Zavaros a MÁV ingatlanstratégiája, lenne mit finomítani

A cikk eredetileg laptársunknál, az Mfor.hu-n jelent meg.

Tavaly december legvégén vált ismertté, hogy két nagy budapesti pályaudvarnál méretes ingatlanfejlesztés készülődik, miután a kormány a Keleti és a Nyugati szomszédságában kiemelt beruházássá nyilvánította a projekteket. Előbbinél a Verseny utcai oldal kihasználatlan raktárai helyén üzleti célú fejlesztésben gondolkodnak, vagyis irodák, kereskedelmi és szolgáltató egységek jöhetnek létre, míg a Nyugatinál (ami nem a MÁV közvetlen kezelésébe tartozik) a Cirkuszművészeti Központot és egy oktatási intézményt építenének fel.

Egyelőre csak a Keletinél lehet gyorsabb tempóra számítani, mert a kormány már 800 millió forintot elkülönített egy megvalósíthatósági tanulmányra. Ezt idén november 30-ig kell elkészíteni, ennek alapján pedig egy piaci alapú fejlesztési tervet várnak december 15-ig.

Nagy üzlet készül kormányzati hátszéllel

Sokatmondó, hogy a kormányhatározat szerint be kell vonni a kiemelt budapesti fejlesztésekért és nemzetközi sporteseményekért felelős kormánybiztost is - ergo sportközpont vagy plusz sportigazgatáshoz irodák is lehetnek ott. Mindegyik megépítésében nagy tapasztalata van a sok közbeszerzésen sikeres, kormányközeli vállalkozói körnek.

Más ingatlanpiaci fejlemények (például az irodapiac és a kiskereskedelmi ingatlanpiac pangása) is arra késztettek minket, hogy részletesen megkérdezzük, milyen alapon dönti el a vasúttársaság, hogy a sok ezer ingatlanából éppen mikor melyiket és milyen feltételek mellett adja el vagy adja bérbe.

Sajnos csak egy általános választ kaptunk, miszerint „a vasútüzem működéséhez nem szükséges ingatlanok hasznosítását (értékesítés vagy bérbeadás)  minden esetben komplex műszaki-gazdasági-jogi vizsgálat előzi meg. Az ebből származó bevételek jelentős részét a pályaműködtetésre fordítjuk, részben pedig visszaforgatjuk az ingatlanok felújítására, fejlesztésére.” Vagyis pont azt nem tudtuk meg, amire kíváncsiak voltunk.

Megkérdeztük például, hogy

1. Mi alapján döntenek az ingatlanok eladásáról vagy bérbeadásáról?
2. Van-e idei vagy többéves ütemterv? Mi került bele ebbe konkrétan és típusonként? (iroda, raktár, telek, üzlethelyiség, üdülő, stb.) Mekkora bevételre számítanak idén ebből?
3. Az elmúlt öt évben mekkora bevétel származott az ingatlanok hasznosításából? Növekvő-e ez az összeg?

Az utóbbira végül sikerült rábukkanni, áttanulmányozva a társaság 2014-2019 közötti időszakra vonatkozó beszámolóit. Itt, ahogy az alábbi ábra is mutatja, erős hullámzás látszik. Vagyis hol nagy, hol elenyésző az ingatlanok hasznosításából származó nettó bevétel. Ennek okát nehéz a piac kiszámíthatatlanságával magyarázni, hiszen az ingatlanpiac ezekben az években folyamatosan felfelé tartott. Inkább valamiféle kivárás, netán konkrét stratégia hiánya okozhatta, sajnos pont ezt a hosszú távú gondolkodást, tervezést igazoló adatokat nem sikerült kinyerni a MÁV-ból, holott a fent jelzett 2. kérdésünk erre irányult.

Más kérdéseinkre kicsit bővebb információval szolgáltak. Megtudtuk például, hogy az elmúlt két évben a legnagyobb érdeklődés az üres lakások nyilvános árverés keretében történő értékesítése iránt volt. A legrégebben meghirdetett ingatlan Szombathelyen található, 2020-ban sikerült nyilvános árverés keretében eladni. (azt nem írták meg, hogy mennyiért).

Kelendők az üzletek és a lakások

Kíváncsiak voltunk arra is, hogy a vasútállomásokon található üzlethelyiségek, vendéglátóegységek mennyire kelendők. Azt írták, hogy bérbeadás tekintetében a legnagyobb érdeklődés kiskereskedelmi, szolgáltató tevékenységre alkalmas helyek iránt mutatkozik, ezt követik a raktározási, tárolási, üzemi tevékenységre alkalmas területek. Összegző adatokat itt sem kaptunk azonban, bár kértünk.

A Déli pályaudvar megújításának részleteire is rákérdeztünk, azt a választ kaptuk, hogy tavaly elindult a „bódémentesítő program”, melynek keretében a bérlők által épített, könnyűszerkezetes pavilonokat és konténereket elbontatták, valamint az álmennyezet rekonstrukciója is elkezdődött. Sokkal nagyobb falat lenne a pályaudvarral fizikailag összeépült hosszú szalagház (Krisztina krt.-i oldal), valamint az Alkotás úti tartalék terület hasznosítása. Több mint tíz évvel ezelőtt már óriási molinóra kitett látványterven tették közzé az egész pályaudvar átalakítására vonatkozó terveket, de a válságra hivatkozva mindent elvetettek. Ennek a korábbi elképzelésnek a felmelegítéséről szó sincs most, legfeljebb annyi, hogy alagút épülhet a Nyugati és a Déli között.

