Hogyan készül egy irodaház a globális felmelegedésre?

Az irodaházakat, bevásárlóközpontokat, hoteleket kezelő CPI 84 fős Facility Management osztállyal üzemelteti épületeit, a csapat vezetéséért Győri Gyula FM-igazgató felel. A sok budapesti irodaépületen a „Kiadó” feliratot látva, a teljes munkavállalói piac otthonról dolgozó 4,5 százalékára gondolva elsőként arról kérdeztük, hogy a Covid által felforgatott munka világában szükség van-e még ennyi modern, innovatív irodaterületre?

„A jövő kulcsa minden területen a szolgáltatás, ha a hétköznapjainkra tekintünk, egyre több szolgáltatást veszünk igénybe. A piacot nézve lehet, hogy nincs szükség ennyi irodára, viszont nagyon sok olyan térre van igényünk, ahol kreatív munkát tudunk végezni. Ahol szabadabbnak érzi magát a munkavállaló, és a munkaadó is jobban tudja őt motiválni” – feleli.

A CPI ennek jegyében alkotta meg a szolgáltatás és élményalapú irodakoncepciót, amely dióhéjban egyéni és céges igényekre szabott irodatereket jelent, illetve olyan szolgáltatásokat, amelyeket normális esetben nem lehetne megkapni egy irodaépületben. „Olyan irodatereket hoztunk létre, ahol a munkavállaló az emeleten tud dolgozni, a földszinten pedig bejelentkezik masszázsra, edzőterembe, tematikus vásárt talál, vagy épp leadja a ruháját a tisztítóba. Az irodapiacon elsőként jöttünk ki ezzel az elképzeléssel. A cél változatlan: az élményközpontú üzemeltetés. Nekem személyesen persze az a legnagyobb élmény, ha nincs bérlői panasz.”

„A működési szemléletünk miatt éltük túl”

A 2020-as Covid-járvány után több ingatlankezelő vállalat is kivonult Magyarországról, de Győri Gyula szerint nem feltétlenül a pandémia pusztítása miatt. A CPI-nál a járvány nyomán azt látták, hogy a bérlők munkavállalóinak 40-50 százaléka középtávon otthoni munkára váltott, s nekik már a járványügyi szabályok bevezetése utáni napon azon kellett törniük a fejüket, hogyan oldják meg a kötelező fertőtlenítést, az előírt távolságtartást, a beléptetést. „A működési szemléletünk miatt éltük túl. Sokszor elhangzik, hogy saját erőforrással, in-house üzemeltetjük a házainkat, de a valódi előny az, ami ebből fakad. Gyorsabban, hatékonyan áramolnak az információk az üzemeltetési, az ingatlankezelő és a fejlesztési területeink között, emiatt hamarabb tudunk változtatni, megoldást találni például olyan kritikus helyzetben, mint a Covid-járvány. Miközben menekültünk előre, kulcsfontosságú volt, hogy folyamatosan vizsgáltuk a döntéseink hatását.”

A bérlők is látták, hogy a cég tartja a lépést, és a korábban nem várt igényekhez igazítja az irodai szolgáltatásokat, tereket. A home office-ban mért hatékonyság mellett ez is kellett ahhoz, hogy lassan, de biztosan visszaszállingóztak a munkavállalóik. A kreatív és a sok egyeztetést igénylő munkakörökben dolgozók hamar rájöttek, hogy magasabb minőséggel tudnak bentről dolgozni.

Azonban csapást csapás követett: a hazai vállalatok még ki sem heverték a Covid-sokkot, 2021 nyarától elkezdett markánsan emelkedni az energia ára, amit felgyorsított Oroszország Ukrajna ellen indított háborúja. „Minket azért nem érintett tragikusan, mert 1-2 évvel a pillanatnyi energiapiaci helyzet előtt próbáltunk haladni, és az energiakrízisre már kész stratégiával tudtunk reagálni. Láttuk az energiaár emelkedésében rejlő hosszú távú veszélyt, ezért létrehoztunk egy külön energiamenedzsment osztályt, ami nem jellemző az FM-piacon” – ecsetelte Győri Gyula.  

A CPI ezzel versenyelőnybe került, hiszen a bérlők is tudják, hogy a kiszámítható rezsidíj a jelenlegi körülmények között aranyat ér a szerződés megkötésekor. Az üzemeltetési igazgató szintén fontosnak tartja, hogy a korábban rugalmatlan, fix áras energiaellátási szerződésük a múlté. „Mi nem akartunk olyan helyzetbe kerülni, hogy üzletileg fenntarthatatlan energiaszerződéseink legyenek. A bérlőink számára átlátható az energiamixünk, többféle forrásból látjuk el a házainkat. A villamosenergia részeként több zöld energiát tudunk vásárolni, mint korábban, az energiamixünk 15-20 százaléka immár megújuló energiából származik. Fontos volt számunkra a zöldenergia-arány növelése, és az, hogy V4-es országok vízierőműiből tudjunk energiát beszerezni. Sokak szemében ez greenwashing, de valójában nem az.”

