6p

Alig épül új irodaház, egyszerre nő az összesített kihasználatlanság és látunk sűrűsödést egyes alpiacokon. Rövid távon esély sem látszik arra, hogy ez az egészségtelen helyzet megváltozzon. Pedig költözni vágyó cég igenis lenne Budapesten és a nagyobb iparvárosokban is, de a megfelelő kínálat hiányában inkább hosszabbítanak a bérlő cégek és kivárásra játszanak.

Az elmúlt öt negyedév azzal telt, hogy folyamatosan növekedett a kihasználatlanság a budapesti irodapiacon, most a nyár közepén 12,6 százalékon áll. Elvileg ez még mindig nem ok a pánikra, a korábbi visszaesési ciklusokban is volt ilyen mutató, sőt jóval magasabb is. Szakértők szerint 16-18 százalék körül elkezdhetünk izgulni, 20 százaléknál pedig sok áldozat is lehet. Most még sokkal inkább az a gond, hogy ez a 12,6 százalékos mutató nem tükrözi hűen, hogy mennyi a bérlők által valójában keresett üres irodaterület és ebből mennyi van a piacon.

Az OTP nem régen átadott új budapesti irodaközpontja. Fotó: privátbankár/Mester Nándor
Az OTP nem régen átadott új budapesti irodaközpontja. Fotó: privátbankár/Mester Nándor

Hiába szeretne, mondjuk egy 3000 négyzetmétert elfoglaló bérlő új, modern irodaházba költözni, szinte egy kezén megszámolhatja, mennyi lehetősége van. A fejlesztők behúzták a féket, ami érthető, az állami szektor által végrehajtott karcsúsítások nyomán felszabaduló területek ugyanakkor nem korszerűek, oda már nem akarnak átmenni a szerződésük vége felé járó bérlők, így nekik marad a hosszabbítás, mint opció” – vélekedett Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.

Összevonások és székház projektek

Az elmúlt pár évben markáns vonal lett a különféle telephelyek összevonása lehetőleg egyetlen nagyobb irodaházban. Akár úgy is, hogy csak a felét foglalja el az adott nagyvállalat, a másik felét meg kiadja. Erre volt példa a Telekom, amelyiknek túl nagy lett a saját székháza és egyes partnerei beköltöztetésével töltötte fel a szabad terület egy részét.

Az igazi székház projektek is megjelentek, itt élen jártak a bankok. Friss fejlemény, hogy a három bankból gründolt MBH Bank a napokban bejelentette a várhatót: saját központi irodaházat építtet az Árpád hídnál lévő Agora irodapark egyik üresen hagyott, 13 ezer négyzetméteres telkén. (Eredetileg a fejlesztő HB Reavis szerette volna beépíteni, de különféle okok miatt elállt ettől - a szerk.) Egy több toronyból álló épületegyüttesről van szó, amit valószínűleg 2026 elején vehet birtokba.

Nagy kérdés, hogy mi lesz azon épületek sorsa, amelyek a három egybeolvasztott bank központjai és telephelyei voltak. Ezek közül különösen értékes az elhíresült Fidesz-székház, az egykori tiszti kaszinó, amiben az MKB fő bankárai dolgoztak évtizedeken keresztül.

Itt megjegyezzük, hogy ezek a belvárosi épületek nem irodáknak születtek, a lokáció miatt azonban nagy az ázsiójuk. Többségük műszaki átalakítása az átlagnál többe kerülhet, egyes tömbök műemlék jellegűek és ezért erős korlátozások vannak érvényben velük kapcsolatban, ami szintén nehézzé teszi a másfajta hasznosítást.

Költözni nehéz

Költözni általában akkor szoktak a cégek, amikor jelentősen bővülnek vagy összehúzódnak, mostanában az utóbbi jellemző. Ezt leszámítva azért költöznek, mert egy modernebb, más kialakítású, jobb épületben szeretnének működni. Nyugodtan mondhatjuk, hogy legfeljebb egy-másfél évig lesz valamiféle minőségi választék, utána nagyon kevés új épület lesz elérhető.

Egy nagyon régi B kategóriából egy használt A-ba tudnak majd költözni, de egy 10 évesnél idősebb A-ból már nem valószínű, hogy lesz új csábító opció” - mondta az ügyvezető.

Kalaus Valter utalt rá, hogy a költözési vágy nem csak azért erősödik, mert a gazdasági körülmények most ezt diktálják, hanem azért is, mert a legújabb irodaházak már sokkal hatékonyabban működnek, és a magas műszaki színvonal miatt az üzemeltetési díjat is magába foglaló bérleti összköltség is kisebb, ezt most nagyon nézik a bérlők. Az új vagy teljesen felújított irodaházak a fejlett műszaki adottságok miatt a területigény későbbi változását is rugalmasabban tudják kezelni, mint a 10-15 évvel ezelőtt épült, de nem korszerűsített épületek.

