Társasház-boom: hol és mennyiért épül a legtöbb lakás Budapesten?

A társasházak, illetve többlakásos projektek közt kiemelt helyet foglal el Budapest: a nagy lakásszámú új házak nagyon nagy része itt, esetleg a főváros környékén, egy-egy ponton épül. Ugyanakkor az európai viszonylatban is egyre népszerűbb magyar fővárosban közel sem egyenletesen oszlanak el az új lakóparkok.

Az Otthontérkép Csoport friss, saját adatain alapuló kutatásában arra kereste a választ, hogy a városon belül merre épül a legtöbb új lakás, illetve hogy hogyan változtak az új lakóparkok építői számára a legdivatosabbnak számító városrészek 2017-2018-ban, valamint 2019 eddig eltelt hónapjaiban.

A lentebb mellékelt térképre ránézve rögtön kiderül: vannak a többlakásos fejlesztők által kifejezetten elhanyagolt kerületek, városrészek még az igen dinamikusan fejlődő Budapesten is. A legkirívóbb példa erre Dél-Pest, illetve – néhány kivétellel – Buda elegánsabb környékei. Igaz Buda legdrágább kerületeiben (I., II és XII.) és Dél-Pesten kis lakásszámú ikerházak és sorházak azért előfordulnak, de soklakásos társasházak lényegében nem, illetve alig, csupán egy-egy elszórt projekt keretében épülnek.

Szuperkoncenrtált fejlesztések

Persze az ingatlanszakmában köztudott, hogy nagyon koncentráltak a fejlesztések, de az még a szakembereket is meglepi, hogy a főváros huszonhárom kerületéből egy tucatnyiban egyszerűen nincsenek, vagy tényleg csak mutatóban akadnak társasházépítések, dacára a hatalmas építési láznak.

Az Otthontérkép oldalra 2017 eleje óta feltöltött új lakások-lakóparkok adatait vizsgálva az a meglepő kép rajzolódik ki, hogy az elmúlt 27 hónapban 13 kerületben soklakásos társasházi, lakóparki új fejlesztés alig került piacra. A tizenháromból pedig nyolc kerületben a statisztikai hibahatáron belül marad – legfeljebb 10-20 darabos – az elmúlt bő két esztendőben piacra került új, társasházi lakások száma.

Némiképp torzítja persze az adatokat, hogy néhány projekt jórészt a tervezőasztalról elkelt a 2017-2018-as boom idején. Így nem, vagy csak részben jelennek meg a lakásai a kínálatban, de a trendek, tendenciák ettől még világosan kirajzolódnak.

Az adatokat kicsit mélyebben megvizsgálva meglepő az is, hogy az elmúlt két évben az összes, az Otthontérképre kikerült társasházi új lakás közel egyharmada (28,7%-a) a főváros XIII. kerületében épült fel! További bő egyharmad (39,6%-a) pedig három további kerületben, a IV., a IX. és a XI. kerületekben kereste a gazdáját! Ráadásul itt is aránytalan eloszlásban: a IV. és a IX. kerületekben az új lakások döntő részét mindössze pár darab, több száz lakásos lakópark adta, nem pedig sok elszórt, átfogónak mondható fejlesztés.

Négy kerületben épül a lakások kétharmada!

Fontos tanulság vonható le a fentiekből: miközben tehát a 2017-2018-ban az Otthontérkép kínálatában megjelent közel négyezer új, társasházi lakás, aközben ezekből a budapesti fejlesztések bő kétharmada mindössze négy kiemelt kerületre – IV., IX., XI. és XIII. – koncentrálódott!

Több, elszórt ponton pedig kizárólag a XI. és XIII. kerületekben építkeztek, miközben Ferencvárosban (IX. kerület) és Újpesten (IV. kerület) inkább pontszerű, pár kisebb, szűkebb környéket érintő, nem igazán a teljes kerületre kiterjedő fejlesztések a jellemzők.

A TOP 10 irányítószámon épülő lakáskínálat (Egész Budapest összes kerülete =100, az 1-1 top százalékban, 2017 és 2019 között)

Bár akadtak új ikerházak és néhol kisebb lakóparkok is fel-fel bukkantak, nagyobb építkezés egyáltalán nem volt jellemző – a társasház-boom ellenére sem – a XVI.,XVII.,XX.,XXI és XXII. kerületekre. Itt nagyon-nagyon hiányoztak a kínálatból már a 3-6, vagy 10-15 lakásos társasházi fejlesztések is! Hasonló a hatalmas XVIII. kerület is, ahol 2008 előtt többfelé nagy lakóparkok épültek, most pedig pár ponton vannak csak nagyobb társasház építések.

