5p

Kicsit csökkentek az árak a Dunakanyar kedves városkájában, de azért még mindig magasak, egyes körzeteiben budai árakkal találkozunk. Az odaköltözés lelassult, a Budapestre való bejutás ideje és körülményei befolyásolják az életüket ott elképzelők ingatlannal kapcsolatos döntéseit. Sorozatunk újabb részében a friss árakról és egyes fejlesztésekről vagy azok hiányáról is írunk.

A művészek városa jó négy évtizede került fel a hazai ingatlanpiac térképére, akkor indult a nagyobb arányú odavándorlás a fővárosból. Beépültek a környező dombok, Pismány lett a legmenőbb, egymás után jelentek meg a nagy méretű családi házak. Idővel más körzetben is fellendülés kezdődött, például a Dunához közeli belvárosi utcákban, ahol foghíjbeépítések zajlottak.

A sétálóutcában sok házat felújítottak már, néhányat bővítettek is. Fotó: pixabay
A sétálóutcában sok házat felújítottak már, néhányat bővítettek is. Fotó: pixabay

A népszerűség szépen felhajtotta az árakat, az elmúlt öt év alatt kicsit több mint kétszeresre. Tavaly átlagosan mintegy 30 százalékkal kellett többet fizetni, mint 2021-ben. Természetesen az új és a használt házakat itt is eltérő áron vehetjük meg, előbbieket 1,1-1,4 millió forintos négyzetméteráron szeretnék eladni a beruházók. Ezek az ingatlanok általában 500-600 négyzetméteres telkeken vannak és jár hozzájuk külön gépkocsitároló is, de beálló mindenképpen. Az utóbbiakat manapság a legtöbb területen 900 ezer forintos átlagos négyzetméteráron kínálják.

Érdemleges, hogy 2022 nyarán a használt lakóingatlanoknál 880 ezer forint környékén stabilizálódtak a négyzetméterenkénti átlagárak, majd októberre felmentek 908-910 ezer forintra, de utána hónapokon át lassú csorgás volt. Idén áprilisra felugrottak 915 ezer forintra, de semmi sem tart örökké: egy-két alpiacon csökkenésbe fordultak, májusban már ismét a 900 ezer forintos átlagos értéket láttunk. 

A Duna House szerint az átlagos négyzetméterár most 6 százalékkal kisebb, mint tavaly ilyenkor volt. Az érdeklődőket főként a nagyobb ingatlanok vonzották, az otthonteremtésre fordított összeg megközelítette a 120 millió forintot. A nagy méretű, nagy értékű ingatlanok között persze több olyan is volt és még inkább lesz, amelyek energetikai szempontból elmaradottak, így ezek tulajdonosai további engedményekre kényszerülnek, ha piacra dobják tulajdonukat. Kivéve, ha a kormány által januártól megszüntetendő városi csokot valakik gyorsan felveszik és azt beszámítva akarnák megvenni a nagyobb házat, mert akkor - látván a kereslet emelkedését – nem kell túl sokat engednie az eladónak.  

Értékbefolyásoló tényezők Szentendrén

  • a Dunától való távolság
  • dombon vagy sík részen található-e
  • telekméret
  • szeparáltság foka a szomszédtól
  • pincegarázs van vagy önálló garázsépület
  • tájolás
  • volt-e legalább részleges felújítás az elmúlt 10 évben

Szentendrén a domborzati adottságok miatt sokat számít, hogy a város melyik részén található egy adott ingatlan. A városon átfutó, kanyargó négysávos út mentén például nem szívesen laknak az emberek. Fontos lehet, hogy a HÉV végállomásától vagy a Dunától milyen távolságra van a családi ház. A nyüzsgő belváros házainál csökkentheti a komfortérzést a nagy turistaforgalom, a dombtetőre épített háznál előny lehet a panoráma, de a nehezebb megközelíthetőség kockázat is egyben, néha vízhiánnyal is meg kell küzdeni. Információink szerint az önkormányzat a lehetőségeihez mérten támogatja a vízellátást és a csatornahálózat karbantartását segítő beruházásokat.

Közvetve érinteni fogja a szentendrei ingatlanok értékét, ha végre valóban felújítják a HÉV és a Volán közös végállomását, ami elvileg egy nagy p+r parkolót is kell, hogy tartalmazzon. A Budapestre való gyors eljutáshoz azonban a szerelvényeket is le kellene cserélni, de erre a mostani kormányzati megszorítások miatt bizonyosan 2-3 évet kell várni, ha nem többet. 

A területen 2024-ben nyithat meg a leégett Spar áruház helyén egy új. A megszorítások miatt várhatóan elhalasztják a 11-es főút szentendrei belterületi szakaszának felújítását és bizonytalan a 11-es főút M0-ás csomópontja és Szentendre közötti szakaszok felújítása. A közlekedésben van egy jó hír is: elkezdődött a városrészeket összekötő kerékpárút nyomvonalának a tervezése. A városlakók komfortérzetének – és egyben az ingatlanok értékének is jót tesznek ezzel.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

 

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
Ingatlan Nincs megállás az albérletek drágulásánál?
Privátbankár.hu | 2025. február 12. 11:03
Országosan és Budapesten is közel 2 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek januárban a tavaly decemberi szintekhez képest. Éves összevetésben pedig 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedés történt.
Ingatlan Orbán Viktor grúz barátjának azért jut egy Mini-Dubaj
Privátbankár.hu | 2025. február 6. 17:31
Az abu-dzabi székhelyű Eagle Hills Properties LLC ingatlanfejlesztő vállalat nem panaszkodhat megrendeléshiányra.
Ingatlan Angyalföldre szeretne költözni? Akkor most felcsillanhat a szeme
Privátbankár.hu | 2025. január 27. 10:11
A fő keresleti és kínálati mutatók alapján tavaly kilőtt a fővárosi újlakás-piac, ráadásul a lendület idén több új, a keresletet és részben a kínálatot támogató tényező hatására minden bizonnyal kitart.
Ingatlan Balul sült el Orbán Viktorék jó híre
Privátbankár.hu | 2025. január 25. 09:19
Hiába indult el 2025 elejétől a vidéki otthonfelújítási program, a kedvezményes hitelét még sehol sem tudják igényelni az érdeklődők. A maximum hatmilliós kölcsön felvételét várhatóan februárban teszik lehetővé a programhoz csatlakozó első pénzintézetek. A kistelepüléseken élő gyerekes családoknak azonban még a nagybankok közül sem mindegyik kínál majd ilyen hitelt – derül a Bank360.hu összeállításából.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG