Feltámadás: ennél olcsóbban már nem fogunk lakást venni

Lakásépítések

A gazdasági környezet megváltozását kisebb késedelemmel követte az építési engedélyek száma. Az új lakásépítési engedélyek száma 2009-ről 2010-re 39 százalékkal, 17.353 darabra csökkent. A KSH adatai szerint ez abszolút negatív rekord. „Az építési engedélyek alakulásából arra következtethetünk, hogy 2011-ben országos szinten további visszaesés várható az új lakások számában” – összegezte Kühne Kata.

A legnagyobb lakásépítő tradicionálisan továbbra is a főváros, ugyanakkor az ország települései közül Budapesten tapasztalható a legnagyobb visszaesés is a használatbavételi engedélyek számát tekintve, 40 százalékos csökkenéssel 2009-ről, 2010-re.

Lakáspolitika, finanszírozás

A gazdasági környezet megváltozásával drámaian visszaesett a lakossági hitelezés, volumene 2008-ról 2010-re negyedével csökkent.

A bankok 31 százaléka szigorított a háztartási- és lakáscélú hitelek feltételein 2010 negyedik negyedévében, 2011 első félévében azonban 5 százalékuk már enyhítést tervez a lakáscélú hitelezés feltételein, elsősorban a minimálisan megkövetelt hitelképesség terén, ami több hitelképes ügyfelet jelenthet.

Kühne Kata szerint a hitelezés beszűkülésének egyik pozitív következménye lehet a lakosság pénzügyi tudatosságának fejlődése, az öngondoskodás szerepének felértékelődése és a hosszú távú pénzügyi tervezés. A lakás-előtakarékosság ezt a szemléletet testesíti meg. A lakás-előtakarékosságot a magánszemélyek befizetései után járó, 30%-os, évi maximum 72.000 Ft-os állami támogatás mellett a 2011. január 1-től érvényes törvényi módosítások is vonzóvá tehetik. „A lakás-takarékpénztári törvény módosulásával elérhetővé vált, hogy a szerződést lakáscélra a lakás-előtakarékoskodó, illetve kedvezményezett jelölése esetén a kedvezményezett közeli hozzátartozói is felhasználhassák” – összegzi a változást Kühne Kata. További kedvező változás, hogy a törvény 8 megtakarítási év helyett 10 megtakarítási évre hosszabbítja meg az állami támogatás nyújtásának időtartamát.

Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint jelenleg a lakáspiacon az egyik nagy kérdés, hogy mi fog történni a jelzáloghiteleikkel késedelembe esett ingatlantulajdonosokkal. A fizetési nehézségek a háztartások egyre szélesebb körét érintik. A kormány által életbe léptetett moratórium a 12/2003-as kormányrendeletben szabályozott, a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésére vonatkozik.

"Fontos tudni, hogy a moratórium csak a bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésre vonatkozik, a bankok az 1994. évi LIII., a bírósági végrehajtásról szóló törvényben szabályozott végrehajtási eljárás keretein belül továbbra is értékesíthetik a zálogjoggal terhelt ingatlanokat” – hangsúlyozta az Otthon Centrum szakértője. Mindkét értékesítési eljárásra vonatkozik azonban a kilakoltatási moratórium, amely kezdetben 2011. április 15-ig, majd a feltételek módosításával 2011. július 1-ig lesz érvényben. Ezután a végrehajtási eljáráson kívüli árverések - szigorított feltételek mellett - ismét elindulhatnak.

A kormány elképzelései szerint mind a késedelembe esett, mind a még rendesen törlesztő ingatlanhitelesek igényelhetnék a devizaalapú hiteleik törlesztő részletének rögzítését egy fix árfolyamon, amely néhány évig lenne elérhető az adósnak. Ez alatt az időszak alatt bekövetkező árfolyammozgásokat, illetve az ebből adódó a fix- és tényleges törlesztő részlet közötti különbségeket a bank egy külön számlán vezetné, az állam ezekre az összegekre garanciát vállalna. A bankok ezeket az összegeket egy áthidaló hitel formájában meghiteleznék a tulajdonosoknak. A banki kényszerértékesítések árlehajtó hatását is korlátoznák egy árverési kvóta bevezetésével, amelynek értelmében a bankok negyedévente a hitelállományuk csak egy meghatározott százaléka esetében kezdeményezhetik a végrehajtást.

„Ez a szabályozás megakadályozza, hogy rövid idő alatt nagymennyiségű nyomott árú ingatlan kerüljön ki az ingatlanpiacra, ezzel jelentősen tompítva az árlehajtó hatást. Ugyanakkor elnyújtja a banki hitelportfoliók megtisztításának idejét” – mondta Kühne Kata. „Javaslatunk szerint ezt a kvótarendszert maximum 1,5 – 2 évig szabad fenntartani. Legfeljebb ennyi idő alatt kell a banki portfoliókat megtisztítani, és ezzel a banki hitelezési hajlandóság egyik nagy gátját felszámolni.”