A vízenergia mellett napenergiából is egyre többet használ a cég: az irodaházaik, bevásárlóközpontjaik tetejére telepített napelemekkel közel 2 megawatt energiát termelnek. Azzal, hogy a gáz és a villamosenergia mellett víz és napenergiát is használ a CPI, rugalmasabbá tette az energiaportfolióját, ami a hatalmas épületek esetében kulcsfontosságú a károsanyag-kibocsátás szempontjából. A cég tartja a menetrendet: 2030-ig 30 százalékkal kívánja csökkenteni a kezelt épületek karbonlábnyomát. „Közel vagyunk a cél eléréséhez. A Pólus Center és a Campona esetében egészen kiemelkedő mennyiségű energiát tudtunk megtakarítani. Ez üzenetértékű: a bevásárlóközpontok kibocsátási értelemben nem maradnak örökre fekete pontok. Tulajdonosi akarattal, megfelelő szigeteléssel, jó energiamix-szel, folyamatos méréssel, tehát sok-sok munkával lehet változtatni a kibocsátás mértékén.”

A CPI energiamenedzsmentje része a vállalat ESG roadmapjének, amelyet a hazai ingatlankezelő piacon elsőként állított össze. Ennek sok egyéb mellett pillére az elektromos-, illetve a vízfogyasztás fenntartható kezelése, a mozgáskorlátozottak szabad mozgásának biztosítása, a zöldterületek környezetbarát kezelése, a megújuló energiák bevonása az üzemeltetésbe. Az iroda- és bevásárlóterekben keletkező hulladékot szelektíven gyűjtik, és az alsó szinten egy külsős cég bevonásával típusonként szétválogatják, mielőtt a MOHU elvinné. A takarításhoz környezetbarát tisztítószereket használnak, a légtisztító rendszerük pedig olyan magas minőségű, hogy a visszajelzések szerint, más cégek irodaházaiban érezhetően nem olyan friss a levegő, mint a CPI-házakban. 

Mindez mutatja, hogy a CPI arra törekszik, hogy a felelőssége tudatában végezze az összes beruházást a portfóliójába tartozó ingatlanokban.

„A CPI, mint irodaházak és bevásárlóközpontok tulajdonosa és üzemeltetője, elhivatott abban, hogy a valódi felelős gondolkodás a meglévő épületek korszerűsítésében és újrahasznosításában rejlik. Ennek jegyében évek óta azon dolgozunk, hogy a régi épületeinket úgy újítsuk fel, és fejlesszük tovább, hogy azok megfeleljenek a mai kor elvárásainak, legyen szó modern energetikai megoldásokról, fenntartható anyaghasználatról vagy korszerű szolgáltatásokról. Tapasztalataink szerint ezzel nemcsak a környezetünket óvjuk, hanem gazdasági szempontból is stabilabb és értékesebb ingatlanportfóliót hozunk létre, ami hosszú távon a bérlőink javát szolgálja. Egy új épület nagy felelősség, mivel a környezet számára egy újabb kitettség, ezt szükséges szem előtt tartanunk. Mindez azért fontos, mert az ingatlanok fejlesztése és karbantartása ma már nem pusztán üzleti kérdés. A környezetvédelem és a közösségek fejlődésének támogatása ugyanúgy felelősségünk, ezért folyamatosan törekszünk arra, hogy olyan projekteket indítsunk és támogassunk, amelyek hosszú távon és fenntartható módon szolgálják a társadalmat. Mindennapjaink során tudjuk, hogy a jövő záloga nem más, mint a jelenben érzett felelősség és cselekedet.”

Zöld szerződés a jövőért

A vállalat a fenntartható szemléletet a bérlőkkel közösen szeretné vallani, ezért bevezette a piacra a zöld szerződést. Ebben tulajdonképpen olyan edukatív felételeket kínálnak, amely jó eséllyel nem csak a bolygónak és a CPI-nak, de a leendő bérlőnek is megfelel. Nem kell teljesíthetetlen teendőkre gondolni, ide tartozik például a felelős és célszerű villany- illetve vízhasználat, a környezetet nem túlterhelő klíma- vagy papírhasználat. „Mi a bérlőkkel egy épületben vagyunk, így közösek a céljaink. Minden fontos részletről tájékoztatjuk őket a szerződéskötés előtt, a cél, hogy csökkenjen az épületeink kibocsátása. Ez társadalmi felelősség is, partnerségben, közösen szeretnénk ezt viselni a bérlőinkkel.”

Adódott-e valaha olyan eset, amelyben egy bérlővel amiatt nem lehetett megállapodni, mert nem érdekelte a fenntarthatóság? – kérdeztük Győri Gyulát. „Előfordul, hogy nincs nyitottság, de a környezettudatosságot erősítő beruházásaink egyetlen bérlőt sem érintenek negatívan, pusztán a környezetnek kedveznek. Természetesen az a cél, hogy mindenkivel megállapodjunk. Általánosságban egyébként az látszik a bérlői fórumainkon, hogy a munkavállalók nagyon lelkesek, amikor a környezet megóvásáról van szó.”

