Tudod hány évig kellene minden egyes forintodat félretenni egy saját lakásra?

2014-ben Magyarországon átlagosan 960 euró volt négyzetméterenként az új lakások ára. Ez 25 százalékkal marad el a cseh (1 200 euró) és mintegy 15 százalékkal a lengyel lakások (1 100 euró) fajlagos áraitól. Azonban míg Csehországban átlagosan 7,1 évnyi bruttó átlagjövedelem kell egy új, 70 négyzetméteres lakás megvásárlásához, addig ez az érték Lengyelországban 7,2, Magyarországon pedig 7,8 év – derült ki a Deloitte lakáspiaci tanulmányából, amely 17 európai országra vonatkozóan elemzi a lakáspiaci árak alakulását.

Saját lakás elérhetősége. (70 négyzetméteres lakás megvásárlásához szükséges átlagos éves bruttó kereset)

Magyarországon a saját lakás megvásárlásának lehetősége a jövedelmeket is figyelembe véve az európai átlag alatt van. A legjobb helyzet Belgiumban van, ahol a lakosoknak átlagosan csupán 3,2 évnyi bruttó átlagkeresetre van szükségük saját lakás vásárlásához. Németországban ugyanez az érték 3,3 év, ezzel szemben az Egyesült Királyságban mindehhez 10 évnyi bruttó átlagkereset szükséges.

Szerencsés csehek

„Bár a régiónkban a cseh lakásárak a legmagasabbak, a jövedelemviszonyokat is figyelembe véve a cseh lakosoknak a legelérhetőbb a saját lakáshoz jutás. A saját lakás lehetősége alapvetően az adott ország fejlettségének a függvénye: minél fejlettebb az adott ország, annál könnyebb a lakás megvásárlása.

Ez alól kivétel az Egyesült Királyság, ahol a magas ingatlanárakat a külföldiek befektetési kereslete, illetve a betelepülők és a külföldi munkavállalók által generált kereslet is hajtja” – emelte ki Kohári Gábor, a Deloitte budapesti irodájának ingatlan-tanácsadási vezetője. A 2014-es ingatlanárak alakulása Európa szerte nagy eltéréseket mutat: a legnagyobb lakásár növekedés Írországban volt (31,7%), míg Izraelben (25,6%) és az Egyesült Királyságban (21,6%) is jelentős árnövekedést figyelhettünk meg. Spanyolországban is trendfordulót regisztráltunk, itt 10,5%-kal nőttek a lakásárak az előző néhány év jelentős lejtmenetét követően. A legnagyobb árcsökkenés Oroszországban volt (16,6%), amelyet a rubel euróhoz képesti drasztikus árfolyamváltozása is okozta.

Árak

2014-ben az új lakások átlagos fajlagos ára Prágában négyzetméterenként 2 020 euró volt. Ez mintegy 13 százalékkal magasabb a varsói (1 760 euró), és több mint 40 százalékkal magasabb a budapesti áraknál (1 190 euró).

Új lakások árai (eur/négyzetméter)

A nagyobb európai városok között a legalacsonyabb lakásárakat Portóban találtuk: ott az átlagos lakásár csupán négyzetméterenként 860 euró. Nem meglepő, hogy a legdrágább európai városok idén is a Belső-London és Párizs, ezekben a városokban az átlagos lakásárak négyzetméterenként 14.090 euró illetve 10.270 euró.

„Sok európai nagyvárosban kétszámjegyű árnövekedés volt 2014-ben: Belső-Londonban például 32 százalékkal, Dublinban pedig 34 százalékkal növekedtek a lakásárak. Kérdéses, hogy ez a növekedési ütem mennyire fenntartható, és mi lesz az az árszint, ami már egy újabb kialakuló buborék kezdetét jelölheti” – tette hozzá Kohári Gábor.

Magyarország és helyzete a régióban

Hazánk ingatlanpiaca sokat javult az elmúlt időszakban, 2014 volt a trendforduló éve a lakásárak és a tranzakciószámok tekintetében is, de egyértelműen látszik, hogy a bázis, amiről a hazai piac megkezdte a felkapaszkodását, rendkívül alacsony volt, ahonnan nagyobb tere lehet még a további ár és volumennövekedésnek.

Kevésbé kedvező a kép az új lakások esetében, ahol a fejlesztőket jelenleg sok esetben az európai szinten is szigorúbb finanszírozási követelmények, valamint nagyon kedvezőtlen ÁFA-környezet is sújtja.
„A magyar lakásszektort a legmagasabb ÁFA-teher sújtja Európában és – részben ebből fakadóan – magas lehet a szürkegazdaság aránya. Míg több nyugat-európai országban, mint például az Egyesült Királyságban, a lakásfelújítás és a szociális, valamint saját célú lakásépítést is jelentős adókedvezménnyel, illetve ÁFA visszatérítési kedvezménnyel segítik, addig Magyarországon még nem történt lényegi előrelépés ezen a téren.

Márpedig a lakásállomány elöregedésének megállításához a meglévő lakásállomány energetikai és általános korszerűsítésein túl évi mintegy 35-40 ezer, korszerű, új lakás építésére is szükség volna. Ennek azonban sajnos csupán töredéke épül ma meg Magyarországon és az új építési engedélyek száma is csak nagyon lassan emelkedik, alig mozdítva ki a történelmi mélypontról a lakásszektort. A 2015. július elsejével bevezetett új állami támogatás, a családok otthonteremtési kedvezménye (CSOK) ugyanakkor valamelyest segítheti majd a lakásszektor talpra állását” – hangsúlyozta Kohári Gábor.

Projektfinanszírozás

A lakásárak mellett a mostani tanulmány a lakásfejlesztési projektek finanszírozásának lehetőségeit is elemezte. Projektfinanszírozásban a legalacsonyabb kamatok Belgiumban, Ausztriában, Németországban, Svédországban és Hollandiában vannak, ami a jól működő ás kiszámítható ingatlanpiac, illetve az alacsony kockázati szintek eredménye.

A finanszírozás megszerzéséhez szükséges előértékesítési mutató Portugáliában a legalacsonyabb (10%), de Spanyolországban és Lengyelországban is elég alacsony szintű (25%), míg Magyarországon (55%), és Olaszországban (60%) a legmagasabb. A fejlesztők szükséges önrészének aránya hasonlóan alakul Európában: a bankok általában 40 százalék önrészt írnak elő a fejlesztő részére. A minimális önrész Dániában, Írországban és Oroszországban a legalacsonyabb (20%), míg a legmagasabb önrész Magyarországon és Hollandiában szükséges (40%).

A lakásállomány alakulása

A lakásállomány a dél-európai országokban a legnagyobb fajlagosan: Olaszországban 580 lakás (2013), míg Portugáliában 565 lakás (2013), Spanyolországban és Portugáliában 549 lakás (2014) jut ezer lakosra. A legalacsonyabb mutatóval Írország (342) és Lengyelország (360) rendelkezik.

Ausztriában és Franciaországban volt a legmagasabb fejlesztési aktivitás 2014-ben, rendre 5,4 és 4,5 megkezdett lakás jutott ezer lakosra. A legalacsonyabb fejlesztési aktivitást Portugáliában és Magyarországon regisztrálták, ahol 0,7, illetve 1 megkezdett lakás jutott ezer lakosra.