Újabb fúziók jönnek a globális ingatlanpiacon?

A gazdaságiválság-hullámok eddig mindig lendítettek a felvásárlásokon az ingatlanpiacon is és ez vélhetően most sem lesz másképp az Egyesült Államokban – és nyilván másutt sem a fejlett világban. Mivel azonban globális óriások egybeolvadásáról van szó, nem csupán a tengerentúli történéseket befolyásolják, hanem sok más országot is érinthetnek. 

A 2008-2009-es válság után számtalan kényszerű cégeladás volt a gazdaság sok-sok területén, ami először csak egyes vagyonelemek értékesítésében öltött testet, majd egész portfolióktól való megválást is hozott. Volt, hogy rögtön az elején jött a felvásárlás a bajba jutott vállalat ingatlanportfoliójával együtt. Válságjelek most is vannak, a visszaesésnek csak a mértéke kérdéses és egyelőre nem tudni, mekkora céges áldozatokkal jár.

 

A legújabb amerikai, egyben globális ingatlanos ügylet az lehet, ha a tanácsadói piacon a JLL megveszi a Cushman&Wakefield céget, vagyis a bevételt tekintve három legnagyobb amerikaiból hirtelen kettő lesz: az új cég és a piacvezető CBRE. Az előbbi tranzakció lehetőségét már 2020-ban megszellőztették, de akkor nem jött össze. Most viszont megint lehetségesnek vélik, erről nyilatkozott a bisnow.com ingatlanos üzleti portálnak Patrick O'Shaughnessy neves elemző.

Kölcsönösen előnyös lenne, ha bekövetkezik

A szakértő leszögezte: egy feltételezett fúzióról van szó, amit ugyan nem erősített meg egyik fél sem, de tudnivaló, hogy általában nem tartják lehetetlennek a koncentrációt a piacon, ami felvásárlásokat is jelent. Szerinte ez anyagilag is előnyös lenne minkét cégnek. Például a felvásárló JLL részvényei rögtön 20 százalékkal többet érnének. Azzal számolt, hogy a JLL 50 százalékos felárat fizetne a megcélzott vállalat tőzsdei értékén felül. 

Ez természetesen előrevetítette, hogy a két vállalat megszünteti a párhuzamosságokat, s ez elbocsátásokat is jelenthet. A JLL egyébként már 2022 novemberében elkezdte csökkenti a létszámát New Yorkban és Chicagoban. A létszám lefaragása persze csak az egyik lépés. Vezetői szintek is eltűnhetnek és új erőviszonyok alakulhatnak ki az egyes üzletágak között. A fúziókban éppen az az előny, hogy az összevont erőforrásokat újra lehet értelmezni, az ilyen tranzakciók alkalmat adnak újítások bevezetésére, a részvényesek felé pont azzal lehet érvelni, hogy a fúzióra vagy felvásárlásra elköltött pénz úgymond megújítja az egész céget.

 
A december végén megjelent elemzésben emlékeztetnek arra is: nem sokkal korábban pletykák terjedtek el arról, hogy a Cushman&Wakefield és a Newmark egyesül, de ezt az utóbbi vállalat első embere, Barry Gosin kategórikusan cáfolta. Szerinte a sok érdekellentét eleve megnehezíti a nagyvállalatok egybeolvadását. A Newmark épp decemberben jelentette be, hogy bővíti a befektetési üzletágát azzal, hogy beszáll a családi házak bérleti piacára. A fő versenytársak szintén a közelmúltban erősítették a jelenlétüket ezen a részterületen. 

Magyarországon az a helyzet, hogy a JLL és a Cushman&Wakefield is évtizedek óta több üzletággal is jelen van, akárcsak a CBRE. A Newmark hivatalosan 2022 elején lépett az itteni piacra azzal, hogy együttműködést kezdett a magyar tulajdonú VLK Hungary-val, amely előzőleg a szintén amerikai Cresa céggel volt üzleti kapcsolatban. Utóbbi 2021-ben a Knight Frank tanácsadóval kötött szoros együttműködést tartalmazó megállapodást.

Megjegyzendő, hogy az egész családiház-portfoliókat érintő befektetési tranzakciókat lassította az amerikai jegybank szerepét betöltő Fed folyamatos kamatemelése. A kamatemelési ciklus kezdetéig a lakóingatlanpiacon mintegy 28-30 százalékot tett ki a befektetési célú vásárlás, de a második negyedévre ez az arány 8 százalékra esett vissza, nyilvánvalóan azért, mert a hitelből vásárlás megdrágult. 

Amint megnyugszik a piac, az intézményi befektetők visszatérnek erre a területre is és erre készülnek fel a nagy globális ügynökségek. A kereslet ugyanis még mindig nagyon túlszárnyalja az új házak kínálatát, így a bérleti piacon tömegek jelenhetnek meg, s ez a körülmény kedvez a tranzakciókat kezelő ügynökségeknek. A Green Street tanácsadó kutatása szerint mintegy 800 ezer új bérleti szerződés köttetik a következő időszakban családi házakra, ez másfélszer annyi, mint amennyi az új építésű társasházi lakásoknál várható.