A rendesen törlesztőket büntetné a kamattámogatás?

Kamattámogatott hitelekkel jutalmazná a kormány azokat, akik bajbajutott adósok ingatlanját veszik meg piaci áron - elképzelhető, hogy ez lesz a nehéz helyzetbe jutott adósok megsegítésének egyik formája. A kamattámogatott hitel a lakáspiacot kicsit felrázná, viszont mellékhatásai akár igen károsak is lehetnek: az eddig nehezen, de rendesen törlesztőket akár arra is rábírhatja, hogy leálljanak a fizetéssel; helyzetbe hozná viszont azokat, akik eddig sem kapkodták el a törlesztést.

Az ingatlanhitelükkel késedelembe esett tulajdonosok megsegítését célzó kormányzati elképzelésekkel kapcsolatosan jó hír, hogy egyéb adósvédelmi lépések mellett a keresletet élénkítő beavatkozásokról is folynak egyeztetések - írja az Otthon Centrum (OC) szerkesztőségünkhöz eljuttatott elemzése. A tervek szerint a késedelembe esett adósok ingatlanjait megvásárló vevők kaphatnak kedvezményes hitelt - ezzel csak az a probléma, hogy a piac torzulásához vezethet, ha a támogatott hitelek kizárólag a problémás ügyfelek ingatlanjainak megvásárlására lesznek elérhetőek.

A kilakoltatási moratórium határidejét kitolták 2011. július 1-ig; ez az időszak a bajbajutott lakáshitel-tartozások adósait segítő csomag kidolgozására szolgál. A korábban kiszivárgott részletek – a rászorulók ingatlanjait az állam megvásárolná, az eredeti tulajdonosnak bérleti jogot kínálva, illetve a devizaadósok törlesztő részleteinek rögzítése – mellett a nyilatkozatok már a keresleti oldalt célzó kamattámogatásról is szólnak. A tervek szerint a késedelembe esett adósok ingatlanjait megvásárló vevők juthatnának kedvezményes hitelhez; az így stimulált kereslet tehetné lehetővé, hogy az adós valós piaci áron adja el ingatlanát, és minél nagyobb mozgástere legyen a továbblépésre.

Adós és adós között is van különbség? A Bankszövetség szerint a kilakoltatási moratórium mielőbbi megszüntetésére volna szükség, elsősorban nem az ingatlanspekuláció miatt, hiszen a szövetség azt ígéri, a piaci szereplők önmérsékletet tanúsítanak majd a tiltás nyári feloldása után is. A szövetség amúgy amellett tette le a garazst, hogy az adósok között különbséget kell tenni, azokat három csoportba kellene osztani. Annyi bizonyos, hogy a tárgyalófelek közel vannak a megoldáshoz, amiről majd csak április második felében tudhatunk meg további részleteket. Részletek >>>

Az OC szakértői szerint a korlátozott ideig vagy összegig elérhető kedvezményes hitelek vásárlásra ösztönözhetik a most még kiváró vevőket, ezzel gyorsabban felszívódna a kényszerértékesített állomány, és élénkülne a lakáspiac.

Amennyiben a kedvezményes hitelek csak azok számára lesznek elérhetőek, akik lakáshitellel késedelembe esett adós ingatlanát vásárolják meg, torzulhat a lakáspiac működése. Azok a lakáshitelüket rendesen fizető tulajdonosok, akik törlesztési nehézségeik miatt el szeretnék adni ingatlanjaikat, hátrányba kerülhetnek a már most problémás ügyfelekkel szemben, hiszen az ingatlanuk megvásárlásához nem lesz elérhető kedvezményes hitel, ezért nehezebben tudják majd értékesíteni ingatlanjukat, és ez újabb bedőlési hullámhoz, valamint egy kettős ingatlanpiac kialakulásához vezet - mondta Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrum Zrt. vezérigazgatója.

Leegyszerűsítve tehát, nem szabad az adósokat úgy differenciálni, hogy a rendesen törlesztők, akik ezzel plusz nehézségeket is vállalnak, rosszul járjanak.

Ugyanakkor, ha a kamattámogatás nem csak a már most késedelemben levőkre, hanem a jövőben késedelembe esőkre is vonatkozna, a kedvezményes hitel jelentette könnyebb értékesíthetőség arra ösztönözhetné a most még rendesen törlesztő eladókat, hogy eladás előtt tudatosan késedelembe essenek lakáshitelükkel - folytatta a vezérigazgató. De akkor mi lehet a megoldás?

"A nem kívánt torzulás elkerülése érdekében a kamattámogatott hiteleknek minden használt lakásra elérhetőnek kell lenniük. Amennyiben a kormány a költségvetési terhet szeretné a szűkítéssel kordában tartani, jobb megoldás lenne, ha meghatározásra kerülne egy teljes támogatott hitel kontingens, valamint lakásonként fixálnák a hitel arányát és maximális mértékét. A kontingens bevezetése gyors vásárlásra ösztönözné a most még kiváró vásárlókat, és többletkeresletet hozna a lakáspiacra. Ezzel felszívódnának a kényszerértékesített lakások, és a lakáspiac is lendületet kaphatna" - mondta Nagygyörgy. Úgy tűnik ha használt lakáspiac nem kap lendületet, addig az újlakások piaca sem fog elmozdulni a tetszhalott állapotból.

Az ingatlanvásárlást szolgáló hitelekre nyújtott kamattámogatás keresletélénkítő hatása a múltban már igazolást nyert az ingatlanpiacon. 2002-ben a 12/2001-es Kormányrendeletben szabályozott állami kamattámogatási rendszer jelentős keresletélénkülést hozott a lakáspiacon. A nagyon nagy érdeklődés miatt a támogatott hitel feltételeit 2004-ig többször módosították, végül jelentősen szigorították. Ebben a rövid időszakban azonban egyértelmű volt a lakáspiaci élénkítő hatás; a kedvezményes hitelek hatása a tranzakciószámban is látható, a KSH adatai alapján a 2001-ben 180.000 lakáspiaci tranzakció 2003-ra 270.000 tranzakcióra nőtt. Ez alapján a kamattámogatás jó megoldás a kereslet élénkítésére, de használatakor a mellékhatásokra is figyelni kell - hívják fel rá a figyelmet a szakértők.

Április második felében kiderül, mire jutott egymással a Bankszövetség és a kormány a bajbajutott adósokkal kapcsolatban. Egyelőre abban ért egyet mindenki, hogy az immár másodszor meghosszabbított kilakoltatási tilalom nem megoldás.

Privátbankár - Zsiborás Gergő