Győri Gyula egy érdekes jelenségre is felhívta a figyelmet: ahogy a világunk minden téren felgyorsult, úgy kellett felgyorsulnia egy-egy hibaelhárítási, karbantartási folyamatnak is. „Ha 10 éve eltört egy csővezeték, tönkrement a hűtőrendszer, és 1-2 napig leállt a víz vagy a klímaszolgáltatás, nem váltott ki óriási felháborodást. Ma pár órás kiesés sem fér bele a szolgáltatásban, és az üzemeltetési metódust is ehhez mérten alakítottuk ki. A gyorsabb és szakszerűbb feladatvégzéssel nem csak az üzemszünetek száma csökken, de az épületek értéke is nő. A profi karbantartás mára olyan szintet ért el, hogy bár élettartam alapján le kellene cserélni mondjuk a 18 éves gépet, a gondos ápolásnak hála 100 százalékos teljesítményre képes, és tovább üzemelhet. Ez a fenntarthatóság miatt is jelentős előrelépés.”

Nagy a hiány a jó szakemberből

Az elmúlt 10 évben a hazai ipar szinte minden fontos ágazatában nőtt a munkaerőhiány, amely az ingatlankezelő piac szereplőit is érintette, nem könnyű jól képzett szakembert találni egy irodaház működtetéséhez. Győri Gyulánál arról érdeklődtünk, hogy ez egy olyan piacvezető vállalatnál is probléma-e, mint a CPI.

„Egyelőre nagyon jó a hírünk, szívesen jönnek hozzánk a fiatalabbak is, mert az a tapasztalat, hogy nálunk az emberi oldal is kiemelten fontos. Nekünk viszont azt kell megértenünk, hogy például a Z-generációhoz tartozó munkavállalók teljesen más igényekkel jelentkeznek, mint a 30-50 éves korosztály. Nekik a fizetés mellett a fenntartható munkahely, a valódi értékteremtés, a társadalmi felelősségvállalás, a pozitív munkahelyi légkör is nagyon fontos, illetve a folyamatos személyes fejlődési lehetőség. Létfontosságú, hogy bevonzzuk őket valahogy, ehhez szükséges egy képzési program is, mert az üzemeltetés terén sajnos nagy a hiány a jó szakemberből, küzdenünk kell értük.”

Kinek jó az 1 centisre nyírt gyep?

Az FM-igazgató egy sor kihívást említ, amikor szóba kerülnek a közeljövőben várható feladatok. A munkatársaiknak például a nagyobb hatékonyság érdekében nagyobb rálátást kell kapniuk a teljes üzemeltetési folyamatra. „Azt vettük észre, hogy a kollégáink időnként azért nem mernek gyorsan döntést hozni, mert nem tudják, milyen hatást gyakorolnak egy másik terület munkájára. Ez így nem jó, változtatunk rajta. A nagyobb optika magabiztosságot kölcsönöz, a kollégáink előremutató javaslatokat tudnak így tenni.”

A klímaváltozás egyre drasztikusabb környezeti hatásokkal jelentkezik, ami az épületeket is megviseli, ez úgyszintén óriási kihívás. Győriéknek tisztán kell látnunk, hogy a jövőben milyen technológiai megoldásokkal kezelhetőek a problémák.

„Az egyre forróbb nyarak idején a hűtőrendszert kell majd bővíteni, vagy a szellőztetési, árnyékolási rendszert kell tökéletesíteni? Fenntartható-e a jelenlegi öntözési rendszer a zöld felületeinken? Meg kell vizsgálni, hogy egyáltalán a melegebb időjáráshoz, az erősebb sugárzáshoz jobban alkalmazkodó növényeket ültettük-e az épületeink környezetében? Szükséges-e 1 centisre nyírni a gyepet az épületek kertjeiben, vagy hagyjuk hosszabbra nőni, hogy megjelenjen a gazdag élővilág, és magasabb legyen a páratartalom, növelve ezzel a csapadékképződés lehetőségét? Hogyan biztosítsuk a kánikula által terhelt emberi szervezetnek, hogy a 40 fokból ne közvetlenül egy 22 fokos környezetbe kelljen betoppannia az utcáról, hanem legyen egy átmeneti hőmérsékletű tér? Az egyenletlenül, időnként iszonyatos mennyiségben érkező csapadékot hogyan lehet úgy elvezetni az épületekben, és a környező vízelnyelő rétegekben, hogy ne okozzon kárt? A felsoroltak kiemelt feladatokat jelentenek már idén is, ebben nagy segítség, hogy egyedi szintet ért el a szerszámozottságunk és műszerezettségünk. Mindent képesek vagyunk mérni, ami az üzemeltetéshez fontos, s az adatok alapján tudunk változtatni.”