1p
A lakásbérbeadás örök üzletnek tűnik, jövedelmezősége felveszi a versenyt akár az állampapírok hosszú távú hozamával
A lakásbérbeadás örök üzletnek tűnik, jövedelmezősége felveszi a versenyt akár az állampapírok hosszú távú hozamával. A bérbevevői kereslet a lakáshitelek korlátos volta miatt nem csökken, és a válság első évéhez képest idén már nem esnek az albérleti díjak sem. Bár jövőre a már csak az összevont jövedelem részeként jelenhet meg a bérbeadás bevétele, annak adózását előzetesen átgondolva, a lehetőségek mérlegelésével komoly adminisztrációtól szabadulunk meg, vagy éppen bizonyos adminisztrációs terheket felvállalva csökkenteni tudjuk az adókötelezettséget, javítva a bérbe adott ingatlan megtérülési rátáját - olvasható az Otthon Centrum és az RSM DTM összeállításában.

A lakásbérbeadás örök üzletnek tűnik, jövedelmezősége felveszi a versenyt az állampapírok hosszú távú hozamával. A bérbevevői kereslet a lakáshitelek korlátos volta miatt nem csökken, és a válság első évéhez képest idén már nem esnek az albérleti díjak sem. Főként az olcsóbb kategóriában tapasztalható, hogy a lakásvétel és hitelfelvétel elhalasztása miatti keresletnövekedés megfékezte az árak további esését. A nagyobb egyetemi városokban és a frekventált budapesti kerületekben így tavalyhoz képest, legfeljebb 5-10 százalékkal mérséklődtek a bérleti díjak, de sok helyen a 2009-es szinten maradtak.

Az alkupotenciál is jelentősen szűkült, egyrészt a lakáshirdetők a tavalyi évhez képest a reálishoz jobban közelítő árakat adnak meg idén, másrészt a bőséges kínálat teremtette verseny is visszafogott árazásra kényszeríti a tulajdonosokat.

A lakástulajdon magas magyarországi arányában az is jelentős szerepet játszik, hogy sok magánszemély befektetési céllal vásárolt lakását bérbe adja vállalati vagy egyéni bérlő számára. „Az adózók az adórendszert megkerülve is próbálnak ily módon jövedelemre szert tenni, a becslések szerint ma még a lakásbérbeadásból származó jövedelmek fele, két-harmada jut el ily módon a bérbeadókhoz”- emelte ki Héhn Miklós, az RSM DTM partnere. Mivel a költségvetést elkerülő jövedelmeket az adóhatóság még nem ellenőrzi kiemelten, jelenleg csupán a vagyonosodási vizsgálatok során derülhet fény egy-egy esetre.

Az Otthon Centrum a 2010. január-október közötti időszakban eladott, és kiadott lakásai alapján az derül ki, hogy jelentős különbségek vannak a budapesti kerületekben és a vidéki városokban elért hozamok között. Használt téglalakásnál az elérhető hozamok 3,7-7,2% között mozognak. Az V. kerületben túl magasak a lakásárak, így ott látszólag nem éri meg kiadási céllal befektetni. A legjobbnak a VII., XI. XIII, kerületek, illetve vidéki városok közül Miskolc tűnik. Itt egyrészt átlag alatti ár párosul átlag feletti bérleti díjjal, vagy mindkettő átlag alatti (8. ker.). Budapesten ezek jellemzően a belvároshoz közeli, ’egyetemista’ kerületek, ill. Miskolcon is sok egyetemista van, amellett, hogy eleve kevés a téglalakás. Panellakásoknál a hozam 6,1-8,1% között mozog. Ez egyrészt kedvezőbb a tégláénál - hiszen bérleti díjban kisebb különbség a téglához képest, mint árban -, illetve kategórián belül is kisebb a szórás területenként, mint a téglánál.

7-8 százalék már elég vonzó hozam ahhoz, hogy megérje befektetésnek kiadási céllal lakást venni, nem is számolva a várható értéknövekedéssel. Itt nem számoltunk a járulékos költségekkel sem a vásárlásnál, sem kiadásnál, pl. adózás, amortizáció. Ráadásul a jó helyeken az árak azért mehetnek még kissé lejjebb, tehát van perspektíva még a jövőre vonatkozóan is” – emelte ki Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.

