Vesszőfutás az irodapiacon, avagy miért nincs hová költözni

Az elmúlt öt negyedév azzal telt, hogy folyamatosan növekedett a kihasználatlanság a budapesti irodapiacon, most a nyár közepén 12,6 százalékon áll. Elvileg ez még mindig nem ok a pánikra, a korábbi visszaesési ciklusokban is volt ilyen mutató, sőt jóval magasabb is. Szakértők szerint 16-18 százalék körül elkezdhetünk izgulni, 20 százaléknál pedig sok áldozat is lehet. Most még sokkal inkább az a gond, hogy ez a 12,6 százalékos mutató nem tükrözi hűen, hogy mennyi a bérlők által valójában keresett üres irodaterület és ebből mennyi van a piacon.

„Hiába szeretne, mondjuk egy 3000 négyzetmétert elfoglaló bérlő új, modern irodaházba költözni, szinte egy kezén megszámolhatja, mennyi lehetősége van. A fejlesztők behúzták a féket, ami érthető, az állami szektor által végrehajtott karcsúsítások nyomán felszabaduló területek ugyanakkor nem korszerűek, oda már nem akarnak átmenni a szerződésük vége felé járó bérlők, így nekik marad a hosszabbítás, mint opció” – vélekedett Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.

Összevonások és székház projektek

Az elmúlt pár évben markáns vonal lett a különféle telephelyek összevonása lehetőleg egyetlen nagyobb irodaházban. Akár úgy is, hogy csak a felét foglalja el az adott nagyvállalat, a másik felét meg kiadja. Erre volt példa a Telekom, amelyiknek túl nagy lett a saját székháza és egyes partnerei beköltöztetésével töltötte fel a szabad terület egy részét.

Az igazi székház projektek is megjelentek, itt élen jártak a bankok. Friss fejlemény, hogy a három bankból gründolt MBH Bank a napokban bejelentette a várhatót: saját központi irodaházat építtet az Árpád hídnál lévő Agora irodapark egyik üresen hagyott, 13 ezer négyzetméteres telkén. (Eredetileg a fejlesztő HB Reavis szerette volna beépíteni, de különféle okok miatt elállt ettől - a szerk.) Egy több toronyból álló épületegyüttesről van szó, amit valószínűleg 2026 elején vehet birtokba.

Nagy kérdés, hogy mi lesz azon épületek sorsa, amelyek a három egybeolvasztott bank központjai és telephelyei voltak. Ezek közül különösen értékes az elhíresült Fidesz-székház, az egykori tiszti kaszinó, amiben az MKB fő bankárai dolgoztak évtizedeken keresztül.

Itt megjegyezzük, hogy ezek a belvárosi épületek nem irodáknak születtek, a lokáció miatt azonban nagy az ázsiójuk. Többségük műszaki átalakítása az átlagnál többe kerülhet, egyes tömbök műemlék jellegűek és ezért erős korlátozások vannak érvényben velük kapcsolatban, ami szintén nehézzé teszi a másfajta hasznosítást.

Költözni nehéz

Költözni általában akkor szoktak a cégek, amikor jelentősen bővülnek vagy összehúzódnak, mostanában az utóbbi jellemző. Ezt leszámítva azért költöznek, mert egy modernebb, más kialakítású, jobb épületben szeretnének működni. Nyugodtan mondhatjuk, hogy legfeljebb egy-másfél évig lesz valamiféle minőségi választék, utána nagyon kevés új épület lesz elérhető.

„Egy nagyon régi B kategóriából egy használt A-ba tudnak majd költözni, de egy 10 évesnél idősebb A-ból már nem valószínű, hogy lesz új csábító opció” - mondta az ügyvezető.

Kalaus Valter utalt rá, hogy a költözési vágy nem csak azért erősödik, mert a gazdasági körülmények most ezt diktálják, hanem azért is, mert a legújabb irodaházak már sokkal hatékonyabban működnek, és a magas műszaki színvonal miatt az üzemeltetési díjat is magába foglaló bérleti összköltség is kisebb, ezt most nagyon nézik a bérlők. Az új vagy teljesen felújított irodaházak a fejlett műszaki adottságok miatt a területigény későbbi változását is rugalmasabban tudják kezelni, mint a 10-15 évvel ezelőtt épült, de nem korszerűsített épületek.

Elvárások az új irodaházakkal szemben

• nem külvárosi vagy agglomerációs lokáció
• rugalmas belső kialakítási lehetőség
• nemzetközi zöld minősítések
• ESG-megfelelés
• egyedi mérési lehetőség az energiafelhasználásnál
• az újszerűekhez képest is kisebb bérleti összköltség
• akár 5 évnél rövidebb bérleti időszak
• bérbeadói hozzájárulás a belső kialakításhoz

Az is „elmozdulásra” ösztönzi a cégvezetőket, hogy manapság sokkal nagyobb arányban kell figyelniük a munkavállalói igényekre. Ezért történhet meg, hogy egy agglomerációban vagy a külső kerületekben lévő, egyébként korszerű irodaházakból inkább beljebb jön vagy jönne több cég, tudván, hogy a belső körzetekben sokkal több szolgáltatás áll rendelkezésre és a megközelítése is gyorsabb és egyszerűbb. A friss agglomerációs kihasználatlansági ráta (34,8 százalék) további növekedést jelzett, pont azért, mert történtek ilyen mozgások.

A bérbeadói oldalt nézve növekvő kockázatot viselnek azok az irodaházak, amelyek rossz helyen vannak és rossz a minőségük is amiatt, hogy nem végezték el a szükséges műszaki vagy esztétikai újításokat.

„Azok még újnak mondhatók, amelyekben a bérlők most fejezik be az első 5 éves futamidőt, de a 10-11 éves épületek az eddigieknél is nehezebb évek elé néznek, hiszen azóta már sokkal környezettudatosabb, gazdaságosabban üzemeltethető épületek kerültek a piacra” - érvelt Kalaus Valter.

Több albérlet jöhet

Az ügyvezető arra számít, hogy a bérleti tranzakcióknál a költözések aránya tovább csökkenhet, mert ezek a bérlők nem találnak majd könnyen olyan területet, ahova megéri elköltözni. Ráadásul az igazán jó lokációért és a jó szolgáltatási környezetért nagy a verseny, sok cég egyszerűen kiszorul a nagyobb, erősebb versenytárs miatt a kiszemelt, mondjuk például a jól futó bel-budai környékről.

Ezzel egyidejűleg – igaz, láthatatlanul - a piacon lesznek/maradnak olyan területek, amelyek egy nagy bérlő távozása után üresen maradnak. Ide sorolhatók azok a területek, amelyek egy nagy székházban „keletkeznek” amiatt, hogy a főbérlő átszabja a cégét és megpróbálja albérletbe adással hasznosítani a fölöslegessé vált területeket. Lesznek olyan esetek is, amikor ugyanez a bérlő egyszerűen visszaadja a nem kívánt területet, de ez jelentős, számára nem feltétlenül kellemes következményekkel járhat.

Az albérleteknél a főbérlőnek azt kell mérlegelnie, hogy átvállal-e valamekkora költséget a belső átalakításból, ha az albérlőjelölt ezt kéri. Általában az a gyakorlat, hogy túl nagy átalakítást nem sokan kérnek, fontosabb nekik, hogy kevesebbet kelljen fizetniük az albérletért, mintha úgymond normál bérlőként szeretnének igénybe venni egy adott méretű területet a szóban forgó irodaházban.