Elvárások az új irodaházakkal szemben

  • nem külvárosi vagy agglomerációs lokáció
  • rugalmas belső kialakítási lehetőség
  • nemzetközi zöld minősítések
  • ESG-megfelelés
  • egyedi mérési lehetőség az energiafelhasználásnál
  • az újszerűekhez képest is kisebb bérleti összköltség
  • akár 5 évnél rövidebb bérleti időszak
  • bérbeadói hozzájárulás a belső kialakításhoz

Az is „elmozdulásra” ösztönzi a cégvezetőket, hogy manapság sokkal nagyobb arányban kell figyelniük a munkavállalói igényekre. Ezért történhet meg, hogy egy agglomerációban vagy a külső kerületekben lévő, egyébként korszerű irodaházakból inkább beljebb jön vagy jönne több cég, tudván, hogy a belső körzetekben sokkal több szolgáltatás áll rendelkezésre és a megközelítése is gyorsabb és egyszerűbb. A friss agglomerációs kihasználatlansági ráta (34,8 százalék) további növekedést jelzett, pont azért, mert történtek ilyen mozgások.

A bérbeadói oldalt nézve növekvő kockázatot viselnek azok az irodaházak, amelyek rossz helyen vannak és rossz a minőségük is amiatt, hogy nem végezték el a szükséges műszaki vagy esztétikai újításokat.

Azok még újnak mondhatók, amelyekben a bérlők most fejezik be az első 5 éves futamidőt, de a 10-11 éves épületek az eddigieknél is nehezebb évek elé néznek, hiszen azóta már sokkal környezettudatosabb, gazdaságosabban üzemeltethető épületek kerültek a piacra” - érvelt Kalaus Valter.

Több albérlet jöhet

Az ügyvezető arra számít, hogy a bérleti tranzakcióknál a költözések aránya tovább csökkenhet, mert ezek a bérlők nem találnak majd könnyen olyan területet, ahova megéri elköltözni. Ráadásul az igazán jó lokációért és a jó szolgáltatási környezetért nagy a verseny, sok cég egyszerűen kiszorul a nagyobb, erősebb versenytárs miatt a kiszemelt, mondjuk például a jól futó bel-budai környékről.

Ezzel egyidejűleg – igaz, láthatatlanul - a piacon lesznek/maradnak olyan területek, amelyek egy nagy bérlő távozása után üresen maradnak. Ide sorolhatók azok a területek, amelyek egy nagy székházban „keletkeznek” amiatt, hogy a főbérlő átszabja a cégét és megpróbálja albérletbe adással hasznosítani a fölöslegessé vált területeket. Lesznek olyan esetek is, amikor ugyanez a bérlő egyszerűen visszaadja a nem kívánt területet, de ez jelentős, számára nem feltétlenül kellemes következményekkel járhat.

Az albérleteknél a főbérlőnek azt kell mérlegelnie, hogy átvállal-e valamekkora költséget a belső átalakításból, ha az albérlőjelölt ezt kéri. Általában az a gyakorlat, hogy túl nagy átalakítást nem sokan kérnek, fontosabb nekik, hogy kevesebbet kelljen fizetniük az albérletért, mintha úgymond normál bérlőként szeretnének igénybe venni egy adott méretű területet a szóban forgó irodaházban.

 

Címkék: Ingatlan Irodapiac

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
Ingatlan Nincs megállás az albérletek drágulásánál?
Privátbankár.hu | 2025. február 12. 11:03
Országosan és Budapesten is közel 2 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek januárban a tavaly decemberi szintekhez képest. Éves összevetésben pedig 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedés történt.
Ingatlan Orbán Viktor grúz barátjának azért jut egy Mini-Dubaj
Privátbankár.hu | 2025. február 6. 17:31
Az abu-dzabi székhelyű Eagle Hills Properties LLC ingatlanfejlesztő vállalat nem panaszkodhat megrendeléshiányra.
Ingatlan Angyalföldre szeretne költözni? Akkor most felcsillanhat a szeme
Privátbankár.hu | 2025. január 27. 10:11
A fő keresleti és kínálati mutatók alapján tavaly kilőtt a fővárosi újlakás-piac, ráadásul a lendület idén több új, a keresletet és részben a kínálatot támogató tényező hatására minden bizonnyal kitart.
Ingatlan Balul sült el Orbán Viktorék jó híre
Privátbankár.hu | 2025. január 25. 09:19
Hiába indult el 2025 elejétől a vidéki otthonfelújítási program, a kedvezményes hitelét még sehol sem tudják igényelni az érdeklődők. A maximum hatmilliós kölcsön felvételét várhatóan februárban teszik lehetővé a programhoz csatlakozó első pénzintézetek. A kistelepüléseken élő gyerekes családoknak azonban még a nagybankok közül sem mindegyik kínál majd ilyen hitelt – derül a Bank360.hu összeállításából.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG