Ennyi most a törlesztője egy 25 és 50 millió forintos lakáshitelnek

Elemzésükben két hitelösszeget, 25 és 50 millió forintot vettek alapul, 20 éves futamidővel számolva. Ekkora kölcsönt már nem lehet az átlagbérből kigazdálkodni, így a Bank360 számításában 700 ezer forintos nettó jövedelmet feltételezett.

Jelzálogkölcsön felvételénél több feltételnek is meg kell felelni, ezek közül a két legfontosabb a jelzálogba vett ingatlan értéke és az önerő. Ez utóbbi minimum 20 százalék, de ennél szigorúbb, akár 30-50 százalék önerőt is meghatározhat a bank a hitel felvételének feltételeként.

A bankok mellett a kölcsönök felvételét a magyar állam is szabályozza. Az eladósodottság mérséklésére kidolgozott adósságfék rendszer egyik eleme a jövedelemarányos törlesztési mutató, azaz a JTM. Ez szabályozza azt, hogy a nettó bevételéből mekkora részt fordíthat valaki egy fogyasztói vagy jelzálogkölcsön törlesztésére. Ebbe a százalékosan meghatározott mutatóba beleszámítanak a már törlesztett hitelek, ahogy a hitelkártya és a folyószámla-hitelkeret 5 százaléka is.

A JTM számításánál két fontos tényezőt vesznek figyelembe, a felvenni kívánt hitel kamatperiódusát és az hitelfelvevő havi jövedelmének mértékét. Ha valakinek a bevétele meghaladja az 500 ezer forintot – jelen példában ennél magasabb nettó bért vettek alapul –, a szabályozás kedvezőbb anyagi helyzetet feltételez, ezért ilyenkor nagyobb arányban terhelhető a jövedelem. Ugyanez a helyzet a kamatperiódussal: minél hosszabb, annál engedékenyebb a szabályozás, hiszen annál biztonságosabb a hitel.

Ha a felvett hitel kamatperiódusa legalább 5 év, akkor 500 ezres nettó bér fölött a jövedelem 40 százaléka, ha legalább 10 év, akkor pedig a 60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre. Ezt a számolást használta a Bank360 a lentebb látható táblázatok utolsó oszlopában a hitel felvételéhez szükséges minimum nettó jövedelem megállapítására. 

Mennyiért lehet felvenni 25 millió forintot?

Egy 25 millió forintos lakáshitelt 20 éves futamidővel, 5 éves kamatperiódusra már 2,9 százalékos THM-mel is fel lehet venni. A visszafizetendő összeg 33 millió forint alatt marad, összesen 32 843 170 forint, míg a havi törlesztőrészlet legalább 136 768 forint lesz.

Ha fix kamatperiódust nézünk, azaz a kamatok az egész 20 éves futamidő alatt állandóak, akkor 25 millió forintot 4,34 százalékos THM mellett 37 155 000 forintért fel lehet már venni. Ebben az esetben a havi törlesztő 154 785 forint.

A szükséges minimum jövedelmet tekintve, ahogy az ötéves, úgy a fix kamatperiódusú hitelek esetén sincs akadály a JTM-szabályozás alapján, hogy fel lehessen venni 25 millió forintot 700 ezer forintos fizetés mellett.

Mindemellett, az ötéves és fix kamatperiódusú hitelek közül kategóriánként a legalacsonyabb visszafizetendővel rendelkező konstrukciókat összehasonlítva láthatjuk, hogy a különbség meghaladja a 4,3 millió forintot, ennyibe kerül tehát, hogy a teljes futamidő alatt nyugodtak lehessünk a törlesztőnk felől, az ugyanis nem fog változni.

Mennyiért lehet felvenni 50 millió forintot?

Egy magasabb összegű, 50 millió forintos hitel, 20 éves futamidővel és 5 éves kamatperiódussal már 2,89 százalékos THM mellett igényelhető. Ebben az esetben a teljes visszafizetendő összeg 65 667 250 forint, a havi törlesztőrészlet pedig 273 535 forint lesz.

Ahogy a táblázatból látható, itt már fontos körültekintőnek lenni a JTM-szabályozás tekintetében. Az első kettő ajánlat még belefér a 700 ezres keretbe, a másik három viszont már nem.

“A 700 ezer forint alatti törlesztésű ajánlatoknál is érdemes vigyázni, ugyanis a JTM minden típusú hitelt figyelembe vesz, tehát, ha már van egy hitelkártyánk vagy fizetünk egy személyi kölcsönt, akkor a teljes jövedelmünknél alacsonyabb lesz az a vetítési alap, melynek segítségével a maximum törlesztőt meg lehet határozni” – hívta fel a figyelmet Bagyinszki Dániel, a Bank360 elemzője.

A kamatperiódust fixálva, 50 millió forintot 20 évre 4,33 százalékos THM mellett igényelhetünk. A havi törlesztőrészlet ekkor 309 569 forint lesz, a teljes visszafizetendő összeg pedig 74 303 160 forint.

Látható, hogy 50 millió forint esetén az öt és a 20 éves kamatperiódus legolcsóbb ajánlata között majdnem 9 millió forint különbség van. A kisebb kamatkockázat azonban nem csak az árat növeli meg, hanem a feltételeket is lazítja valamelyest. A táblázat utolsó oszlopából látszik, hogy mennyivel megengedőbbek a JTM-szabályozás feltételei a minimum jövedelemre vonatkozóan, a kamatperiódus-váltással.

Az is fontos, hogy a piac a jegybanki alapkamat emelésére számít, ami ekkora összeg esetén már jócskán növelheti a rövidebb kamatperiódusú hitelek törlesztőrészleteit, ami plusz egy indok a kiszámíthatóbb, ámbár drágább, hosszú kamatperiódusú hitelek mellett.

Amennyiben pedig még egy hosszan fixált kamatozású hitel esetén sincs megfelelő mértékű jövedelmünk, érdemes lehet megpróbálkozni egy 25 vagy 30 éves lakáshitellel, így a törelsztőrészlet mérsékelhető – igaz, a hosszabb futamidő miatt viszont megnő a teljes visszafizetendő összeg.