200 ezer lakást mégsem vettünk meg - ki segíthet, hogy elköltözzünk?

Ha a lakáscélú jelzáloghitelezésről beszélünk, figyelembe kell venni a globális trendeket is. Magyarország szempontjából fontos, hogy a környező országokban jellemző trendek mellett beszéljünk az Egyesült Államok, az Egyesült Királyság és Németország piacáról is - mondta Becsei András, az OTP Bank Lakossági Igazgatóságának vezetője az IIR Magyarország által szervezett Bankszektor 2013 konferencián.

Nemzetközi és múltbeli tapasztalatok

Míg Csehországban egy hosszabb távon fenntartható modellt hoztak létre, addig Ukrajnában például egy nagy felfutás után jelentősen visszaesett a lakáshitelezés. 

Ha a magyar lakáscélú hitelezés történetét vizsgáljuk, akkor a dualizmus koráig nyúlhatunk vissza és öt hullámot különíthetünk el, melyek közül az utolsó a devizahitelezési hullám. Az öt időszaknak két közös pontja van a szakember szerint, egyfelől mindegyik esetben valamilyen probléma, jelentős változás merült fel: hiperinfláció, világválság vagy épp rendszerváltás. A másik probléma az volt, hogy mindig valamilyen külföldi devizának volt kitéve a hitelezés, és ez mindig kockázatot rejtett magában - ennek legfrissebb tapasztalatai már a devizahitelekkel kapcsolatban is rendelkezésre állnak. Ezzel kapcsolatban a szakember elmondta, hogy a törlesztőrészletek nagy emelkedéséhez 43 százalékban járult hozzá az árfolyamváltozás, és 16 százalékban a kamatemelés, ha egy 2007-ben felvett hitelt vizsgálunk meg.

Amit a nyugati-országokban tapasztalhatunk, abból Magyarországnak az a fontos, hogy valamilyen állami beavatkozásra szükség van - mondta Becsei András. Magyarország számára jó példa lehet az angol rendszer, ahol nagyon aktív ezen a téren a szabályozás, és hatékony is, hiszen érezhetően beindult a hitelezési piac.

Angliában a magyar Növekedési Hitelprogramhoz hasonló programot indítottak, ami a vállalati hitelezés szempontjából jelentős. A lakossági hitelezés területén pedig lakásvásárlást ösztönző programok indultak, amely során támogatott lakáshitelt kínálnak és az állam bizonyos mértékű kezességet vállal az első lakások vásárlásakor. Ezek a programok az elmúlt 5 éves stagnálást átfordították növekedésbe. Fontos emellett a makrogazdasági környezet is, ebből a szempontból irigylésre méltó Németország, ahol  a legolcsóbbak a lakáshitelek, 3 százalék alatt vannak a kamatok. Magyarországon is ez lenne az egyik út, ami hosszútávon fenntartható rendszert eredményezhetne.

Mi segíti a piacot?

A kedvező makrogazdasági környezet sokat segíthetne a hitelezés fellendítésében. Becsei András szerint az ideális az lenne, ha hosszú távon alacsonyak maradnának a kamatok.

A kedvező környezet mellett fontos a megfelelő szabályozás. Nagyon fontos és pozitív változás például az, hogy a kamattámogatást már a használt lakásokra is fel lehet venni, erre nagyon nagy volt az igény. A támogatott hitelek 91 százaléka ment erre a célra az elmúlt egy évben, míg 4 százalék új lakás vásárlásra, további 4 százalék új lakás építésre és 1 százalék pedig korszerűsítésre.

Ami azonban nagyon súlyos tapasztalata az elmúlt éveknek, hogy 200 ezren halasztották el a lakásvásárlásokat, ez körülbelül 240 milliárd forintnyi halasztást jelent. A kérdés az, hogy ez megjelenik-e majd később a piacon: ha nem, annak hosszútávon súlyos szociálpolitikai következményei lesznek - véli a szakember.

Milyen intervenció képzelhető el még?

Becsei András szerint a kamatmaximalizálás a hitelezés beindítása szempontjából káros lenne, csak a leginkább hitelképesek tudnának így hitelt felvenni, ami először beszűkítené, majd befagyasztaná a piacot. Egy ilyen szabályozástól drasztikusan visszaesne a piac, körülbelül harmadára.

Sokat segítene azonban, ha a támogatott hitelek hosszabb távú konstrukciók lennének. A szakember szerint az ideális az lenne, ha az új lakásokra nyújtott támogatások esetében 5 évről 20 évre emelnék a támogatói periódust, a használt lakásoknál pedig 5+5 évre, amely kezdődne egy fix támogatással az első 5 évben, és a következő 5 évben a támogatás folyamatosan csökkenne. Most ugyanis az történik, hogy a hatodik évben jelentősen megugranak a törlesztőrészletek.

A szakember szerint sokat javítana a helyzeten, ha újra bevezetnék a félszocpolt.  

A támogatott hitelekről általában a szakember elmondta, hogy meg kellene találni azt a mértéket, amelyben a támogatást még tudja finanszírozni a költségvetés, de eközben nem annyira szigorú a rendszer, hogy csak néhányan tudják igénybe venni. Az sem jó ugyanis, ha mindenki felveszi támogatott hitelt, mert fenntarthatatlan, de az sem jó, ha csak nagyon kevesen férnek hozzá a támogatáshoz, mert az beszűkíti a piacot.