbankár.hu | 2024. december 3. 11:11
Idén januárban a Dunamelléki Református Egyházkerület 1,4 milliárd forintos belvárosi ingatlant kapott az államtól új központjára, ám most érdekes módon mégis a World Aquatics, az úszás és a medencés sportok világszövetsége költözött be átmenetileg. Azt, hogy a két szervezet hogy talált egymásra, egyelőre nem lehet tudni.
Ingatlan Sírhatnak az építészek? A robotok elveszik a munkájukat?
Mester Nándor | 2024. november 30. 10:33
A mesterséges intelligencia (MI), a robotok és más nem hagyományos eszközök az építészeti tervezésbe is beszivárogtak. Kell-e félnie ezektől a szakmának? Még nem tudni, de nem sok jót sejtet nekik, hogy a digitális új hullám szélvészgyors, még csak kevés helyen oktatják az új megoldásokat, pedig már itt lenne az ideje.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Már nem olcsó a Wekerle sem
Mester Nándor | 2024. november 27. 18:47
Önálló életet él Kispesten belül az 1925-ben befejezett, majd 1950-ben a fővároshoz csatolt Wekerletelep, ahol anno 1007 ház épült 4412 lakással. A szigorú átalakítási vagy felújítási előírások behatárolják az ingatlantulajdonosok mozgásterét és befolyásolják a lakások értékét. A negyed ugyanakkor profitál abból, hogy a helyi önkormányzat masszív infrastrukturális és intézményfelújításokat végez már évek óta, a közlekedés javult, a telephez közel nagy bevásárlóközpont működik – derül ki sorozatunk mostani részéből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG