Termőföldet venni sokszor vissza nem térő alkalom - interjú

A Nemzeti Földügyi Központ a 2023. június 14-én megjelent hirdetményekben közel 6 ezer földrészletet, 7 ezer hektárt kínál eladásra. Ebből egy hektár mérethatárig már a földművesnek nem minősülő személyek is vásárolhatnak. A tavalyi 27 százalékos földforgalmi visszaesés (Agrotax) után ez - az új befektetői kör belépése - hány százalékkal növeli majd a földforgalmat?

A forgalom pontos visszaesése nem ismert, az Agrotax módszertana szerint 27, az MBH Jelzálogbank adatai szerint hozzávetőleg 22 százalékos volt, és bankcsoportunk elemzői szerint mintegy 33 ezer hektár termőföld cserélt gazdát tavaly. A most induló földértékesítési program keretében 10 hektár alatt 7 ezer, az efölötti méretkategóriában első körben 12 ezer hektár területre keresnek új tulajdonost, a 10 hektár fölötti területekből a későbbiekben további 10 ezer hektárt bocsátanak árverésre. Ha csak a tavalyival megegyező mennyiségű termőföldet adnak el, a most értékesítendő területek révén 60-70 százalékkal nőhet a földforgalom 2023-ban. Fontos azonban, hogy a jelenlegi piaci körülmények nem feltétlenül kedvezők a termőföld adásvételéhez: sok termelő vagy gazdaság esetében szűkös a likviditás, és a magas kamatkörnyezet miatt nem feltétlenül most fognak érdemben birtokot bővíteni. Termőföldet venni viszont sokszor vissza nem térő alkalom. Mindezeket egybevetve is legalább a 2022-es forgalom szintjére számíthatunk, az árverési program hatására pedig jócskán nőhet a földforgalom a tavalyihoz képest. Ezt azonban nem az új befektetői kör fogja adni, amely hozzájuthat az egy hektár alatti területekhez.

A Termőföldindex szerint az elmúlt tíz évben töretlenül nőttek az árak. Mit mutat a 2022-ről készített index? Az ukrajnai háború, a költségnövekedés, a romló jövedelmezőség hatására várhatóan növekvő földkínálat miatt fordul-e a trend, és - az átlag 2,186 millió forint/hektárról - csökkennek-e az idén az árak?

A hektáronkénti 2,186 millió forintról szóló adat szintén az Agrotax elemzéséből származik. A termőföldárak csökkenése a fentiek fényében nem valószínűsíthető, legalábbis nominális, vagyis az inflációs hatásoktól nem szűrt értelemben. Az MBH Jelzálogbank Termőföldindexe egyelőre 2022 első három negyedévéről áll rendelkezésre, e szerint a termőföldek nominálisan átlagosan 9,7 százalékkal drágultak 2021-hez képest. Ez az emelkedés nagyobb mértékű volt, mint a megelőző években. A magas inflációs környezet miatt azonban reálértelemben kismértékben csökkent a termőföldek értéke. Az árak csökkenésére mindazonáltal nem számíthatunk idén, nem fognak kevesebbe kerülni a termőföldek.

Így a földárstopot, azaz, hogy májustól a földtörvény szerint a NAK által közzétett tavalyi árat csak +10 százalékkal haladhatja meg az eladási ár, érdemi hatással lesz-e az árakra?

Amennyiben az országos átlagot vizsgáljuk, az látszik, hogy az egyik évről a másikra mérhető árnövekedés országos szinten nem haladta meg a 10 százalékot. Ez alapján várhatóan nem lesz érdemi hatása az ársapkának. Egyes járásokban, területeken viszont lehetett éves összevetésben nagyobb növekedés. Fontos tudni, hogy a termőföld nagyon különleges eszköz, az árképzésben nagyon sok tényező szerepet játszik. Ezért az ársapkának helyi szinten lehet hatása, de ezzel a szabályozó hatóság és az agrárgazdasági kamara is tisztában van, és a rendelkezés úgy szól, hogy „alapos indok nélkül” ne haladja meg a helyben szokásos előző évi átlagárat 10 százalékkal a vételár. Tehát van akkora mozgástér a szabályozásban, hogy alapos indok esetén 10 százalék feletti legyen az árnövekmény. A rendelkezés május 1. óta van hatályban, vagyis még kevés a gyakorlati példa, hosszabb távon vonhatunk majd csak le következtetéseket.