5p

Kicsit csökkentek az árak a Dunakanyar kedves városkájában, de azért még mindig magasak, egyes körzeteiben budai árakkal találkozunk. Az odaköltözés lelassult, a Budapestre való bejutás ideje és körülményei befolyásolják az életüket ott elképzelők ingatlannal kapcsolatos döntéseit. Sorozatunk újabb részében a friss árakról és egyes fejlesztésekről vagy azok hiányáról is írunk.

A művészek városa jó négy évtizede került fel a hazai ingatlanpiac térképére, akkor indult a nagyobb arányú odavándorlás a fővárosból. Beépültek a környező dombok, Pismány lett a legmenőbb, egymás után jelentek meg a nagy méretű családi házak. Idővel más körzetben is fellendülés kezdődött, például a Dunához közeli belvárosi utcákban, ahol foghíjbeépítések zajlottak.

A sétálóutcában sok házat felújítottak már, néhányat bővítettek is. Fotó: pixabay
A sétálóutcában sok házat felújítottak már, néhányat bővítettek is. Fotó: pixabay

A népszerűség szépen felhajtotta az árakat, az elmúlt öt év alatt kicsit több mint kétszeresre. Tavaly átlagosan mintegy 30 százalékkal kellett többet fizetni, mint 2021-ben. Természetesen az új és a használt házakat itt is eltérő áron vehetjük meg, előbbieket 1,1-1,4 millió forintos négyzetméteráron szeretnék eladni a beruházók. Ezek az ingatlanok általában 500-600 négyzetméteres telkeken vannak és jár hozzájuk külön gépkocsitároló is, de beálló mindenképpen. Az utóbbiakat manapság a legtöbb területen 900 ezer forintos átlagos négyzetméteráron kínálják.

Érdemleges, hogy 2022 nyarán a használt lakóingatlanoknál 880 ezer forint környékén stabilizálódtak a négyzetméterenkénti átlagárak, majd októberre felmentek 908-910 ezer forintra, de utána hónapokon át lassú csorgás volt. Idén áprilisra felugrottak 915 ezer forintra, de semmi sem tart örökké: egy-két alpiacon csökkenésbe fordultak, májusban már ismét a 900 ezer forintos átlagos értéket láttunk. 

A Duna House szerint az átlagos négyzetméterár most 6 százalékkal kisebb, mint tavaly ilyenkor volt. Az érdeklődőket főként a nagyobb ingatlanok vonzották, az otthonteremtésre fordított összeg megközelítette a 120 millió forintot. A nagy méretű, nagy értékű ingatlanok között persze több olyan is volt és még inkább lesz, amelyek energetikai szempontból elmaradottak, így ezek tulajdonosai további engedményekre kényszerülnek, ha piacra dobják tulajdonukat. Kivéve, ha a kormány által januártól megszüntetendő városi csokot valakik gyorsan felveszik és azt beszámítva akarnák megvenni a nagyobb házat, mert akkor - látván a kereslet emelkedését – nem kell túl sokat engednie az eladónak.  

Értékbefolyásoló tényezők Szentendrén

  • a Dunától való távolság
  • dombon vagy sík részen található-e
  • telekméret
  • szeparáltság foka a szomszédtól
  • pincegarázs van vagy önálló garázsépület
  • tájolás
  • volt-e legalább részleges felújítás az elmúlt 10 évben

Szentendrén a domborzati adottságok miatt sokat számít, hogy a város melyik részén található egy adott ingatlan. A városon átfutó, kanyargó négysávos út mentén például nem szívesen laknak az emberek. Fontos lehet, hogy a HÉV végállomásától vagy a Dunától milyen távolságra van a családi ház. A nyüzsgő belváros házainál csökkentheti a komfortérzést a nagy turistaforgalom, a dombtetőre épített háznál előny lehet a panoráma, de a nehezebb megközelíthetőség kockázat is egyben, néha vízhiánnyal is meg kell küzdeni. Információink szerint az önkormányzat a lehetőségeihez mérten támogatja a vízellátást és a csatornahálózat karbantartását segítő beruházásokat.

Közvetve érinteni fogja a szentendrei ingatlanok értékét, ha végre valóban felújítják a HÉV és a Volán közös végállomását, ami elvileg egy nagy p+r parkolót is kell, hogy tartalmazzon. A Budapestre való gyors eljutáshoz azonban a szerelvényeket is le kellene cserélni, de erre a mostani kormányzati megszorítások miatt bizonyosan 2-3 évet kell várni, ha nem többet. 

