A művészek városa jó négy évtizede került fel a hazai ingatlanpiac térképére, akkor indult a nagyobb arányú odavándorlás a fővárosból. Beépültek a környező dombok, Pismány lett a legmenőbb, egymás után jelentek meg a nagy méretű családi házak. Idővel más körzetben is fellendülés kezdődött, például a Dunához közeli belvárosi utcákban, ahol foghíjbeépítések zajlottak.
A népszerűség szépen felhajtotta az árakat, az elmúlt öt év alatt kicsit több mint kétszeresre. Tavaly átlagosan mintegy 30 százalékkal kellett többet fizetni, mint 2021-ben. Természetesen az új és a használt házakat itt is eltérő áron vehetjük meg, előbbieket 1,1-1,4 millió forintos négyzetméteráron szeretnék eladni a beruházók. Ezek az ingatlanok általában 500-600 négyzetméteres telkeken vannak és jár hozzájuk külön gépkocsitároló is, de beálló mindenképpen. Az utóbbiakat manapság a legtöbb területen 900 ezer forintos átlagos négyzetméteráron kínálják.
Érdemleges, hogy 2022 nyarán a használt lakóingatlanoknál 880 ezer forint környékén stabilizálódtak a négyzetméterenkénti átlagárak, majd októberre felmentek 908-910 ezer forintra, de utána hónapokon át lassú csorgás volt. Idén áprilisra felugrottak 915 ezer forintra, de semmi sem tart örökké: egy-két alpiacon csökkenésbe fordultak, májusban már ismét a 900 ezer forintos átlagos értéket láttunk.
A Duna House szerint az átlagos négyzetméterár most 6 százalékkal kisebb, mint tavaly ilyenkor volt. Az érdeklődőket főként a nagyobb ingatlanok vonzották, az otthonteremtésre fordított összeg megközelítette a 120 millió forintot. A nagy méretű, nagy értékű ingatlanok között persze több olyan is volt és még inkább lesz, amelyek energetikai szempontból elmaradottak, így ezek tulajdonosai további engedményekre kényszerülnek, ha piacra dobják tulajdonukat. Kivéve, ha a kormány által januártól megszüntetendő városi csokot valakik gyorsan felveszik és azt beszámítva akarnák megvenni a nagyobb házat, mert akkor - látván a kereslet emelkedését – nem kell túl sokat engednie az eladónak.
Értékbefolyásoló tényezők Szentendrén
- a Dunától való távolság
- dombon vagy sík részen található-e
- telekméret
- szeparáltság foka a szomszédtól
- pincegarázs van vagy önálló garázsépület
- tájolás
- volt-e legalább részleges felújítás az elmúlt 10 évben
Szentendrén a domborzati adottságok miatt sokat számít, hogy a város melyik részén található egy adott ingatlan. A városon átfutó, kanyargó négysávos út mentén például nem szívesen laknak az emberek. Fontos lehet, hogy a HÉV végállomásától vagy a Dunától milyen távolságra van a családi ház. A nyüzsgő belváros házainál csökkentheti a komfortérzést a nagy turistaforgalom, a dombtetőre épített háznál előny lehet a panoráma, de a nehezebb megközelíthetőség kockázat is egyben, néha vízhiánnyal is meg kell küzdeni. Információink szerint az önkormányzat a lehetőségeihez mérten támogatja a vízellátást és a csatornahálózat karbantartását segítő beruházásokat.
Közvetve érinteni fogja a szentendrei ingatlanok értékét, ha végre valóban felújítják a HÉV és a Volán közös végállomását, ami elvileg egy nagy p+r parkolót is kell, hogy tartalmazzon. A Budapestre való gyors eljutáshoz azonban a szerelvényeket is le kellene cserélni, de erre a mostani kormányzati megszorítások miatt bizonyosan 2-3 évet kell várni, ha nem többet.
A területen 2024-ben nyithat meg a leégett Spar áruház helyén egy új. A megszorítások miatt várhatóan elhalasztják a 11-es főút szentendrei belterületi szakaszának felújítását és bizonytalan a 11-es főút M0-ás csomópontja és Szentendre közötti szakaszok felújítása. A közlekedésben van egy jó hír is: elkezdődött a városrészeket összekötő kerékpárút nyomvonalának a tervezése. A városlakók komfortérzetének – és egyben az ingatlanok értékének is jót tesznek ezzel.
Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.
Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat
------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.
Nem változtatott a Fed.