Az Otthon Centrum szerint a közvetlenül az adósoknak nyújtott segítség mellett tanácsos lenne keresletélénkítő eszközöket is bevetni a nyomott árú ingatlanok minél gyorsabb felszívása és a lakáspiac fellendítése érdekében. Ilyen keresletstimuláló eszköz lehetne a használt lakás vásárláskor nyújtott teljes illetékmentesség, vagy a szintén használt lakás vásárlás finanszírozásához igénybe vehető állami kamattámogatás.

A nagyon szükséges élénkítő hatást az Új Széchenyi Terv Otthonteremtés programjában vázolt tervek is elérhetik a lakáspiacon. A lakásállomány korszerűsítését, energiahatékony új lakások építését, a bérlakás-állomány jelentős bővítését, a lakástámogatások és a gyerekvállalás összekötését, az öngondoskodást szorgalmazó programtervezetből egyelőre azonban az épületenergetikai fejlesztések kaptak nagyobb hangsúlyt - olvasható az összeállításban.

Új lakások piaca

Az újépítésű lakások piacán érezhetővé vált a nagyobb volumenű lakóprojektek elmaradása.

Az átadott, eladatlan újépítésű társasházi lakáskészlet a 2010. januári 3800 darabról 2011. januárra 3200 darabra csökkent Budapesten. Az Otthon Centrum szerint a vevők a jelenlegi gazdasági körülmények között továbbra is inkább a nagyobb biztonságot jelentő átadott, vagy átadás közelében lévő újlakásokat preferálják a még épülő, vagy csak tervrajzon létező lakásokkal szemben.

Az Otthon Centrum Lakáspiaci monitorja szerint az újépítésű lakások iránti kereslet a megváltozott gazdasági körülményekre gyorsabban reagált, mint a kínálat. A válság első évében még sok fejlesztő döntött úgy, hogy előremenekül, és a megcsappant kereslet ellenére is befejezi beruházását. A válság előtt indított projektek túlnyomó része a tavalyi év során lezárult, és jelentős keresletélénkülés nélkül nem is várható a fejlesztői aktivitás erősödése. Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint ez azt jelenti, hogy a közeljövőben ez a csökkent kereslet is felszívhatja az eladatlan lakáskészletet. A jelenlegi tendenciákat feltételezve a következő 1-2 évben már bizonyos lakástípusok és területek esetében hiány is kialakulhat az újépítésű lakásokból. Ez a keresleti és kínálati oldal eltérő reakcióidejéből adódóan egy keresletélénkülés esetén akár gyors lokális árnövekedéshez is vezethet az újszerű lakások tekintetében, amíg a kínálat megjelenése le nem hűti a megnövekedett keresletet.

Az újépítésű lakáspiac beindulásához, a nagy lakásszámú projektek megjelenéséhez, az ingatlanfejlesztők piacra való visszatéréséhez az Otthon Centrum szerint mindenek előtt a kereslet élénkülésére van szükség. Ehhez a gazdasági körülmények és a háztartások jövedelmi helyzetének javulására, olcsóbb és szélesebb körben elérhető finanszírozásra, illetve a háztartások várakozásainak javulására van szükség. A keresletélénkítés egyik eszköze lehetne azonban még az új lakások áfakulcsának 5 százalékra csökkentése is.

Használt lakások piaca

A finanszírozási lehetőségek beszűkülése, a gazdasági környezet megváltozása és a háztartások várakozásainak romlása szinte azonnal éreztette hatását a keresleti oldalon, ezért a visszaesés mértéke 2008-ról 2009-re volt jelentősebb, 2009-ről, 2010-re már mérsékeltebb volt a tranzakciószámok csökkenése. 2010-ben országos szinten az Otthon Centrum becslése szerint kevesebb mint 90 000 ingatlan cserélt gazdát. Déry Attila szerint az adósok megmentését szolgáló intézkedések eddig napvilágot látott részletei alapján az árak további jelentős esésére irányuló várakozások nem megalapozottak, az áresés üteme egyre lassul, illetve stagnálásba vált át.

Bérleti piac

A válság 2008 végi kitörése után a finanszírozási lehetőségek beszűkülése és a hitelköltségek növekedése, jövedelmi helyzetük romlása miatt sokan kénytelenek voltak lakásvásárlásukat elhalasztani, sok – korábban potenciális – vevő szorult ki a lakáspiacról. Déry Attila szerint akkoriban nagyon logikus következtetésnek tűnt, hogy ez a réteg a bérleti piacon keres megoldást lakhatására, a bérleti piac élénkülésére vonatkozó jóslatok azonban nem váltak valóra igazán. A bérleti díjak hasonlóan az ingatlanárakhoz 2008-ról 2009-re nagyobb mértékben csökkentek, mint 2009-ről 2010-re - olvasható az Otthon Centrum elemzésében.

Privátbankár