A bérleti díj adózása – ÁFA és SZJA

Ingatlan bérbeadásának áfa kötelezettsége

Az általános forgalmi adóról szóló törvény főszabálya szerint az ingatlan (pl: lakóingatlan, üzlet) bérbeadása - tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel -, adómentes szolgáltatásnak minősül a bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül.

Az általános forgalmi adózás rendszerében e mentesség azt jelenti, hogy a bérbeadónak a bérleti díjra nem kell áfát felszámítania, viszont az e tevékenységhez eszközölt beszerzéseinek forgalmi adó tartalmát sem vonhatja le.

Áfa szempontjából a bérbe, illetve haszonbérbe adónak lehetősége van arra, hogy adókötelessé tegye az ingatlan bérbeadási szolgáltatást, beleértve a lakóingatlan bérbeadását is. Az adóalany azt is választhatja, hogy kizárólag az egyéb ingatlanok bérbeadási tevékenységére válasszon adókötelezettséget, míg a lakóingatlan tekintetében ugyanezen szolgáltatásra adómentességet alkalmaz. Az adóalany az adókötelezettség választással kapcsolatos bejelentési kötelezettségét az Art. szerint teljesíti azzal, hogy attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el. Az áfa köteles bérbeadás esetén a magánszemély számlaadásra kötelezett, egyéb esetben elég a számviteli bizonylat kiállítása.

Ingatlan bérbeadásának szja kötelezettsége

A bérbeadásból származó jövedelem ma (2010) két módon adózhat; vagy külön adózó jövedelemként, vagy a bérbeadó választása alapján az összevont adóalap részeként önálló tevékenységként. Az országgyűlés által elfogadott adómódosítások alapján, a jövő évtől a helyzet változik, már csak az összevont adóalap részeként lehet adózni az ingatlan bérbeadás után. Előzetesen átgondolva és mérlegelve a lehetőségeket komoly adminisztrációtól szabadulunk meg, vagy éppen bizonyos adminisztrációs terheket felvállalva csökkenteni tudjuk az adókötelezettséget, amely a bérbe adott ingatlan megtérülési rátáját javíthatja” mutat rá az RSM DTM szakértője.

Az önálló tevékenység során a bérbeadó számára változatlanul érdemes előre megtervezni, hogy a tételes költségelszámolást vagy a 10 százalékos költséghányad szerinti jövedelemadózást választja. Amennyiben az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok alapján határozzuk meg a bevétel-jövedelemhányadot, akkor 10 százalékos költséghányad mellett a bevétel 90 százaléka lesz az összevont adóalap részét képező jövedelem. E megoldást akkor érdemes alkalmazni, ha nem rendelkezünk a felmerült költségeket alátámasztó bizonylatokkal - emeli ki a szakértő.

Tételes költségelszámolás esetén kizárólag a bérbeadáshoz kapcsolódó költségeket lehet elszámolni, amelyeket bizonylattal is alá kell támasztani, tehát számlát kell kérni az elvégzett munkákról pl. a vízvezeték szerelőtől vagy a festőtől. A nyári adócsomag részeként változott meg az értékcsökkenés elszámolhatósága, ami akkor alkalmazható, ha a bérbeadó tételes költségelszámolást alkalmaz. Így már megéri leülni és végig számolni, hogy a jövőben a két módszer közül melyik éri meg a bérbeadónak.

Amikor a magánszemély az ingatlan bérbeadást az Art. szerinti ’kifizető’ részére nyújtja, akkor a kifizetőnek adólevonási kötelezettsége keletkezik, ha nem számlaadásra kötelezett magánszemélynek fizeti ki a bérleti díjat. Amennyiben a magánszemély számlaadásra kötelezett, csak akkor kell adót levonni tőle, ha ezt nyilatkozatban kéri. Ha az adót a kifizető nem vonja le, vagy nem kifizetőnek történik a bérbeadás, akkor a magánszemély negyedévente önadózással fizetheti meg a számított adóelőleget - olvasható az RSM DTM és az OtthonCentrum közleményében.

