Állami segítséggel vennél lakást? Ezeket jó, ha tudod

Bruttó és nettó alapterület – nem mindegy melyik

Ha egy ingatlan alapterületéről beszélünk, általában a nettó területét értjük alatta, ami a falak közti területet jelenti A nettó alapterület általában viszonyítási pontként funkcionál a többi területtípus meghatározásához.

A bruttó alapterület a nettóhoz képest abban tér el, hogy itt a területszámítás a falakat is tartalmazza, ezáltal ez az „épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület”. Hagyományos építésmódú és alaprajzú lakásoknál jellemzően a bruttó alapterület általában 15-20 százalékkal nagyobb, mint a nettó.

Hivatalos szerepet tölt be például a júliustól a vissza nem térítendő állami támogatás, a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (röviden a CSOK) esetében adható összegek meghatározásánál a hasznos alapterület fogalma. A hasznos alapterület a 190 centiméternél alacsonyabb belmagasságú (a beépített tetőtereknél, lépcső alatti tereknél tipikus ferde falsík) részek területének a teljes nettó alapterületből történő kivonásával számítható ki, de amennyiben a maradék alapterület jelentősen alacsonyabb a nettó területnél, akár további csökkentés is alkalmazható, melynek mértéke 10-25 százalék.

Beleszámít például a terasz?

A hivatalos fogalmakon túl élnek olyan konvenciók, amelyeket egyes közvetítők és eladók használnak előszeretettel. Egy lakóingatlan esetében előnyt jelent, ha terasszal, erkéllyel, vagy loggiával rendelkezik, de területüket természetesen nem lehet ugyanolyan értéken figyelembe venni, mint a lakás belső részeit. Ezeket gyakran az egyedi viszonyokat is figyelembe véve értékelik a szakemberek (vagy akár az eladók). Gyakran az erkély, terasz területének 25 százalékát adják a lakáséhoz, az alulról-felülről és három oldaláról biztosan zárt loggia esetében pedig 50 százalékot számítanak fel. Földszint terasz esetén 10-30 százalékos területi beszámítás a szokásos.

Gyakran nem részletezik a hirdetésekben e sokféle alapterületet, tehát érdemes rákérdezi a részletekre. Javasolt előre tisztázni az egyes helyiségek nettó és hasznos alapterületeit, önálló háznál a telken álló épületek bruttó alapterületét is. Hiszen például a lakás hasznos alapterület ismeretében kalkulálhatunk a CSOK igénylés lehetőségével.

Milyen a hazai lakásállomány?

A népszámlálások eredményei sok egyéb érdekesség mellett tartalmazzák az éppen aktuális települési lakásállományt leíró statisztikákat. A magyarországi lakóingatlanok átlagos alapterülete 2011-ben 77 négyzetméter volt.

A népszámlálási adatokból rögtön szembetűnik (1. ábra), hogy a nagyobb városokban az egy lakóingatlanra jutó átlagos alapterület jóval alacsonyabb, mint az országos érték. Ennek oka természetesen az, hogy ezeken a településeken gyakoribbak a társasházak. Budapesten és a megyeszékhelyeken ezért az átlagos alapterület jócskán elmarad az országos szinttől. A spektrum másik végén az egyéb községek és városok találhatók, ahol túlnyomó részben családi házak alkotják a lakóingatlan állományt.

A lakásállomány alapterülete településtípusonként. Forrás: FHB

A különbségek különösen jól szemléltethetőek a főváros három részre történő felosztásával. Az egy lakóingatlanra jutó alapterület legalacsonyabb Belső-Pesten (V-IX., XIII. kerület), ahol alig található családi ház, így 57 négyzetméteres átlag jellemzi. A külső-pesti, illetve budai területeken átlagosan 7-8 négyzetméterrel nagyobb az az átlagos alapterület, ami a családi házak magasabb arányának köszönhető.

Az elmúlt években az alapterületek valamelyest növekedtek, ennek hátterében az átlagosnál nagyobb otthonok építése, illetve a kisebbek megszűnése állhat. Belső-Pesten a lakásméretek alig változtak, azaz a megújult részeken az állományhoz hasonló lakóingatlanok épültek. Napjainkban tehát a statisztika szerint könnyebb nagyobb alapterületű otthont találni, mint az ezredfordulón, azonban a lakásállomány összetétele csak lassan változik.

Az épített lakások alapterülete településtípusonként

A kisebbek hamarabb gazdára találnak

Az FHB Lakásárindex adatbázisa szerint a gazdát cserélt otthonok esetében az alapterületek alacsonyabbak az állomány alapterületénél. Ez arra enged következtetni, hogy a társasházi lakások nagyobb része cserélt tulajdonost, mint a családi házak, vagyis a kisebb otthonok kelendőbbek, gyorsabban forognak a piacon. Szembetűnő még, hogy Külső-Pest sokkal inkább Belső-Pesttel mutat hasonlóságot ebben az összevetésben, mintsem Budával, ami annak a valószínűségét erősíti, hogy Budán több családi háznál történt tulajdonosváltás, mint Külső-Pesten.

A lakásállomány és az eladott lakóingatlanok alapterülete

---- Oldal címe ----

Figyelni kell a beépíthetőség szabályozására is

Családi házaknál a telek és a ház viszonya is befolyásolhatja az árat. A nagyobb beépíthetőséget kihasználják az építtetők. Belső-Pest városias helyszínén sokkal nagyobb arányú a beépítettség, mint a külsőbb övezetekben. Budán nagyobb telkekre nagyobb házakat építenek. A legalacsonyabb a beépítettség a legkisebb településekre jellemző.