A területen 2024-ben nyithat meg a leégett Spar áruház helyén egy új. A megszorítások miatt várhatóan elhalasztják a 11-es főút szentendrei belterületi szakaszának felújítását és bizonytalan a 11-es főút M0-ás csomópontja és Szentendre közötti szakaszok felújítása. A közlekedésben van egy jó hír is: elkezdődött a városrészeket összekötő kerékpárút nyomvonalának a tervezése. A városlakók komfortérzetének – és egyben az ingatlanok értékének is jót tesznek ezzel.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

 

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Az ingatlanpiac tényleg repülőrajtot vehet januárban? Erős évre számít a Duna House
Privátbankár.hu | 2024. december 20. 11:23
Jövőre több tényező miatt is még jobban felpöröghet az ingatlanpiac.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Robbanás lesz Kecskeméten, mert Lázár János is úgy akarja
Mester Nándor | 2024. december 18. 19:21
Lázár János építési és közlekedési miniszter november végén Kecskeméten is tudott nagyot ígérni: utakat szélesítenek (főleg a Mercedes gyárhoz vezetőket), intermodális pályaudvart alakítanak ki a vasútállomás felújításával párhuzamosan és befejeznek néhány más infrastrukturális építkezést. Nincs új a nap alatt, ezeknek a mintegy 600 milliárd forintos beruházásoknak egy része évek óta zajlik vagy előkészítés alatt van, a miniszter csak felmelegítette ezeket. Az viszont biztos, hogy szinte mindegyik hatással lesz az ingatlanpiacra.
Ingatlan Feltámadás előtt az Adventkor tömött európai outlet centerek
Mester Nándor | 2024. december 12. 15:21
A beruházók elindíthatnak néhány új projektet, az üzemeltetők között nagy mozgásokat látni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Sok pénzbe kerül a gazdagréti panel karácsonyra
Mester Nándor | 2024. december 11. 19:21
Budapesten a panelekért fizetett négyzetméterár a tavalyi átlaghoz képest idén 13 százalékos drágulást mutat (790 ezer forint/négyzetméter), a panellakásra fordított átlagos összeg pedig megközelítette a 42 millió forintot. A slágerlakótelepek lakásainál a milliós négyzetméterár sem ritka. Röviddel az év vége előtt mi a budai oldalon néztünk körül.
Ingatlan Egyszerre ötezer lakást is lehet venni – na, vajon hol?
Mester Nándor | 2024. december 7. 16:51
Kezd magára találni az intézményi befektetési piac Európában, nem ritka, hogy egy tranzakcióban 5-6 ezer vagy ennél is több lakás cserél gazdát. Közvetlen térségünkben messze nincsenek ilyen számok, a különféle alapok inkább irodákat, raktárakat és telkeket vesznek. Magyarországon siralmasan alacsony az aktivitás, legfeljebb december legvégén lehet majd olvasni újabb adásvételekről.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Kandallós házakban Budaörs verhetetlen a nyugati agglomerációban
Mester Nándor | 2024. december 4. 18:47
Mintegy 750-800 családi házból válogathatunk a Budapestet nyugatról határoló települések félkaréjában. Régóta célpontok ezek, a túlépítettség többüknél már feszítő. Magas áruk miatt csak kevesen engedhetik meg maguknak, hogy ott telepedjenek le, viszont akik megtehetik ezt, szívesen költenek ma még extrának számító műszaki megoldásokra, amelyek felértékelik az ingatlanukat – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Szokatlan helyen húzza meg magát a Budapestre költözött vizes sportok nemzetközi szövetsége
Privátbankár.hu | 2024. december 3. 11:11
Idén januárban a Dunamelléki Református Egyházkerület 1,4 milliárd forintos belvárosi ingatlant kapott az államtól új központjára, ám most érdekes módon mégis a World Aquatics, az úszás és a medencés sportok világszövetsége költözött be átmenetileg. Azt, hogy a két szervezet hogy talált egymásra, egyelőre nem lehet tudni.
Ingatlan Sírhatnak az építészek? A robotok elveszik a munkájukat?
Mester Nándor | 2024. november 30. 10:33
A mesterséges intelligencia (MI), a robotok és más nem hagyományos eszközök az építészeti tervezésbe is beszivárogtak. Kell-e félnie ezektől a szakmának? Még nem tudni, de nem sok jót sejtet nekik, hogy a digitális új hullám szélvészgyors, még csak kevés helyen oktatják az új megoldásokat, pedig már itt lenne az ideje.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Már nem olcsó a Wekerle sem
Mester Nándor | 2024. november 27. 18:47
Önálló életet él Kispesten belül az 1925-ben befejezett, majd 1950-ben a fővároshoz csatolt Wekerletelep, ahol anno 1007 ház épült 4412 lakással. A szigorú átalakítási vagy felújítási előírások behatárolják az ingatlantulajdonosok mozgásterét és befolyásolják a lakások értékét. A negyed ugyanakkor profitál abból, hogy a helyi önkormányzat masszív infrastrukturális és intézményfelújításokat végez már évek óta, a közlekedés javult, a telephez közel nagy bevásárlóközpont működik – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Ingatlant vásárolna befektetési céllal? Kiszámolták, mire számíthat
Privátbankár.hu | 2024. november 26. 10:28
Több százalékponttal nőttek a lakáspiaci hozamok Magyarországon 2023-hoz képest, és bár Budapesten némileg magasabbak, a vidéki városokban is kedvezően alakult az elérhető nyereség.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG