A SZIT-ek (szabályozott ingatlanbefektetési társaságok) intézménye már 2011 óta megtalálható a magyar jogban, ám 2017-ig egyetlen ilyen társaság sem alakult, mert a 2011-es törvény alkalmazhatatlan volt, tele volt ellentmondásokkal – mondta el a Budapesti Értéktőzsde és a Privátbankár.hu BÉT Akadémia nevű rendezvényén Kóka Gábor, a Deloitte vezető partnere.
Azután 2016-ban egy nagy jogalkotási csomag megszüntette a korábbi problémákat, ebben már a piaci szereplők igényeit is becsatornázták a jogalkotásba. A jelenlegi szabályozás sem tökéletes, de jó, és működőképes – mondta a szakember.
A hagyományos ingatlanbefektetési struktúra általában úgy néz ki, hogy minden nagyobb ingatlant egy kft.-be (projekttársaságba) szerveznek, így értékesítik az ingatlant. A finanszírozás főleg banki. Ezzel egyszerű, gyorsan létrehozható, hatékony holdingstruktúra jön lépre, de adózásilag nem túl kedvező. Az ingatlanalapok adózása kedvező, nem fizetnek adót, viszont az alapban érdemes tartani az ingatlanokat, a társaságokba szervezésnek nincs különösebb előnye.
Egy szép házasság kezdete
E kétféle struktúra házasításából származik a SZIT, amely tulajdonképpen egy szimpla tőzsdei társaság, amelynek tevékenysége az ingatlanhasznosítás. Nem speciális társaság, a szakember inkább mint egyfajta adókedvezményre tekint rájuk, amit bizonyos feltételek esetén megkapnak. A SZIT-ek tarthatnak közvetlenül és projekttársaságokon keresztül is ingatlanokat, az utóbbi esetben a projekttársaságok szintjén is megjelenik az adóelőny.
A SZIT-ek az adó-bejelentkezés utáni év végéig kell teljesítsenek minden előírt követelményt, de a bejelentkezéstől fogva élvezhetik az adóelőnyöket. A SZIT-nek nyilvános tőzsdei társaságnak kell lennie, megfelelő, 25 százalékos közkézhányaddal. (Vagyis a cég tőkéjének 25 százaléka kisrészvényeseknél és a tőzsdére bevezetve kell legyen.)
Nem fizetnek adót
A SZIT mérlegfőösszegének legalább 70 százaléka kell legyen az ingatlanportfólió, de egy ingatlan értéke sem lehet 30 százalék felett. Ha ez nem áll fenn, 90 nap van arra, hogy korrigáljanak. Korlátozzák a hiteleket (az ingatlanok és beruházások 65 százalékában), a vásárolható pénzeszközök (például állampapírok, más SZIT-ek részvényei) körét.
A SZIT-ek alapvetően adómentesek: nem fizetnek társasági adót, iparűzési adót, és az ingatlanalapokhoz hasonlóan csak két százalékos vagyonszerzési illeték terheli őket. Ingatlanadó azonban van, és a magánszemély részvényesek is alapesetben fizetik a 15 százalékos osztalékadót.
Nem mindig kötelező az osztalék
A SZIT eredményének 90 százalékát köteles kifizetni osztalékként, de ezt sok minden korlátozza – mondta el Kóka Gábor. Az osztalékot behatárolják például a számviteli törvény előírásai, és csak a készpénzállománya erejéig köteles osztalékot fizetni.
Szalay Rita, a Budapesti Értéktőzsde kibocsátási igazgatója szerint a SZIT-ek (REIT, real estate investment trust) az USA-ban már a hatvanas években megjelentek. Két típusa van, az equity és a mortgage. Az equity közvetlenül ingatlanokban tartja a vagyonát, ez hasonlít a hazai társasági formára. A mortgage alapvetően jelzálog-hitelezéssel vagy jelzálog-értékpapírok vásárlásával foglalkozik.
Hozaméhségre orvosság
Az elmúlt évtizedekben ezek a társaságok Európában is elterjedtek, hasonló paraméterek mentén szabályozzák ugyan őket, de országonként el is térhetnek egymástól. Ez az összehasonlítást nehezíti. Az elemzések szerint azonban a SZIT-ek hozama hosszabb távon sok más befektetési formát túlteljesítettek, az infláció feletti hozamokat értek el, mérsékelt kockázattal.
Előnyük a magas hozam, a magas transzparencia (átláthatóság), a lividitás (tőzsdei eladhatóság. (Bár egyes országokban vannak tőzsdén kívüli SZIT-ek is. Valamint az, hogy diverzifikációs lehetőségként szolgálnak.
Prémium kategóriásak lehetnek
Hátrányaik, hogy növekedésük lassúbb (a magas osztalékfizetési kötelezettség miatt), a hitelállományuk sokszor magasabb. Valamint a ciklikusság, ami problémát okozhat a cash flow-ban, legalábbis egyes ingatlanpiaci szektorokban, például a turizmus.
