A lengyelek már túl vannak a lakáspiac mélypontján

Nem kerülték el a viharfelhők a lengyel lakáspiacot sem és ezt nyilvánvalóan az érintett külföldi, köztük magyar ingatlanfejlesztők, közvetítők és pénzügyi szolgáltatók is megérezték. A szűk esztendő utáni stagnálás viszont várhatóan előbb vált növekedésbe, mint sok térségbeli országban. Ezzel Lengyelország megtartja a vezető helyét, maga mögé utasítva például az egyre mélyebbre csúszó magyar lakáspiacot.

A csökkenés már a háború előtt, a Covid kezdetén megindult, majd nőttek a gondok ott is: emelkedtek a hitelköltségek, szigorodtak a hitelfelvételi követelmények, természetesen a megugró infláció (tavaly ősszel 13, decemberben már 18 százalék) drágította a kivitelezést. Ez eddig ismerős, hasonló tényezők voltak-vannak nálunk is, csak nem ilyen, hanem rosszabb számokkal. Ott azonban van még egy piacbefolyásoló tényező: hatályba lépett a fejlesztőkre kirótt garancia biztosítékokról szóló rendelet, s ez szűkítette a beruházók mozgásterét és lefaragott a profitjukból, ami nem ösztönözte őket újabb nagy projektek meghirdetésére. 

A lakosság az év végén 9-10 százalék körüli éves kamatokon tudott lakáskölcsönhöz jutni, a beruházóknak viszont már 12-13 százalékkal kellett számolniuk. A lakossági hitelkérelmek havi száma 6 ezer darab alá esett, ez 75 százalékos csökkenés 2021 végéhez képest. A beruházóknál még nagyobb a zuhanás ezen a téren, de erről nem közöltek adatot a piacot figyelő nagy nemzetközi közvetítők.

Három magyar

A lengyel ingatlanpiacon három jelentősebb magyar cég rúg labdába: a Cordia és a Wing fejlesztőként, a Duna House pedig lakás- és hitelközvetítőként. Egyik sem panaszkodott sokat, bár nyilván nekik sem jött jól a válság, csak erről nem közölnek adatokat. A beruházók közül a lakásokra szakosodott Cordia előbb jelent meg és több városban is méretes projekteket visz. A Wing a helyi Echo Investment ingatlanfejlesztő megvásárlásával jutott jó pozíciókhoz, a Duna House egy nagy közvetítő cég felvásárlása révén részesedik a piacból.

A minden szereplőre érvényes ingatlanfejlesztői reakció elég gyors volt és a jelek szerint ez már most érezteti hatását. Visszafogták az kínálatukat és ősz óta csak a már futó építkezések befejezésére összpontosítanak. Az értékesítésben jól állnak, a 2-3 éve meghirdetett projekteknél több mint 50-60 százalékos a szint. A JLL nemzetközi ingatlantanácsadó cég szerint a befejezett, de még el nem adott lakások aránya 6-17 százalék országosan, ez jónak mondható. Csak viszonyításul: a 2008-2009-es válság után 30 százalékos volt ez a mutató. 

Az európai összehasonlításban közepes méretűnek számító lakáspiacon azokban a körzetekben volt kisebb a visszaesés az adásvételekben, ahol a készpénzes vásárlók voltak többségben. Ahol főleg hitelből vásároltak, ott a már említett hitelkeresleti csökkenés miatt elnyúltak a tranzakciók vagy eleve nem is jutottak el az adásvételig a felek, mert a vevőjelölt visszalépett, látván a számára elviselhetetlenül megdrágult hiteleket.

Természetesen, ahogy Magyarországon is, a jó helyen lévő felső kategóriás lakások, valamint a jó adottságú, kis méretű otthonok könnyebben cseréltek gazdát, mint a többi esetben. A nagyobb, korszerűtlen családi házakat ott sem sokan keresik.

Fontos mutató a megkapott építési engedélyek és a ténylegesen épülő lakások száma közötti különbség. Ez most mintegy 80 ezer, ami az utóbbi évek rekordjának számít. Mivel a jelek szerint Lengyelországban viszonylag gyors lehet a talpra állás, a kínálat épp ennyivel nőhet rövid idő alatt. Ugyanakkor az is igaz, hogy máris vannak bajba került beruházók, akik az elmúlt 2-3 év alatt – főleg hitelből – telket vettek és sokat költöttek már az előkészítésre, viszont nem tudták eladni a lakásokat a fenti okok miatt. A hitelek törlesztőrészleteit pedig a bankok kíméletlenül bevasalják, tehát ezek a cégek a legjobb esetben is csak refinanszírozhatják a kölcsöneiket. 

A vegyes hasznosításé a jövő

Lengyelországban is elég sok olyan ipari ingatlan van, ami barnamezős fejlesztéseket tesz lehetővé.  Ám érzékelve a hihetetlenül megnőtt költségeket, a beruházók inkább több funkciót akarnak egy ilyen csarnok vagy gyár helyére tenni. A Colliers International nemzetközi tanácsadó gyűjtése szerint jelenleg 60 darab számottevő és eltérő szakaszban található ilyen vegyes hasznosítású beruházás van folyamatban, de csak 18-at fejeztek be részben vagy egészben.

Kedvező mindemellett, hogy a bérleti piacon pótlólagos, igen masszív keresletet hoztak a háború elől menekülő ukrán családok százezrei. Tavaly nyárra 30-40 százalékkal emelkedtek emiatt a lakásbérleti díjak 2021 nyarához képest. Fejlettebb nálunk Lengyelországban a nagyobb bérlakás portfolióval bíró ingatlanalapok piaca is, de ezek 2022 elején visszavettek a tempóból, mert a különféle faktorok miatt megdrágult lakások már sokkal kevésbé vonzó hozamokat vetítettek előre, mint akárcsak 2021-ben. A háború elhúzódása csak erősíti az aggodalmaikat, így itt nem nagyon várható jelentősebb tranzakció idén sem.