Privátbankár

Címkék: Cikkek

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Cikkek Megújult a Privátbankár!!
Privátbankár.hu | 2011. november 15. 15:35
Kedves olvasóink az elmúlt héten már megújult oldalunk tesztverziójával találkozhattak, ami jelezte: a Privátbankár új útra lépett. A változás már a nyáron elkezdődött, azóta lépkedünk folyamatosan előre. Most egy nagyobb ugrás következett..
Cikkek További árfolyamok >>
Privátbankár.hu | 2011. november 9. 10:05
 
Cikkek Skandináviában sincs minden rendben
Privátbankár.hu | 2011. november 3. 18:02
Folytatódik a dán lejtmenet jövőre is, a skandináv ország gazdasága tovább lassul, egyre nehézkesebb a hitelezés, és tovább csökkennek a lakásárak
Cikkek Papandreu lemondott a népszavazásról
Privátbankár.hu | 2011. november 3. 16:21
A görög kormányfő elállt attól az ötletétől, hogy népszavazáson dőljön el, akarnak-e a görögök megszorításokat a nemzetközi mentőcsomagért cserébe. Ezzel visszatértünk a pár nappal ezelőtti állapotokhoz, amikor a piacok optimista hangulatban nyugtázták, hogy az európai tagállamok nagy nehezen megállapodtak a magánbefektetőkkel a görög adósság felének leírásáról.
Cikkek Papandreu nem mond le - még
Privátbankár.hu | 2011. november 3. 14:05
Óriási meglepetésre kamatot vágott az Európai Központi Bank. 25 bázisponttal 1,25 százalékra csökkentették az irányadó rátát az eddig 1,5 százalékról. A piacok azonnal reagáltak. Közben egyre fogy a levegő a görög miniszterelnök körül, aki távozhat posztjáról. Ha Athén elköszön az eurótól, az első tagállam lehet, amely kilép az EU-ból
Cikkek A bankokat kérdezi a kormány, mi legyen a devizahitelesekkel
Privátbankár.hu | 2011. november 3. 13:50
Újra tárgyalóasztalhoz ülnek a bankok a kormánnyal, az NGM várja a javaslatokat a szektor szereplőitől. Az már biztos, hogy feltőkésítik az MFB-t
Cikkek Sehol egy biztonságos magyar bank?
Privátbankár.hu | 2011. november 3. 13:36
A Global Finance Magazin közzétette listáját az ötven legbiztonságosabb feltörekvő piaci bankról: sehol egy magyar bank, még a régiós összesítésben sem
Cikkek A mauríciuszi devizát a költségvetési tervek gyengítik
Privátbankár.hu | 2011. november 3. 12:47
Harmadik napja gyengül a mauríciuszi rúpia a dollárral, és a fő devizákkal szemben. Az Indiai-óceán szigetországában a jövő évi költségvetés terveire várnak a befektetők. A várakozások szerint a port louis-i kormány olyan intézkedésekről dönt majd, amelyek gyengítik a devizát, ugyanis az elsősorban exportból élő gazdaságnak ez kifejezett érdeke. Érdekesség, hogy a helyi statisztikai hivatal nemrég főleg az európai válságra hivatkozva csökkentette az idei GDP előrejelzését 4,5-ről 4,1 százalékra. A mindössze 1,3 millió lakosú ország GDP-je a második Fekete-Afrikában köszönhetően az erős olaj, cukornád-kivitelnek, és a textiliparnak.   Privátbankár
Cikkek A kormány átvállalja Várpalota devizahitelét - a jó lobbi miatt
Privátbankár.hu | 2011. november 3. 11:48
Várpalota polgármesterének lobbitevékenységét a kormány azzal ismeri el, hogy kifizeti a kistérség devizatartozását
Cikkek Kollektív szerződések: már most nyomást gyakorolnak a munkaadók
Privátbankár.hu | 2011. november 3. 11:21
A jövő évi költségcsökkentések jegyében több munkáltató nyomásgyakorlásba kezdett, jelezvén, hogy felbontanák a kollektív szerződéseket
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG