Az egész világon végigsöprő gazdasági válság hatásai az elmúlt hetekben hazánkban is felerősödtek, az egyik legjobban érintett terület a jelzáloghitelezés. Hogyan csökkenthetők az esetleges árfolyamingadozások hatásai?
Az egész világon végigsöprő gazdasági válság hatásai az elmúlt hetekben hazánkban is felerősödtek, az egyik legjobban érintett terület a jelzáloghitelezés. Milyen változásokat hoztak az elmúlt hetek, hogyan csökkenthetők az esetleges árfolyamingadozások hatásai? Elsősorban ezek a kérdések érdekesek most a hitelfelvevők számára. Az Otthon Centrum elemzése.
A híradásokban folyamatosan nyomon lehet követni a válság hatásait, a forint árfolyamának ingadozását, a jelzáloghitelezési feltételek változását, a válságra adott reakciókat, a válságkezelési lépéseket. A hitelfelvevők szemszögéből a válság egyértelműen megmutatta az árfolyam ingadozás hatásait, kockázatait.
A válság
A pénzügyi válság hatásait hazánkban az átlagember saját bőrén csak pár hete érezheti igazából, az eddig vezető folyamatok azonban már jóval korábban beindultak. A veszélyeztetett országokban a válság hatására leértékelődés, a kockázati felárak megugrása, tőkekiáramlás, likviditási zavarok alakulhatnak ki. Ezeket a hatásokat Magyarország az elmúlt bő két hétben fokozottan érezte.
Már 2008 tavaszán megmutatkoztak a válság jelei, akkor csak a deviza- és állampapírpiacokon volt érezhető a külföldről begyűrűző válság, a bankközi piacokat akkor még elkerülte. Október elején indult meg az a leértékelődés, ami 280 forint környékére is vitte az euró árát. A jegybank drasztikus kamatemelése és az IMF hitelkeretről szóló hírek hatására némileg megnyugodni látszik az árfolyam a napokban.
A jelzáloghitel-piac
A forint leértékelődése és a magas volatilitás nagyon érzékenyen érintette az eddig főleg a deviza alapú hitelek hajtotta jelzáloghitel-piacot. „Nagyon fontos azt látnunk, hogy a válság hatására a bankok prudensebb hitelezési politikát folytatnak, ez azonban nem jelenti azt, hogy megszűntek a hitellehetőségek" – világít rá Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Centerét működtető HC Központ Kft ügyvezető igazgatója. "Azok számára, akik továbbra is jó feltételekkel rendelkeznek, elérhetőek a kedvező kondíciójú hitellehetőségek, akár CHF alapon is, vannak bankok, akik továbbra is hiteleznek, továbbra is akarnak piacot szerezni, míg vannak, akik teljesen visszavonulnak. A helyzet, a termékek, az ajánlatok napról napra változnak.”
Azok számára, akik nem tudják hitelfelvételüket elhalasztani a hitelközvetítők szerepe ebben az időszakban még jobban felértékelődhet, hiszen a széles partneri hálózat és a naprakész információk még többet jelenthetnek az ügyfelek számára, mint korábban.
A banki tapasztalatok szerint a hitelek bedőlésének legkritikusabb időszaka a futamidő elején van, amíg az ügyfél megszokja a havi rendszeres kiadást, és figyelembe veszi azt elkölthető jövedelemének kiszámításakor. A havi terhek ilyen mértékű emelkedése nehezíti a kiszámíthatóságot, az ügyfél nehezebben tudja kiadásai közé beépíteni a törlesztőrészletet.
Ez egyértelműen növeli a bank kockázatát, amit természetesen szeretne kivédeni. Éppen ezért az adóselbírálás során a pénzintézetek figyelembe veszik a jelentősebb árfolyam ingadozás lehetőségét, és az ügyfél szabadon elkölthető jövedelmét nem „feszítik ki” a törlesztőrészlettel, hogy legyen tartaléka kedvezőtlen árfolyam alakulás esetére is. A magasabb kockázat természetesen kamatnövelést is eredményezhet.
Megelőzés – milyen konstrukciókkal csökkenthető az árfolyamváltozás ingadozásának hatása?
A bankok már a válságot megelőző időszakban is próbálták az árfolyam ingadozást kivédeni ügyfeleik törlesztőrészleteiben. Ezek a konstrukciók néhány banknál jelenleg is megtalálhatók. A bank a folyósítás napján fix időtávra (pl. 5 évre) rögzíti a törlesztőrészletre vonatkozó árfolyamot, azaz az ügyfél 5 évig ugyanakkora forint összeget törleszt. Az árfolyamváltozást természetesen követi a bank, a rögzített árfolyamhoz képest a forint erősödése jóváírást jelent az ügyfélnek, a gyengülése pedig terhelést.
Az 5 éves periódus végén a bank elszámol az ügyféllel. Ezzel a konstrukcióval jóval kiszámíthatóbb az ügyfél havi kiadása, és a hosszabb periódus alatt az árfolyam-ingadozások rövid távú hatásai kisimulnak, adott esetben ki is olthatják egymást. Hasonló konstrukció létezik akár rövidebb, 1 éves periódusra is.
A jelzáloghitel-piac alakulása természetesen nem csak a fent vázolt árfolyam-ingadozástól függ. Már szeptemberben tapasztalható volt némi forrásdrágulás, főleg a devizapiacokon. Ahogy a válság begyűrűzött a bankközi piacokra is, a drágulás mellett a CHF swapok elapadásával a források szűkössége is szerepet kaphat.
Miért nem zuhannak a magyar ingatlanárak?
A magyar ingatlanpiacon a lakások alulárazottak, a hitelezés aránya nem magas, a befektetők a válságos helyzetben az ingatlan felé fordulnak - egyebek mellett ezzel indokolja az Otthon Centrum elemzése azt, hogy a magyar lakáspiac árai eddig nem csökkentek, és várhatóan érezhetően nem is lesznek kisebbek.
A magyar új lakások árai 30-40 százalékkal alacsonyabbak, mint Csehországban, Lengyelországban, vagy éppen Romániában. Így nincs olyan kényszerítő helyzet, amely az árak korrekcióját követelné - mutatnak rá. Évekkel ezelőtt Magyarországon a kereslet és a kínálat együtt csökkent, így a piac kiegyensúlyozott maradt - áll az elemzésben. Így elmaradt a kereslet visszaesése miatti árcsökkenés.
Magyarországon alacsony volt mindig a befektetési célú lakásvásárlás. A lakások forgalmát az "élethelyzetek" produkálták, például a fiataloknak szükségük volt lakásra, majd a gyerekek születésével nagyobb lakásra. Ezek az élethelyzetek folyamatosan "termelődnek", ezért várható, hogy a kereslet csak kis mértékben esik vissza.
A magyar bankok mindig óvatosan hiteleztek, a lakásokat nem árazták túl, és mindig lényeges önerőt követeltek, ellentétben a válságot előidéző amerikai gyakorlattal - olvasható az Otthon Centrum elemzésében.
Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá
havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is,
a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk!
Legyen Ön is előfizetőnk!
Kedves olvasóink az elmúlt héten már megújult oldalunk tesztverziójával találkozhattak, ami jelezte: a Privátbankár új útra lépett. A változás már a nyáron elkezdődött, azóta lépkedünk folyamatosan előre. Most egy nagyobb ugrás következett..
A görög kormányfő elállt attól az ötletétől, hogy népszavazáson dőljön el, akarnak-e a görögök megszorításokat a nemzetközi mentőcsomagért cserébe. Ezzel visszatértünk a pár nappal ezelőtti állapotokhoz, amikor a piacok optimista hangulatban nyugtázták, hogy az európai tagállamok nagy nehezen megállapodtak a magánbefektetőkkel a görög adósság felének leírásáról.
Óriási meglepetésre kamatot vágott az Európai Központi Bank. 25 bázisponttal 1,25 százalékra csökkentették az irányadó rátát az eddig 1,5 százalékról. A piacok azonnal reagáltak. Közben egyre fogy a levegő a görög miniszterelnök körül, aki távozhat posztjáról. Ha Athén elköszön az eurótól, az első tagállam lehet, amely kilép az EU-ból
A Global Finance Magazin közzétette listáját az ötven legbiztonságosabb feltörekvő piaci bankról: sehol egy magyar bank, még a régiós összesítésben sem
Harmadik napja gyengül a mauríciuszi rúpia a dollárral, és a fő devizákkal szemben. Az Indiai-óceán szigetországában a jövő évi költségvetés terveire várnak a befektetők. A várakozások szerint a port louis-i kormány olyan intézkedésekről dönt majd, amelyek gyengítik a devizát, ugyanis az elsősorban exportból élő gazdaságnak ez kifejezett érdeke.
Érdekesség, hogy a helyi statisztikai hivatal nemrég főleg az európai válságra hivatkozva csökkentette az idei GDP előrejelzését 4,5-ről 4,1 százalékra. A mindössze 1,3 millió lakosú ország GDP-je a második Fekete-Afrikában köszönhetően az erős olaj, cukornád-kivitelnek, és a textiliparnak.
Privátbankár
Az egész világon végigsöprő gazdasági válság hatásai az elmúlt hetekben hazánkban is felerősödtek, az egyik legjobban érintett terület a jelzáloghitelezés. Hogyan csökkenthetők az esetleges árfolyamingadozások hatásai? .jpg)
.jpg)
Átalakítja a személyes értékesítési hálózatát a Kincstár. 
