Kilakoltatási moratórium: önmagában nem megoldás

A kilakoltatási moratórium meghosszabbításával további két és fél hónapot nyertek a nehéz helyzetben lévők. A védőhálót azonban nem feszítik ki mindenki alá, ezért érdemes már most elgondolkodni alternatívákon. Az Otthon Centrum szakértői szerint keresletösztönző lépésekre is szükség lenne annak érdekében, hogy a lakáspiac növekedésnek induljon. Használt lakás vásárlásánál teljes illetékmentesség, államilag támogatott hitelek, új lakás vételnél az ÁFA kulcs öt százalékra való csökkentése jelenthetné a kiutat a mélypontból.

A részletek hiányában most még nem világos, hogy hány ingatlan kerülheti majd el kényszerértékesítést a nyílt piacon. Minél magasabb ez a szám, annál kisebb nyomást helyezhet az ingatlan árakra. „Amennyiben jelentős számú ingatlan kerül a piacra, akkor a kereslet oldali stimulációja elengedhetetlen ahhoz, hogy a nyomott árú ingatlanokat mielőbb felszívja a piac.” – hangsúlyozta Nagygyörgy Tibor az Otthon Centrum Zrt. vezérigazgatója. – „A korlátozott ideig, vagy bizonyos keretösszegig elérhető kedvezmények vásárlásra ösztönözhetnék a most még kiváró, az árak további csökkenésére játszó vevőket. Ezzel elhárulhatna az a veszély, hogy az árcsökkenésre spekulálók várakozásai önbeteljesítő jóslatként tovább csökkentsék az árakat.”

A szakértő szerint ilyen keresletstimuláló eszköz lehet a korlátozott ideig, egy-két évig, használt lakás vásárlása esetén nyújtott teljes illetékmentesség. A nyomott árú ingatlanok gyors felszívódását segítheti ezen kívül, ha használtlakás vásárláshoz állami támogatással, kedvező kondíciók mellett lehetne hitelhez jutni, például 4-5 éven keresztül 3 százalék körüli kamattámogatással. Ha a támogatott hitel szintén csak korlátozott ideig, vagy csak egy korlátozott keretösszegig lenne elérhető, gyors vásárlásra ösztönözhetné a most még kivárókat. A használtlakás vásárlás ösztönzése mellett az újlakás piac stimulálása is fontos lenne. Az eladatlan újépítésű lakáskészlet ugyan csökkent az elmúlt időszakban, de a nyomott árú használt lakások megjelenése még több vevőt vonna el az újlakás piacról.

„A banki újlakás portfoliók tisztításához, és az ingatlanfejlesztők piacra való visszatéréséhez, a jelentős költségvetési bevételt is jelentő fejlesztések beindításhoz mindenek előtt a kereslet élénkülésére van szükség az újlakás piacon. Az újlakások ÁFA kulcsának öt százalékra való csökkentése vonzóvá tehetné az újlakásokat, a kereslet erősödése pedig a fejlesztői aktivitást stimulálhatná, ami javíthatná a költségvetés helyzetét. A jelenlegi néhány ezres lakáseladás miatt egy ilyen lépés a költségvetés számára nem jelentene nagy kockázatot, hisz már most is minimális az ebből származó áfa bevétel.” – mondta Nagygyörgy Tibor.

Talán megvan a megoldás

„Bizakodásra ad okot, hogy a kormány záros határidőn belül rendezni kívánja a bajbajutott adósok helyzetét.” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. A bankok számára a kilakoltatási moratórium bizonytalan ideig történő fenntartása azt jelenti, hogy a fedezett hitelek kvázi fedezetlenekké válnak, az így megnövekvő kockázatot pedig kamatemeléssel tudják csak kompenzálni. „A lakáspiacon is érezhető kivárás a keresleti oldalon, a bizonytalanság miatt a vevők további áresésben reménykednek. Az elmúlt időszakban az árak már egyre lassuló ütemben csökkentek, a kivárás jelentette erősödő árnyomás ez ellen hat, és nem segíti a piac fellendülését” – tette hozzá Kühne Kata – „Ezért jó hír, hogy lassan körvonalazódni látszik a fizetési problémákkal küzdő tulajdonosok megmentésének terve. A helyzet megoldása a bankok finanszírozási hajlandóságát is javíthatja, ami egyik feltétele a fellendülésének.”

Az eddig napvilágot látott javaslatok szerint a segítségnyújtást szociális rászorultsághoz kötnék. Azok, akik lakásuk eladása után kisebb lakásba tudnak költözni, nem lennének jogosultak a segítségre. A határvonalat az ingatlan értéke jelentené, az Otthon Centrum szerint azonban ez a megoldás azért kérdéses, mert egy deviza hitelből vásárolt nagyobb értékű ingatlannál az árfolyamváltozások miatt ma már elképzelhető, hogy a fennálló tőketartozás megközelítette, elérte, esetleg túl is lépte az ingatlan jelenlegi értékét. Így a nagyobb érték miatt a tulajdonos nem lenne jogosult szociális alapon a segítségre, de ingatlana eladásából nem marad annyi pénze, hogy kisebb lakásba költözzön.

Meddig jó a fix árfolyam?

Egy másik ismertetett javaslat – ami a most még pontosan fizető, devizában eladósodott ingatlan tulajdonosokat is érinti – a törlesztő részletek rögzítése egy bizonyos árfolyamon. A fix árfolyam néhány évig lenne elérhető az adósnak, ez alatt az időszak alatt bekövetkező árfolyammozgásokat, illetve az ebből adódó a fix- és tényleges törlesztő részlet közötti különbségeket a bank egy külön számlán vezetné, az állam ezekre az összegekre garanciát vállalna. A bankok ezeket az összegeket egy áthidaló hitel formájában meghiteleznék a tulajdonosoknak. Nyitott kérdés maradt, hogy ezt hitelt később milyen feltételek mellett kell majd visszafizetniük.

Most még megbecsülni is nehéz hány háztartást tud megsegíteni a kormány, de úgy tűnik, lesznek olyanok, akik nem bízhatnak a külső segítségben. A helyzet számukra sem reménytelen, de kivárás és tétlenség helyett érdemes saját kezükbe venni a sorsukat. Azzal, hogy a fizetési problémákkal küzdő tulajdonosok nem várják meg, hogy késedelembe essenek, vagy rosszabb esetben, hogy a bank indítsa el ingatlanuk értékesítését, hanem saját elhatározásból döntenek az eladás mellett, kisebb időkényszerben, nagy valószínűséggel jobb feltételekkel tudják értékesíteni az ingatlanukat.

„Az ilyen tulajdonosok megsegítésére indítottuk el Otthon Help szolgáltatásunkat, a velünk szerződésben álló pénzintézetekkel közösen.” – mondta el Nagygyörgy Tibor. – „A koncepció lényege, hogy a bankkal és az adóssal együttműködve értékesítjük az elérhető legjobb feltételek mellett az adós ingatlanát. Így megszűnhetnek, vagy csökkenhetnek a tulajdonos fizetési problémái, és jóval nagyobb mozgástere van a továbblépésre.” Ehhez a típusú értékesítéshez, a bankok és adósaik együttműködése szükséges, ezért az első lépéseket a hitelt nyújtó pénzintézetnél kell megtenni. Azzal, hogy a bank és az ingatlanközvetítő is szerződéses viszonyban állnak, a bank biztos lehet abban, hogy az értékesítés szakértők kezében van, így annak ideje alatt, maga nem indítja el az ingatlan kényszerértékesítését - derül ki a közleményből.

Privátbankár