A jegybank pénzéből építenének új lakásokat

Amíg 2008-ban az országban csaknem minden tizedik eladott ingatlan új építésű lakás volt, addig a KSH 2012-re vonatkozó előzetes statisztikái alapján ez az arány 3 százalék alá csökkent - derült ki az Otthon Centrum (OC) felméréséből. Az esés Budapesten is megfigyelhető, ráadásul a lakáspiaci forgalom önmagában is csaknem felére csökkent ugyanezen időszak alatt.

Az új építésű eladások csökkenése mögött több ok is meghúzódik. Déry Attila, az Otthon Centrum  vezető elemzője szerint a vevők már bizalmatlanok lettek, így egyre kevesebben fizetnek előleget olyan lakásra, amely még el sem készült. Ez pedig komoly finanszírozási problémákat okoz az ingatlanfejlesztőknek. Déry Attila szerint alig épülnek új lakások, ezért a már átadott, de még eladatlan lakásállomány nagyon statikus, a vevők 3-6 hónappal később ugyanazokkal a lakásokkal találkoznak a kínálatban, amiket már korábban is láttak. Ez pedig egyre inkább a használt lakások felé fordítja őket.

Harmadával kevesebb lakást építettek

Az Otthon Centrum szerint a kereslet szűkülése, a finanszírozási lehetőségek beszűkülése, az áfa emelése 20-ról 27 százalékra emelkedése és a lakásfejlesztési hitelek kamattámogatásának megszüntetése az ingatlanfejlesztőket is alkalmazkodásra késztette.

Tavaly a használatbavételi engedélyek száma 17 százalékkal volt alacsonyabb, mint az azt megelőző évben, az építési engedélyek száma pedig 15 százalékkal csökkent egy év alatt. Ez a 2009 és 2011 között látható, éves 30-40 százalékos, visszaesés mellett már visszafogott csökkenésnek mondható, viszont a megépített lakások száma - az OC szerint  - aggasztóan alacsony. Tavaly 10 és fél ezer használatbavételi engedélyt adtak ki, ami alig éri el a 2005-ben megépült lakások negyedét, az építési engedélyek száma pedig ötödére esett vissza ugyanezen időszakon. Ráadásul egyre inkább a saját célú építkezések kerülnek előtérbe, ez a tendencia főleg a fővárosban látható.

Budapesten a használatbavételi engedélyek száma 2012-ben 49 százalékkal volt alacsonyabb, mint 2011-ben, és az építési engedélyek száma is 32 százalékkal csökkent ugyanezen időszakon, szemben az országos 17 és 15 százalékos csökkenéssel. Emögött az áll, hogy Budapesten tradicionálisan nagyon magas az eladásra épített lakások aránya, és a jelenlegi gazdasági- és finanszírozási környezetben nagyon kevés ingatlanfejlesztő vág bele értékesítési célú lakásépítésbe. Hat-nyolc éve még 80-85 százalék körül alakult az értékesítésre épített lakások aránya, addig tavaly már csak 50 százalék volt. A saját célra épített lakások száma ugyanezen időszak alatt felével csökkent, az értékesítési céllal épített lakások száma viszont 2012-ben nem érte el a 2005-ben értékesítési céllal épített lakások számának 8 százalékát.

Forrás: KSH/Otthon Centrum

Az MNB-hitel felpörgetné a piacot

Az Otthon Centrum szerint jelenleg is érvényben lévő keresletélénkítő intézkedések, a kamattámogatás és a szocpol, alacsony népszerűségük miatt nem tudják a stimuláló hatásukat megfelelően kifejteni, ezért kívánatos lenne további kedvezményekkel kiegészíteni ezeket. Az új építésű lakások áfájának legalább átmeneti csökkentése, esetleg magánszemélyek számára átmeneti időszakra megnyíló áfa-visszaigénylési lehetőség jelentősen csökkentené az új lakások árát, ami a keresletet erősíthetné. Ráadásul egy ilyen lépés a 2012-es statisztikák alapján, 25 millió forintos átlagár mellett mindössze 5 milliárd forintos kiesést okozna a költségvetésnek - véli az Otthon Centrum.

Déry Attila úgy véli: az új építésű lakáspiacnak szüksége lenne további keresletélénkítő támogatásra, de a kínálati oldalról sem szabad elfeledkezni. Hozzátette: a finanszírozási nehézségek és a magas kamatszint az ingatlanfejlesztőket is sújtják. Az MNB új gazdaságélénkítő programja, amely 2 százalékos kamat mellett kínál hiteleket vállalatoknak, éppen ezért nagy segítséget jelentene az ingatlanfejlesztők számára is.

Az értékesítési idők az új építésű lakások esetében is jelentősen megnőttek, ezért az alacsony kamatozású hitelek is jobban illeszthetők az értékesítés időben elnyújtott cashflowjához, és biztosítaná a nyereséges projektek lehetőségét. Ez az ingatlanfejlesztő kockázatait is kezelhetőbbé tenné, a magas kockázatok sok fejlesztőt fognak vissza jelenleg a projektjeik elindításától. A statikus készlet, amivel az új építésű piacon találkoznak a vevők, még azt a kevés keresletet is eltérítheti, ami jelenleg látható. Ezért lenne kulcsfontosságú, ha a kínálati oldal is támogatáshoz juthatna és új projektek jelennének meg a piacon.

A minőségnek is javulna

Az ingatlanfejlesztések beindulására a jelenleg nagyon gyengén teljesítő építőiparnak is szüksége lenne.  Az intenzívebb fejlesztői aktivitás életet lehelhetne az építési telkek piacába is, nem is beszélve a bankok portfóliójában ragadt telkek, vagy félkész projektek kitisztításáról.

Ezen kívül az új lakások nem csak a lakásállományt gyarapítják, hanem a meglévő állomány minőségi, főleg energetikai szempontból magasabb minőséget képviselő, cseréjéről is gondoskodnak. Bár a lakásállomány állapotáról nincsenek statisztikák, a használt lakásokra kiadott energetikai tanúsítványok első tapasztalatai alapján az állomány jó része messze áll az új építésű lakások legalább „C” energetikai besorolásától.