Az MNB bekapcsolta a vészvillogót az ingatlanpiacon

A piros volt a domináns szín a Magyar Nemzeti Bank (MNB) szerdán ismertetett friss Kereskedelmiingatlan-piaci jelentésének összefoglalójában. Így jelezték, hogy a jegybank szakértői a legtöbb szegmensben a kihasználatlanság növekedésére és további értékkorrekcióra (valójában értékcsökkenésre) számítanak. Mindezt pedig azzal tetézték, hogy a bankok a mostani kevésnél is kevesebb új hitelfelvételt jósolnak, noha a pénzintézetek szívesen adnának. Csak hát kereslet szinte nincs, a fejlesztők zöme vagy halaszt, vagy lefújta a beruházását. 

Rögtön megnevezték a bűnöst: ez pedig a konjunktúra folytatódó lassulása, ahogy mondták. A magas infláció okozta csökkenő reálbérekkel párhuzamosan a kiskereskedelmi forgalom mérséklődése és a szállodák belföldi vendégforgalmának csökkenése volt megfigyelhető. Kereken kimondta az MNB, hogy a GDP és a beruházási aktivitás csökkenése az irodák és az ipari-logisztikai ingatlanok bérleti kereslete szempontjából negatív kilátásokat előrevetítő fejlemény. Az euróhitelek emelkedő kamata pedig az egy éve régiószerte csökkenő ingatlanbefektetési kedvet még inkább konzerválta.

A legsötétebb a kép az irodapiacon, ahol a hibrid munkavégzés eluralkodott, visszavágva a keresletet és növelve a kihasználatlanságot. Ez utóbbi most 13,2 százalék, de az MNB további emelkedést vetített előre. Aggasztó továbbá hogy még régiós összehasonlításban is túl sok iroda épül, ami nem engedi a javulást, ellenkezőleg, akár egy éven belül túlkínálat lehet. Kis jó hír, hogy idén az első félévben gyakorlatilag nem kezdődött új projekt.

A korábbi sztár ipar-logisztikai szegmens is a túlkínálat felé rohan a hatalmas építkezések miatt. Winkler Sándor főosztályvezető, a jegybanki jelentést bemutatva kiemelte: a nyáron még csak az állomány 8,6 százaléka állt üresen, szeptemberre már 10 százalékra kúszott ez a mutató, és egyelőre nem látni ennek a folyamatnak a végét. Legfeljebb annyi vigasz van, hogy az elmúlt hetekben már kevesebb új volumen építése kezdődött, de az MNB szerint két éven belül itt is kialakulhat a nagy fölösleg.

A hazai befektetési piac 2023. első félévben 0,25 milliárd eurós forgalmat ért el, ami 60 százalékkal alacsonyabb a 2022. első félévi befektetési forgalomnál. A tranzakciós volumen 80 százaléka hazai befektetőkhöz kötődött. A Közép- és Keleti-Európai-régió (KKE-régió) legtöbb országában csökkent a befektetési forgalom és emelkedett a prime (legjobb kategóriájú ingatlanokra vonatkozó) irodahozam. Itt meg kell jegyeznünk, hogy a hozamemelkedés a magyarországi irodáknál és a raktáraknál is 125-125 bázispontos volt.

A prime irodahozamok és bérleti díjak alapján számított tőkeértékek a KKE-régióban átlagosan 10 százalékkal, Budapesten 19 százalékkal csökkentek 2023. második negyedév végére az egy évvel korábbihoz képest. A szakértő azonban rámutatott: a leértékelődés mértéke jelenleg kisebb, mint a 2008-as válság kitörését követően, ugyanakkor az ingatlanok értékváltozásával kapcsolatos aktuális folyamatokat pénzügyi stabilitási szempontból kiemelt figyelemmel kell kísérni.

2023. első félévben a bankok a hitelezési feltételek változatlansága mellett 44 százalékkal kisebb volumenben folyósítottak kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleket, mint az előző év azonos időszakában, a szállodák és lakóparkok kivételével valamennyi ingatlantípus esetén csökkent az új kibocsátások volumene. A hoteleknél 61 százalékos volt a bővülés, a lakóparkoknál csak 6 százalékos.

A hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége mérlegfőösszeg és szavatolótőke arányosan is kevesebb mint fele a 2008-as válság utáni szintnek, ugyanakkor a potenciálisan emelkedő kockázatok miatt indokolttá vált a koronavírus-járvány kitörésekor határozatlan időre felfüggesztett rendszerkockázati tőkepuffer (SyRB) 2024. július 1-jétől történő, preventív célú újraaktiválása, amellyel erősödik a bankok sokkellenálló-képessége – vélekedett az MNB.