Döbbenetes az új építések eloszlása

Persze a sűrűn beépített V. vagy I. kerületben alig van telek, így érthető a kevés új társasház megjelenése, de a fent felsorolt külső kerületekben már jóval kevéssé indokolt, hiszen rengeteg az üres telek. Az is igaz, hogy Dél-Pesten vagy Kelet-Pesten a panel-lakótelepek hatalmas – és relatíve olcsó, elfogadható minőségű – lakáskínálata miatt kevéssé éri meg a mai kivitelezési árak mellett a tömeges fejlesztés.

Ez a hihetetlen területi egyenlőtlenség sok tényezőre vezethető vissza, de az adatok kiválóan mutatják, miről is van szó.

„Tömegesen, azaz ezres nagyságrendben, kizárólag oda épülnek ma lakóparkok, ahol új, döntően irodai munkahelyek létesültek és a kötött pályás közlekedés is megvolt, vagy kiépült az elmúlt években, évtizedekben. Jól látható ez a trend Váci út mentén, egészen Újpestig kihatóan, vagy egy másik jelentős irodai koncentráció közelében, Dél-Buda új építésű piacán” – fejti ki Halaska Gábor, az Otthontérkép csoport vezető elemzője.

Drága a használt, de az új még drágább

Ez a súlyos egyenlőtlenség nyilván első körben társadalmi kérdés, hiszen az új lakások nem olcsók: jelenleg 850 ezer forintos az új átlagár Budapesten. Ám még akkor sem könnyű új lakást venni, ha a nagycsaládosoknak járó, bőkezű, és egyre növekvő, támogatásokat és a javuló fővárosi munkabéreket beszámítjuk.

Budapesten egy korrekt új lakóépületben – nem kiemelt környéken, de nem is a város legszélén – 30 millió alatt csak erős kompromisszumok árán akad új építésű garzon, a legalább kétgyerekesek családi igényeit pedig inkább a 40-45 milliótól felfelé induló új lakások elégítik csak ki. Ha valaki a belvárosias, vagy az ahhoz közel eső, népszerű területeken keres új építésű, családi otthont, akkor inkább alaphangon is 50-55 milliót kell rászánjon. Legalábbis Pesten, mert a budai oldalon még a XI. kerület külső részén is érdemes a fenti árakra 10-20 százalékot rászámolni.

A panelkínálat „kipótolja” az új építés hiányát

Azok a kerületek tehát, ahol nem vagy alig épülnek lakások, ott vagy a telkek nagyon drágák (illetve tilos az ilyen építés), vagy pedig a hatalmas panel-lakótelepek töltik be a megfizethető és elfogadható lakáskínálat szerepét. Egyébként a panelárakban azért lehetett a lakótelepeken messze az átlagot meghaladó bővülés az elmúlt 4-5 évben, mert az egyre dráguló új építés igazi alternatívái lettek a felújított lakótelepek.

A fővárosi ingatlanboom ugyanis a munkalehetőségek látványos növekedését követte, ami miatt elindult, illetve megerősödött a vidéki fiatalok nagy létszámú felköltözése Budapestre. Ezzel párhuzamosan a magyar főváros lett az egyik legnépszerűbb régiós nagyváros a külföldiek szemében is. Ők viszont mind tulajdonosként, mind bérlőként egyre kijjebb szorították a belvárosias részekről azokat a magyarokat, akik „bérből és fizetésből” élnek.

Prémium lakóparkok, főként külföldi vevőkörnek

Az is megfigyelhető, hogy az igen kis számú, elegáns, ma is bőven egymillió forint feletti négyzetméterárakkal operáló prémium lakóparkok – vagy a belső részeken a nagyobb lakóépület felújítások, ráépítések – vásárlóinak is egyre nagyobb része külföldi. Ilyen egyedi fejlesztések akadnak akár az V., a XII. vagy a VII. bulinegyed-jellegű részein, esetleg a VIII. Corvin Negyedében, illetve vonzásában is. Ám itt a lakók nagy része bérlő, mert a külföldi befektetők sokszor szervezetten, több lakásos csomagokban, akár a beruházó segítségével veszik a lakásokat. Vagy befektetésnek, kiadásra, vagy csak egyszerűen érték-növekedésre spekulálva, akár üresen is hagyva egy ideig az otthonokat.