A MÁV válaszában azt írta, hogy a vasútüzemhez nem szükséges ingatlanok esetében 2013-ban a szakminisztérium döntése alapján többlépcsős vagyonrendezési folyamat indult el, amelynek keretében a cég „jelentős számú” ingatlan tulajdonjogát adta át az államot képviselő MNV Zrt. részére.

Rendezetlen tulajdonviszonyok

Itt utalnunk kell arra, hogy a 2020 nyarán közzétett 2019-es éves beszámoló mellékletében ismét elismerték, hogy a MÁV-csoport ingatlanai egy részének tulajdoni helyzete a csoport alapítása óta rendezetlen a cég és alapítója, vagyis az állam között. Kiemelték azonban, hogy a társaság „jelentős erőforrások bevonásával” projektet indított az ingatlanállomány tulajdonviszonyainak rendezése érdekében. Eredményként könyvelték el, hogy 2019-ben a földingatlan-vagyon földhivatali állapotoktól való eltéréseinek rendezése érdekében előrelépés történt - sajnos ebből a dodonai megjegyzésből nem derül ki, hogy ez mit jelent. Megnyugtatásul hozzátették viszont, hogy az állami vagyonról szóló 2007. évi CVI. törvény alapján az ingatlanrendezés nem járt vagyonvesztéssel a csoportra nézve.

Ebben az említett beszámolóban az is szerepel, hogy a MÁV rövidebb-hosszabb idejű operatív lízingszerződéseken keresztül bérel különféle ingatlanokat. Például a Raiffeisen Ingatlan Alaptól egy több ezer négyzetméteres irodaterületet a Könyves Kálmán körúton, az a szerződés 2024-ben jár le, és 105 millió forintba kerül havonta. A mostani irodapiaci helyzet kedvező lenne ennek újratárgyalásához, méghozzá jobb feltételekkel, ám a MÁV meglepő módon azt írta: „a MÁV-nál ingatlanok tekintetében nincsenek operatív lízingszerződések.”

Megint csak a 2019-es beszámolót idézve kiderül, hogy a Forse Kft.-től bérelnek területet munkások elszállásolásához, ez idén áprilisban jár le, és 13 millió forintba kerül havonta. Van több más (raktár vagy irodai) bérleti szerződés is, ami idén vagy jövőre jár le. A DIO IMMO Kft.-től ötéves szerződés keretében (3 millió forint/hó) vezetőknek bérelnek lakásokat, az a szerződés 2022. március 1-én jár le. A MÁV mostani válaszában viszont azt írta, hogy a vezetőknek nem bérelnek lakást – vagyis időközben vélhetően megszüntették ezeket a szerződéseket vagy egy részüket.

Nincs napirenden egy nagy MÁV-os ingatlanalap

Korábbi közlésekből szerencsére más részletek is kiolvashatók az ingatlanhasznosításról. Például az, hogy a Központi Ellenőrzési Hivatal  (Kehi) szerint az állami vasúttársaság 2004 áprilisában fogadott el egy koncepciót, amely egy új székház létesítését és a felszabaduló épületek eladását irányozta elő. Ez alapján 2004 decemberében az Andrássy út 66. szám alatti ingatlant 1,1 milliárd forintért, a Teréz körút 62. szám alattit pedig 2,1 milliárdért eladták.

Az elmúlt másfél évtizedben többször is felmerült annak az ötlete, hogy a vasúttársaság ingatlanait egy nagy ingatlanalapba szervezik, ezzel áttekinthetőbb és kezelhetőbb lenne minden, és az értékesítés/hasznosítás is szigorúbb feltételek közepette történhetne. 2008-ban a válságra hivatkozva lefújták ezt az ötletet, majd sokáig jegelték. Most a MÁV azt írta lapunknak, hogy nem tervezik felmelegíteni ezt az elképzelést. Nyilván nem önmaga dönthet erről a cég, hanem szoros együttműködésben az MNV Zrt-vel.

Ingyenes ingatlan néhány önkormányzatnak

Egy 2013. decemberi kormányhatározat szerint ingyenesen jutott korábbi MÁV vasúti ingatlanokhoz öt önkormányzat. A vasúti üzemi feladatainak ellátásához nem szükséges ingatlanok kerültek közösségi tulajdonba, összesen 2,2 milliárd forint értékben. Kőbánya, Dombóvár, Miskolc önkormányzata vasutas sporttelepeket – futball- és teniszpályákat, edzőtermeket, csónakházat, kiszolgáló épületeket – vehetett át. Hatvanban egy középiskolai épületet hasznosíthat kulturális, oktatási és sporttal kapcsolatos célokra. A szolnoki önkormányzat pedig a kiemelt turisztikai beruházásként nevesített Interaktív Repülőmúzeum megvalósításához szükséges területekkel gazdagodott.

Az üzleti ingatlanpiacon elfogadott megoldás, hogy egy rendezett koncepció alapján eladnak bizonyos ingatlanokat és azokat visszabérlik a vevőtől. Ezzel jelentős forráshoz jutnak. Minthogy a vasúttársaságnak még mindig sok ilyen ingatlana van, életszerű lenne ezzel élni, ahogy egyébként a 2008-9-es válság idején több irodaház vagy más üzleti ingatlan (raktár, fejlesztési terület, logisztikai központ, telek) esetében ezt sok tulajdonos megtette. Erre is rákérdeztünk, de a MÁV nem válaszolt. 

Az eladás-hasznosítás ügyében tehát még rengeteg a kérdőjel, viszont tisztább a kép az állomásépületek tekintetében. Másfél éve indították el a 2023-ig tartó „50 megújuló állomás” programot, azt idén is folytatják. Az épületek korszerűsítésén kívül több helyütt megújulnak a peronok, P+R és B+R parkolók létesülnek, új típusú utasbeállókat telepítenek – mindezt úgymond saját forrásból.