A SZIT-ek nyilvános tőzsdei jelenléte nem csak a BÉT-et jelenti, más tőzsdén is lehetnek, és külföldi kibocsátó is lehet nálunk SZIT. (Tőzsdén kívüli kereskedési platform – MTF – viszont nem lehet.) Egyelőre nincsenek rájuk külön szabályok, a többi tőzsdei részvénytársasággal megegyezőek a bevezetési és forgalomban tartási szabályok. A tőzsde várakozásai szerint azonban a magas tőkekövetelmény miatt a legtöbb SZIT alkalmas lesz majd a Prémium kategóriára – mondta el Szalay Rita.
Ötmilliárdos tőke kell
Például a SZIT-eknek és a BÉT Prémium kategóriának is ötmilliárdos tőke a feltétele (indulótőke, illetve árfolyamérték), a közkézhányad-követelmény pedig egyaránt 25 százalék. A SZIT-eknek ezt a közkézhányadot ráadásul hosszú távon is meg kell tartaniuk.
A BÉT ezen kívül előírja, hogy legalább 100 millió forint értékű IPO (részvénykibocsátás) történjék, a felügyeleti hatóság által elfogadott kibocsátási tájékoztatóval. (A feltétel felülvizsgálat alatt áll.) A tőzsdén levő cégeknek a Prémium kategóriában magyarul és angolul, a Standard kategóriában magyarul folyamatos tájékoztatási kötelezettségeknek kell megfelelni.
A tőzsde előnyei
A tőzsdei jelenlét Szalay Rita szerint sok más előnnyel is jár, mint a SZIT-adókedvezmény, ezért mennek sokan akkor is tőzsdére Nyugaton, akiknek ez nem is kötelező. Ha finanszírozási igény lép fel, például nagyobb projektekre, akkor könnyen tudnak tőkét bevonni.
A tulajdonosoknak kiszállási lehetőséget jelenthet a tőzsde, a dolgozókat, menedzsmentet részvényopciókkal, részvényjuttatásokkal tudják motiválni. A tőzsdei jelenlétnek komoly PR-hatása, brand-építő és reklámértéke van. Az üzleti bizalmat is növelheti, ami szerződésekben, üzleti kapcsolatokban ölthet testet.
A SZIT-ek a felfelé ívelő ingatlanpiac miatt is kedvező célpontot jelenthetnek. A piaci szereplők érdeklődése látszik a tőzsdei ingatlancégek árfolyamain is. A Graphisoft Park és a BIF már a SZIT-előtársaságok kategóriájában vannak.
|
Merre tovább, ingatlanpiac? Hogyan látják az elkövetkező években az ingatlanpiaci helyzetet? – kérdezték a konferencia részvevőit. Nagyon él az ingatlanpiac, a jelek szerint még mindig van benne növekedési potenciál. A másik oldalon ott vannak az aggódó hangok is, amelyek szerint túlfűtött vagy fenntarthatatlan lehet a növekedés. Aggódnak például az esetleg visszatérő ÁFA-fizetési kötelezettség, a munkaerő-hiány miatt. Schilling Dániel, a Duna House befektetői kapcsolatok és M&A vezetője szerint a kamatok alakulása nagyon fontos kérdés, amitől a hitelpenetráció is függ. A további ingatlanár-növekedéshez vagy a reálbéreknek, vagy a hiteleknek kell növekedniük. A hitelpiac még nagyon messze van az európai szintektől. A kamatszint esetleges emelkedése nagyon visszafoghatja a hitelfelvételt és ezzel az ingatlanpiaci keresletet is. Sajgál Gábor, a BIF vezérigazgatója emlékeztetett arra, hogy 2012-ben mekkora pesszimizmus uralkodott a hazai ingatlanpiacon, hosszú távon is, ami azután 1-2 év alatt robbanásszerűen megváltozott. Az ingatlanpiac mindig is ciklikus volt, és a feltételek most nagyon jók. A hitelek szintje alacsony, komoly tőkebőség van, a bérek emelkednek, a környező országok árai magasabbak. Ezek a pozitív hatások még egy darabig biztosan fennmaradnak, de hosszú távon a szakember nem mer jósolni, ugyanakkor túlfűtöttségként jellemezte a helyzetet. Az ÁFA kérdését ő is fontos bizonytalansági tényezőnek tartja, ami miatt megállhatnak a lakásfejlesztések. Ez viszont átterelheti az irodapiacra a fejlesztői kapacitásokat. Hegyi Ádám, a KBC Securities corporate finance vezérigazgató-helyettese szerint nagyon régen volt ilyen, hogy minden szektorban ekkora optimizmus legyen a piacon, ennyire pozitív legyen az iparági környezet. Nagyon sok új fejlesztést látnak ügyfeleiknél, de egyre nehezebb új fejlesztőket találni, a projektek hosszú távra tolódnak. Sok fejlesztő más országokban végez kivitelezési munkákat. A résztvevők gyakran emlegették a diverzifikációt, a kockázatok megosztását többfelé, mint az esetleges visszaesés ellenszerét. A fellendülésnek nem biztos, hogy konzervatív portfólióval érdemes nekimenni, de a válságokat általában azok élik túl, akik idővel óvatosabb stratégiára váltottak. |
Azt mondta, a történelem jó oldalán állnak. 