A beépítettséget azonban nem csak a szabályozás, hanem a keresleti viszonyok is alakítják. Budapest agglomerációjában hasonló szabályozások érvényesülnek, a hányadosok mégis eltérőek. Az agglomeráció drágábbra taksált északnyugati és nyugati szektorában a legmagasabb, 17 százalékos a beépítettsége az átlagosan 791 négyzetméteres telkeknek, míg a másik végletet a délkeleti rész jelenti 11 százalékkal (856 négyzetméteres átlagos telekterülettel).

Telek és felépítmény terület arányok az eladott családi házak esetén a budapesti agglomerációban

A nagyobb lakások négyzetméterára akár több is lehet

Szinte már közhelynek számít, hogy a kisebb lakások fajlagos (egy négyzetméterre vetített) ára magasabb a nagyobbakhoz képest. Az FHB Index adatbázisa alapján ezt az állítást is megvizsgálták.

Az alapterület és a fajlagos lakásár összefüggése Belső-Pesten

Az állítás csak árnyaltan igaz: a kis lakások valóban magasabb fajlagos áron kelnek el, mint az 50 négyzetméternél nagyobb alapterületűek. 55 négyzetméter felett azonban újra relatív drágulást látunk, amit több tényező is magyarázhat. Egyrészt, elképzelhető, hogy a relatíve nagyobb lakások előnyösebb fekvésűek, igényesebb kialakítást tesznek lehetővé, meglévő vagy korábbi tulajdonosuk nagyobb ráfordítást szánt a lakására. Másrészt a kínálati tényezők is magyarázhatják ezt az érdekes jelenséget. A rendszerváltás előtt a nagy lakásokat gyakran kisebbekre szabdalták fel, és mint egy korábban szerepelt tanulmányunkban, az ezredforduló után is átlagosan 55 négyzetméternél kisebb lakások épültek Belső-Pesten, így a nagyobb lakások kínálata továbbra is alacsony e lokáció esetében.

A lakáshitel része a vásárlásban

A lakásvásárlás hagyományosan a családok egyik legjelentősebb beruházása, amelyet gyakran nem teljes egészében önerőből valósítanak meg. Lakásvásárláshoz a legtöbb háztartás hitelt vesz fel. A lakáscélú átlagos hitelösszegek az utóbbi pár évben enyhe növekedést mutatnak, a finanszírozáshoz átlagosan 5-6 millió forint hitelt vesznek fel. Amennyiben ezt a számot összevetjük a forgalomban szereplő átlagos ingatlan méretekkel (60-80 négyzetméter), akkor azt mondhatjuk, hogy a lakás négyzetméter árából jellemzően 60-100 ezer forintnyi részt fizetnek ki hitelből a vevők.

Az, hogy ez törlesztőrészletben mennyit jelent, jelentősen függ a felvenni kívánt hitel futamidejétől és kamataitól. Minél hosszabb a futamidő, illetve minél alacsonyabb a kamat, annál kevesebb lesz az egy négyzetméter finanszírozására jutó törlesztőrészlet is. A hitel kamatok manapság csökkenő tendenciát mutatnak, az általános kamatkörnyezet csökkenése tehát a törlesztőrészletek csökkenését is magával vonja. A kamat ugyanakkor függ attól, hogy milyen hosszú távon szeretné az ügyfél azt rögzíteni. Hosszabb kamatperiódusú hitellel bebiztosítható a hosszú távon változatlan törlesztőrészlet, jellemzően felárral, míg a gyakoribb kamatváltoztatású referencia hozamhoz kötött hitelek esetén a kamatok alacsonyabbak.

A hitel ára

Ez számos más tényezőtől is függhet, így például attól, hogy piaci, vagy támogatott konstrukciót választ az ügyfél, mennyi a vásárlás során az önerő (CSOK támogatás igénylésével tudja-e növelni) aránya a vételárhoz viszonyítva, mekkora rendszeres jövedelem jóváírás várható a számlájára, vagy milyen egyéb banki termékeket vesz igénybe. A bankok ugyanis általában különböző kedvezményekkel díjazzák azt az ügyfelet, aki elsődleges bankjául választja a hitelt nyújtó bankot, az ezáltal szerzett banki kamatkedvezményekkel pedig még alacsonyabb kamatokat lehet elérni.

Fentiek után belátható, hogy nehéz egy átlagos egységnyi négyzetméterre jutó törlesztőrészletet megnevezni, de a tapasztalatok alapján jól szűkíthetőek a jellemzők, így megpróbálkozhatunk vele. Vegyünk például egy átlagos 5 millió forintos hitelösszeget, melyet 20 évre vett fel a friss tulajdonos egy 60 négyzetméteres átlagos ingatlanra. A jelzáloghitel kamatok manapság olyan 3,5-8 százalékos sávban mozognak, ebből átlagosnak mondható egy 6 százalékos hitelkamat, ezzel fogunk számolni. Ennek a hitelnek a havi törlesztőrészlete 25.833 forint, tehát a 60 négyzetméteres lakás 1 négyzetméterére jutó törlesztőrészlete ebben az átlagos esetben 430,55 forint.